倫敦樓價各區2026：1區至5區新樓盤起步價與官方平均價一覽

2026年8月，倫敦所有物業的平均價為£554,000，其中單位平均£427,000。這是HM Land Registry與ONS在2026年10月21日公布的UK HPI數字。若看Optivest現時提供的新建及樓花項目，1區項目的起步價中位數為£1,100,000，2區為£597,500，3至5區則大多落在£375,000至£437,500之間。

這兩組數字衡量的東西不同，不能直接相減。官方平均價涵蓋倫敦所有成交，包括大量二手單位；Optivest的數字只是現有新樓盤的起步價，也就是每個項目最便宜那一個單位的標價。下文會先交代官方數字和走勢，再逐區對照，最後把HK$400萬、600萬和1,000萬折成英鎊，看看各自落在哪個範圍。如果您正考慮英國買樓或倫敦買樓，可以把這篇當作定出預算前的參考。

倫敦樓價現時是多少？官方平均數字一覽

根據HM Land Registry的UK HPI，2026年8月倫敦平均樓價為£554,000，較一年前下跌2.2%，是英格蘭各地區中全年跌幅最大的一個。按物業類型拆開來看，差距相當大：

官方公布指出，單位佔倫敦物業成交的一半，全英國則約為五分之一，所以單位價格下跌，直接拉低了倫敦整體數字。同期倫敦的獨立屋和半獨立屋平均價仍有上升。另外，8月數字屬臨時估算，日後會修訂；ONS也提醒，地方層面的數據樣本較小，短期波動較大，宜看一年或以上的走勢。

倫敦樓價走勢：現在是跌還是升？

過去一年偏軟，但近月已見輕微回升。倫敦平均價在2025年7月見頂，為£569,000；2026年3月跌至£546,000的低位；2026年8月回到£554,000，單月升0.7%。換句話說，目前比高位低£15,000，比低位高£8,000。

要留意的是，下跌主要來自單位，而單位正是海外買家最常買的類型。RICS的2026年8月調查亦顯示，倫敦的價格下行壓力仍比全英國平均更大。單月回升不代表趨勢逆轉，也不能當作預測。想了解各機構對2026至2027年的看法，可以參考英國及倫敦樓價預測 2026-2027：各大機構展望。

倫敦1區、2區、3區樓價差多少？

以Optivest現時提供的新樓盤起步價計，1區最貴，中位數£1,100,000；2區中位數£597,500；3區起收窄至£437,500，4區和5區則相若。以下數字是「Optivest現時所提供項目的起步價」，即各項目最便宜單位的標價，不是市場平均價：

有幾點值得留意。第一，1區和2區的價格幅度都很闊，同一區內最便宜與最貴的項目可以相差幾倍，所以只看中位數容易誤判。第二，由3區到5區，中位數只在£375,000至£437,500之間浮動，並沒有隨區數遞增而平穩下降。新樓盤多集中在重建地段，單位面積和配套各異，起步價往往反映的是單位大小，而非單純的區位。第三，1/2區、2/3區和7區的項目數量很少，這幾行只宜當參考，不宜據此下結論。

倫敦各行政區的單位平均價有多大差距？

按ONS的行政區數字，單位平均價在各行政區之間差距很大，外圍的Barking and Dagenham屬較低一端（£242,000），Kensington and Chelsea等中心區則明顯較高。以下是幾個具代表性的區份，涉及的都是所有單位（包括二手）的數字，並非新樓盤價格，亦不等於交通分區：

這份名單說明一件事：中心區的單位近一年跌幅明顯較大，外圍區則較平穩。但行政區層面的成交宗數有限，數字起伏很大，不應把一個月的跌幅直接當成長期走勢。如果您想比較不同區份的生活與投資條件，可以再看倫敦買樓區域指南：海外專業人士置業地段分析。

哪些因素令倫敦樓價相差這麼大？

最主要的因素是位置，其次是物業類型、新舊程度和單位本身的條件。從官方數字看，同樣在倫敦，獨立屋平均£1,164,000，單位平均£427,000，類型帶來的差距比分區更直接。

在實際揀樓時，下列因素經常令同一區內的報價相差很遠：

買樓除了樓價，還要預備多少現金？

至少要預備印花稅（SDLT）、事務律師（Solicitor）的物業轉易費用和按揭相關費用；非英國居民還要加付2%的非居民附加稅。其中印花稅最容易計算，gov.uk公布的一般住宅稅率由2025年4月1日起為：首£125,000免稅，£125,001至£250,000部分2%，£250,001至£925,000部分5%，£925,001至£1.5 million部分10%，其後12%。

