¿Cuánto tarda el conveyancing al comprar una propiedad en Inglaterra? Todas las etapas explicadas

¿Cuánto tarda el conveyancing en Inglaterra?

Ese plazo puede reducirse de forma considerable en una compra al contado y sin cadena, o prolongarse varios meses si surgen complicaciones. Entender cada etapa (qué ocurre, por qué lleva el tiempo que lleva y dónde se producen con más frecuencia los retrasos) le permite planificar sus finanzas, sus viajes y sus expectativas.

Ser propietario de un inmueble en el Reino Unido sitúa su inversión bajo la protección de uno de los sistemas jurídicos más sólidos del mundo. El proceso de transmisión, conocido como conveyancing (trámites legales de la compraventa), es un recorrido jurídico minucioso y metódico, muy distinto de los ágiles trámites de escrituración a los que están habituados muchos compradores en sus países de origen. El principio rector del sistema inglés es el caveat emptor, es decir, «que el comprador se cuide»: las averiguaciones de su solicitor (abogado) son, en esencia, el mecanismo que protege su capital.

Preparación y nombramiento del solicitor

El proceso comienza en el momento en que se acepta su oferta verbal, y el agente inmobiliario emite entonces un Memorandum of Sale. A muchos compradores extranjeros les sorprende saber que en Inglaterra este documento no tiene por sí mismo valor jurídico: simplemente marca el inicio del proceso formal. Ninguna de las partes está todavía legalmente comprometida.

Nota de Optivest: tener nombrado a su solicitor y la documentación de acreditación de fondos en regla antes de presentar una oferta puede acelerar el proceso al menos dos semanas. Vemos con frecuencia cómo compradores extranjeros pierden la propiedad que querían, no por el precio, sino porque reunieron los documentos de prevención del blanqueo de capitales después de que se aceptara su oferta. El agente del vendedor, pendiente del reloj, recomienda entonces aceptar la oferta de otro comprador que ya está listo para avanzar.

Consultas (searches) y averiguaciones

Es la fase más técnica del proceso y aquella sobre la que su solicitor tiene menos control directo. Su solicitor encargará informes a diversas autoridades oficiales. Los resultados llegan en momentos distintos, y un solo informe pendiente retrasa todo lo demás.

Cómo funciona en la práctica: su solicitor planteará al mismo tiempo averiguaciones al solicitor del vendedor, un proceso estructurado de preguntas y respuestas que puede requerir varias rondas de correspondencia. Si el vendedor no puede presentar el permiso de obra de una ampliación, o si un vecino tiene derecho de paso por el jardín, estas cuestiones deben resolverse o asegurarse antes de que su solicitor le aconseje continuar. Aquí es donde el principio de «que el comprador se cuide» se vuelve tangible: cada pregunta de su solicitor es un posible problema detectado antes de que sea suyo.

Tasación y proceso hipotecario

Si compra con hipoteca, su entidad prestamista encargará su propia tasación. No se hace para protegerle a usted, sino a la entidad. Optivest recomienda además que los inversores soliciten un Homebuyer's Report, un informe más detallado sobre el estado estructural de la propiedad. Estos dos procesos se desarrollan en paralelo cuando es posible, pero cada uno tiene su propio calendario.

Cuando la entidad queda satisfecha con todos los resultados, emitirá una oferta formal de hipoteca (Mortgage Offer). Conviene tener presente que el valor tasado por la entidad puede ser inferior al precio de compra acordado, lo que se conoce como tasación a la baja (down-valuation); en ese caso, usted deberá cubrir la diferencia en efectivo o renegociar con el vendedor. Un informe de inspección riguroso es su mejor baza en esa negociación: si el inspector ha detectado problemas estructurales, humedades o un tejado en mal estado, dispondrá de una base documentada para pedir una rebaja del precio.

Cómo decidir entre una inspección estructural completa y un Homebuyer's Report: para una vivienda de obra nueva moderna o un piso reformado recientemente, un Homebuyer's Report suele bastar. Para una propiedad victoriana o eduardiana más antigua, una inspección completa del edificio (full building survey) ofrece mucho más detalle sobre su construcción. El coste adicional de un informe más completo suele ser modesto en comparación con el de una reparación inesperada. Consulte con su inspector qué nivel es el adecuado para la propiedad concreta.

Intercambio de contratos

Es el punto de inflexión más importante de todo el proceso. Hasta esta etapa, ninguna de las partes tiene obligación legal y cualquiera puede retirarse, algo que sorprende a muchos compradores procedentes de jurisdicciones donde firmar una carta de intenciones o un contrato de reserva genera obligaciones vinculantes de inmediato.

En el momento en que se intercambian los contratos, la operación pasa a ser jurídicamente vinculante: si usted se retira después del intercambio de contratos, perderá el depósito y podría tener que indemnizar al vendedor por las pérdidas que le haya causado.

