كم من الوقت تستغرق عملية نقل الملكية عند شراء عقار في إنجلترا؟ شرح تفصيلي لكل مرحلة

امتلاك عقار في المملكة المتحدة يضع استثمارك تحت مظلة واحدة من أرسخ المنظومات القانونية في العالم. تُعرف عملية نقل الملكية بـ conveyancing، وهي مسار قانوني دقيق ومنهجي يختلف اختلافاً جوهرياً عن إجراءات سند الملكية السريعة التي اعتاد عليها المشترون في أسواق أخرى. ويقوم النظام الإنجليزي على مبدأ محوري يُعرف بـ caveat emptor، أي "المشتري يتحمل مسؤولية التحقق"؛ وبهذا المعنى فإن الاستفسارات التي يجريها محاميك هي الدرع الحقيقي الذي يصون رأس مالك.

الإعداد وتعيين المحامي

تنطلق الإجراءات فور قبول عرضك الشفهي، إذ يُصدر وكيل العقارات وثيقة تُعرف بـ Memorandum of Sale.

ملاحظة Optivest: إن حرصت على تعيين محاميك وإعداد وثائق مصدر الأموال قبل تقديم عرضك، فبإمكانك اختصار مدة الإجراءات بما لا يقل عن أسبوعين.

عمليات البحث والاستفسار

تُمثّل هذه المرحلة الجانب الأكثر تخصصاً في المسار بأكمله، إذ يستعين محاميك بتقارير صادرة عن جهات رقابية متعددة:

المسح العقاري وإجراءات الرهن العقاري

إن كنت تعتزم التمويل عبر الرهن العقاري، فسيكلّف الممول بإجراء تقييم مستقل للعقار. وتوصي Optivest المستثمرين بالاستعانة بتقرير أكثر تفصيلاً يُعرف بـ Homebuyer's Report، للوقوف على الحالة الإنشائية الفعلية للعقار. وما إن يطمئن الممول إلى جميع النتائج، حتى يُصدر عرض الرهن الرسمي المعروف بـ Mortgage Offer. والجدير بالإشارة أن القيمة التي يحددها الممول قد تقل أحياناً عن السعر المتفق عليه في ما يُعرف بـ down-valuation؛ عندها إما أن تغطي الفارق نقداً، أو تعيد التفاوض مع البائع. وفي كلتا الحالتين، يبقى تقرير المسح العقاري الشامل سلاحك الأمضى على طاولة التفاوض.

تبادل العقود

تُعدّ هذه المرحلة نقطة التحول الفاصلة في مسيرة الصفقة بأكملها. فحتى هذه اللحظة، لا يلتزم أي من الطرفين قانونياً، ولكل منهما حق الانسحاب دون تبعات. غير أنه بمجرد تبادل العقود الموقعة بين محامي الطرفين، تصبح الصفقة ملزمة قانونياً: يسدد المشتري عربوناً يبلغ عادةً 10% من قيمة الشراء، وتُحدد تاريخ Completion. ومن ينسحب بعد هذه المرحلة يخسر العربون، وقد يتحمل تعويض البائع عن أي خسائر لحقت به جراء ذلك.

إتمام الصفقة واستلام المفاتيح

يجري Completion في الغالب بعد أسبوع إلى أسبوعين من تبادل العقود. يُحيل محاميك المبلغ المتبقي إلى محامي البائع، وبمجرد استلام الأموال يصبح العقار ملكاً لك ويحق لك استلام المفاتيح. تتلو ذلك مرحلة تسجيل الملكية لدى Land Registry، وسداد رسوم الطوابع المعروفة بـ Stamp Duty Land Tax، التي يجب تقديمها خلال 14 يوماً من تاريخ الإتمام.

الأسباب الشائعة للتأخر

إجراءات الشراء على الخارطة

عند الاستثمار في مشاريع على الخارطة أو عقارات قيد الإنشاء، يجري تبادل العقود في الغالب خلال 21 إلى 28 يوماً من تاريخ الحجز، وإن كان موعد Completion مرتبطاً ارتباطاً وثيقاً بالجدول الزمني للإنشاء. وتتميز هذه الصفقات بأن العقار يُسلَّم وفق أحدث معايير البناء المعتمدة، فضلاً عن أن المطور يُعدّ في كثير من الأحيان بحوث السلطة المحلية مسبقاً، مما يُسهم في تسريع سير الإجراءات.

تتولى Optivest إدارة التواصل المباشر بين المحامي ووكيل العقارات والممول، إذ يكفي بريد إلكتروني واحد دون رد لتعطيل الصفقة أسبوعاً كاملاً. فالنتائج لا يحققها من أسرع في إتمام الصفقة، بل من أحكم في فحصها والتدقيق فيها.