每平方呎樓價指南：倫敦新樓盤是否偏貴？（2026）

單看標價，無法判斷一個倫敦單位是否「昂貴」。一個850平方呎、售價£500,000的單位，與一個1,200平方呎、同樣售價£500,000的單位，根本是兩種截然不同的產品。專業人士採用的客觀尺度，是每平方呎（或每平方米）價格。本指南會介紹倫敦實際的£/sq ft水平、新建樓盤溢價究竟有多大，以及最重要的一點：如何利用免費數據自行核實。

倫敦每平方呎價格（£/sq ft）是多少？

根據官方數據的分析，2026年中全倫敦平均約為每平方米£7,500（約£700/sq ft），中位數約為每平方米£6,700（約£620/sq ft）。中位數低於平均數，是因為核心地段的極高成交價拉高了平均值；因此倫敦「一般」物業的價格，較接近中位數。

這些平均數字掩蓋了各區之間的巨大差距。外倫敦的大面積單位每平方呎價格最低，而核心地段細小、高規格的單位則最高。下列為各類物業的典型水平（僅為概約數字，視乎地區及物業而異）。

補充一點背景：過去一年倫敦樓價有所回落（按官方數據計年跌約2%，部分本地分析跌幅更大），這或有助買家在議價時取得較有利位置。

新建樓盤的溢價究竟有多大？

在此必須坦白說明：新建樓盤溢價確實存在，但其幅度並無單一的正確數字，各方資料亦互相矛盾。原因在於比較的方法。一項以Land Registry數據為基礎的分析顯示，英格蘭及威爾斯整體的標價溢價約為23%，但在倫敦，標價溢價看來低得多（約5%），而以每平方呎計的溢價則較高（約15%）。

出現這種倒置情況的原因至關重要：倫敦的新建樓盤一般比被拿來比較的舊樓細。因此標價看似相若，但您得到的空間較少；真正的溢價，要以每平方呎來看才會浮現。其他分析給出的數字更高，有研究發現，倫敦新建單位每平方米的價格比二手單位高出30-45%（尤其是品牌發展項目、河畔或以交通配套為賣點的項目）。總括而言，溢價是真實存在的，但不要輕信任何聲稱「溢價就是X%」的單一數字；應把目標物業與其自身的可比物業，按每平方呎價格逐一比較。一般而言，溢價超過30%，就值得仔細審視。

溢價有何理據支持？

新建樓盤的部分溢價，可由實質好處支持，並非全然「無中生有」。主要理據包括：能源效益高（水電煤開支較低，EPC評級較佳）、通常附有十年結構保證（例如NHBC）、頭幾年的保養及維修成本極低、已包含廚房／浴室／裝置，以及毋須處理上下家連環交易（chain）的購買便利。若打算出租，新建物業在某些情況下較容易租出，維修問題也較少，但這並無保證。

同時也有需要留意之處。新建樓盤的售價通常是發展商的「標價」，日後在二手市場未必能維持同樣的溢價（因此頭幾年的資本增值可能較慢，亦無保證）。租賃物業（Leasehold）的結構，以及管理費和地租等持續開支，同樣須仔細審視。此外還有議價空間：發展商經常提供優惠（例如傢俬配套，或資助部分印花稅或管理費）；這些優惠在某些情況下可降低實際成本，值得盡量爭取。

如何自行核實（免費）

這是本指南最有價值的部分：您毋須盲信發展商或地產代理提供的數字，可以利用免費數據自行比較£/sq ft。步驟很簡單：

這個簡單的計算，能把「這個價錢合理嗎？」由憑感覺的猜測，變成較客觀的比較，亦可能令您在談判桌上更有底氣。

Optivest 提示：在此我們必須坦誠：Optivest是一家物業投資顧問公司，旗下亦提供新建樓盤項目。正因如此，鼓勵您進行獨立核實才是正確的做法：評估任何物業時（無論來自我們或其他機構），都不要只看標價，而應看£/sq ft，並利用Land Registry及EPC數據自行比較可比物業。Optivest的投資顧問服務可協助您一同進行分析、解讀本地可比物業，並就發展商優惠進行議價。好的顧問，是引導您走向數字，而不是遠離數字。

重要聲明：並非財務建議：本文載有一般市場資訊；£/sq ft數字屬平均值，變動迅速，亦不能決定個別物業的價值。如需了解物業價值，請取得獨立估價（RICS測量師）；至於投資決定，請諮詢獨立、受監管的財務顧問（IFA）。Optivest並非持牌財務顧問。

常見問題

倫敦每平方呎的平均價格是多少？

截至2026年中，全倫敦平均約為£700/sq ft（約每平方米£7,500），中位數約為£620/sq ft（約每平方米£6,700）。核心地段的豪華新建樓盤可達£1,800-3,000/sq ft，超級豪宅則更高。外倫敦明顯較低。

新建樓盤的溢價有多大？

溢價確實存在，但並無單一數字；由於比較方法不同，各方資料給出的數字介乎5%至45%。關鍵之處在於：倫敦新建樓盤的標價溢價看似不高，但以每平方呎計則較高，因為新建單位往往較細。請以每平方呎價格，與您自己找到的可比物業比較。

新建樓盤的溢價合理嗎？

部分是合理的：能源效益（開支較低）、通常附有十年結構保證、保養成本低、已包含裝置，以及毋須處理連環交易。但溢價超過30%就值得仔細審視；同時也要留意管理費、地租，以及該溢價在二手市場未必能夠維持。

我如何自行計算£/sq ft？

從EPC取得室內樓面面積（平方米），乘以10.764換算為平方呎，再以售價除以該面積。然後從HM Land Registry的「price paid」成交數據（可在gov.uk免費查閱）找出同區的實際成交個案，作同樣計算並加以比較。兩項數據來源均免費。

可以與發展商議價嗎？

可以。發展商經常提供優惠（例如傢俬配套，或資助部分印花稅或管理費）；這些優惠可令實際成本減少數千英鎊。請務必爭取優惠，並將其計入您的價值評估，在市況較淡靜時尤其如此。

總結及聯絡我們

標價無法告訴您一個倫敦物業是否昂貴，£/sq ft才可以。倫敦的中位數約為£620/sq ft，平均數約為£700/sq ft；新建樓盤溢價確實存在，但幅度視乎比較方法而定，在倫敦尤其要以每平方呎來看才會顯現。您最有力的工具，就是利用Land Registry及EPC數據，免費自行比較可比物業。

Optivest亦提供新建樓盤項目；正因如此，我們鼓勵您進行獨立的£/sq ft核實，並透過投資顧問服務與您一同分析（我們並非持牌財務顧問）。歡迎聯絡我們，或透過WhatsApp與我們聯繫。您亦可參閱我們的投資顧問服務、利用印花稅計算機估算相關成本，並瀏覽我們的樓盤項目了解更多選擇。