Qué ocurre entre el intercambio y la completion: suele ser un periodo relativamente corto (de una a dos semanas en la mayoría de las operaciones) durante el cual

Completion (cierre de la compraventa) y entrega de llaves

La completion (cierre de la compraventa) suele tener lugar una o dos semanas después del intercambio. Su solicitor transfiere el saldo pendiente al solicitor del vendedor; en el momento en que se reciben los fondos, la propiedad es suya y puede recoger las llaves.

A continuación, el proceso pasa a dos obligaciones inmediatas posteriores a la completion:

Factores que provocan retrasos

Conocer las causas habituales de retraso le permite a usted, y a sus asesores, anticiparlas y reducir su impacto.

El proceso en las compras sobre plano (off-plan)

Cuando se compra sobre plano (off-plan) o una propiedad en construcción, el intercambio de contratos suele producirse entre 21 y 28 días después de la reserva, aunque la fecha de la completion depende del calendario de obra. Estas compras se benefician de que el inmueble cumpla las normas de construcción más recientes, y el promotor suele tener preparadas con antelación las consultas a la autoridad local, lo que puede ayudar a que el proceso avance con mayor fluidez.

Diferencia clave con una compra de reventa: en una compra sobre plano, el intervalo entre el intercambio y la completion puede medirse en meses en lugar de semanas. Durante ese periodo, su depósito está en riesgo si no puede cerrar la compraventa en la fecha fijada en el contrato.

Lista práctica previa al intercambio para compradores extranjeros

Preguntas frecuentes

¿Se puede acelerar el conveyancing si compro al contado?

Una compra al contado elimina por completo las fases de tasación hipotecaria y de oferta formal de hipoteca, lo que puede reducir el plazo de forma apreciable. Sin embargo, las consultas y averiguaciones siguen llevando el tiempo que llevan, y la cadena del vendedor, si existe, no depende de su forma de pago. Los compradores al contado suelen comprobar que el proceso es más rápido, pero rara vez tanto como esperaban.

¿Necesito estar en Inglaterra durante el proceso de conveyancing?

No es necesario que esté físicamente en Inglaterra durante la mayor parte del proceso. Su solicitor puede informarle de los requisitos concretos para clientes que actúan a distancia; conviene plantearlo desde el principio para que todo esté organizado antes de que los documentos estén listos para firmar.

¿Qué hace exactamente Optivest durante el proceso de conveyancing?

Optivest es una consultora de inversión inmobiliaria y un bróker hipotecario autorizado por la FCA; no presta asesoramiento jurídico ni actúa como su solicitor. En la práctica, Optivest coordina la comunicación entre su solicitor, el agente inmobiliario y la entidad prestamista, de modo que las solicitudes de información se atiendan con rapidez y que ningún eslabón de la cadena se convierta en un cuello de botella.

¿Qué ocurre si el vendedor se retira antes del intercambio?

Antes del intercambio, ninguna de las partes está obligada legalmente y cualquiera puede retirarse sin penalización económica. Es un riesgo real del sistema inglés y no es raro que ocurra. Los compradores que hayan gastado dinero en inspecciones y consultas pueden descubrir que ese coste no es recuperable si el vendedor se retira.

¿Hay costes adicionales para los compradores extranjeros que no afronten los residentes en el Reino Unido?

Ninguna de estas cuestiones entra en el ámbito del asesoramiento sobre conveyancing; requieren la intervención de un asesor fiscal cualificado del Reino Unido. Optivest no presta asesoramiento fiscal.

¿Con cuánta antelación debo contratar a un solicitor?

Contratar a un solicitor antes de haber encontrado una propiedad es totalmente razonable y, a menudo, ventajoso. Se pueden completar los controles de prevención del blanqueo de capitales, revisar la documentación sobre el origen de los fondos y abrir el expediente antes de que empiece a correr el tiempo. En un mercado competitivo, un comprador que ya ha superado estos pasos preliminares está en una posición claramente más fuerte que quien debe empezarlos después de que se acepte su oferta.

Aviso profesional

La información de este artículo se ofrece únicamente con fines educativos generales y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal, financiero ni de inversión. La legislación sobre conveyancing, los tipos del Impuesto de Timbre (SDLT) y los requisitos de las entidades prestamistas están sujetos a cambios. Los compradores extranjeros deben buscar asesoramiento independiente de un solicitor regulado por la SRA para las cuestiones jurídicas, de un asesor fiscal cualificado del Reino Unido para el SDLT y la planificación fiscal, y de un bróker hipotecario regulado por la FCA para cualquier necesidad de financiación. Optivest es una consultora de inversión inmobiliaria y un bróker hipotecario autorizado por la FCA; no presta asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero personal.

No es la operación más rápida la que da buenos resultados, sino la más minuciosamente examinada. Si está pensando en comprar una propiedad en Inglaterra y desea entender cómo se aplica el proceso a su caso concreto, el equipo de Optivest está a su disposición para acompañarle en las etapas de asesoramiento e hipoteca de ese recorrido.