非居民附加稅則是在所有稅級上再加2%，而且適用於2021年4月1日起購買的英格蘭住宅。另外，如果這個單位並非您名下唯一價值£40,000或以上的住宅物業，便可能要付額外物業的較高稅率，即在上述稅率上再加5%。這包括買樓收租（Buy-to-let）的情況；您在香港或其他地方的物業會否計算在內，需由事務律師按您的個人情況確認。

下面以三個示例樓價計算，數字只作說明，並未包括事務律師費、按揭費用及其他支出：

按SDLT規則，非居民身分取決於買家在英國逗留的日數，日數達到一定要求的個人通常不屬非居民。若購買時屬非居民，之後符合居留日數條件，也可能申請退回2%，但計算期間和申請期限較複雜。具體安排請以gov.uk和HMRC的指引為準，或向事務律師查詢。想快速估算自己的稅款，可用印花稅計算機；按揭方面，可先用按揭計算機看看每月供款的大概範圍。

HK$400萬、600萬和1,000萬在倫敦買到什麼？

以2026年10月22日的銀行同業匯率計，HK$400萬約為£380,000，HK$600萬約為£570,000，HK$1,000萬約為£950,000。這三個預算都是示例，所用匯率為£1 = HK$10.5032，來自Eurochange公布的GBP/HKD銀行同業匯率，實際兌換時銀行或外匯公司的報價會有差異。以下比較，把折算後的英鎊金額當作樓價，未計稅費。

匯率本身亦是變數。據Pluang的數據，GBP/HKD在過去52星期的區間為10.1144至10.8181。以HK$400萬計，區間兩端折算出來的英鎊金額相差約£25,000，預算越大，差距越大。

Optivest觀察：我們看到不少家庭犯兩個相似的錯誤。一是把港元預算直接當成樓價，到了交換合約階段才發現印花稅、律師費和按揭費用要另外撥備，最後只好壓縮單位或放棄項目。二是用起步價去比較不同區份，忽略了起步價對應的往往是最細的單位。建議先定出「總現金上限」，再按想要的戶型，向每個項目查詢實際可選單位的價格，這樣比較才準確。

常見問題

倫敦買樓幾錢才夠？

視乎區份和單位類型。官方數字顯示，2026年8月倫敦單位平均為£427,000；Optivest現時提供的項目中，起步價最低為5區的£275,000，最高可達數百萬英鎊。實際所需預算還要加上印花稅、律師費和按揭費用。

倫敦1區樓價比2區貴多少？

按Optivest現時項目起步價的中位數，1區為£1,100,000，2區為£597,500，1區明顯較高。不過兩區的價格幅度都很闊，1區最低起步價£525,000，2區最低£395,000，所以逐個項目比較比看中位數更可靠。

倫敦樓價會繼續下跌嗎？

沒有人能確定。2026年8月的UK HPI顯示，倫敦平均價按年跌2.2%，但較3月的低位回升了£8,000。單位跌幅較大，獨立屋和半獨立屋則有上升。買入前應視乎自己的持有年期和資金安排，而不是押注短期走勢。

非英國居民買樓要多付多少印花稅？

在一般稅率之上再加2%。以£570,000為例，一般稅率的印花稅為£18,500，非居民則為£29,900。如果該物業屬額外物業，還要再加5%，確實金額須由事務律師按個案計算。

HK$400萬可以在倫敦買樓嗎？

可以，但選擇有限。HK$400萬約等於£380,000，大致落在3區至5區部分新樓盤的起步價範圍，多為入門級單位。若預算還要支付稅費和其他開支，可選的單位會更少，建議先估算總成本再選樓盤。

BNO簽證持有人買樓有什麼要留意？

印花稅的居民身分，是按在英國逗留的日數判斷，而不是按簽證類別，所以搬到英國前後買樓，稅款可能不同。Optivest不提供簽證意見，簽證事宜請向合資格人士查詢。如果您打算以按揭購買，我們可以協助您了解非居民的按揭安排。

Optivest是英國物業投資顧問公司及獲FCA授權的按揭經紀，不提供稅務、法律、個人理財或移民簽證意見。文中的稅款計算只是根據公開稅率所作的示例，具體安排請諮詢事務律師或HMRC。

文中的樓價、匯率、稅率及日期僅供參考，並可能隨時變動。數字以公布當日為準，行動前請向官方來源或Optivest團隊核實最新資料。若您想按自己的預算，討論適合的區份和項目，歡迎與Optivest團隊聯絡，我們以廣東話及中文為您服務。