倫敦學生置業：家庭必讀的資本增值稅（CGT）指南

以買樓代替租樓來解決住宿問題，或可成為一項以英鎊計價的投資機會；然而最終的財務結果，不單取決於買入與賣出之間的差價，更取決於稅務處理是否專業。尤其是資本增值稅（CGT），若缺乏規劃，可能令一大部分利潤流向 HMRC。以下為您說明 CGT、各項豁免，以及持有結構如何影響稅款。

出售英國物業時，如何獲得資本增值稅豁免？ 主要的豁免安排是主要居所豁免（Private Residence Relief）：若物業是業主唯一或主要的居所，出售所得的增值通常可全數豁免。如物業登記在子女名下，並且是其主要居所，便可能適用這項豁免。至於登記在父母名下、而父母身在海外的物業，出售住宅物業時須按 18% 或 24% 繳付資本增值稅。

如何取得資本增值稅（CGT）豁免？

出售物業時豁免 CGT 的核心途徑，是主要居所豁免（Private Residence Relief，簡稱 PRR）。若物業是業主唯一或主要的居所，出售所得的增值通常可全數豁免。

我們在顧問工作中發現，不少家庭以為只要以自己的名義買樓，再讓子女免租居住，便自動可享有豁免。然而，豁免與否取決於該物業是誰的主要居所。持有結構不同，稅款可相差數以千英鎊計，因此應在購買前先規劃好出售的方案。

甚麼是資本增值稅？稅率與申報安排

CGT 是處置資產時，就買入價與賣出價之間的增值所徵收的稅項。就英國住宅物業而言，截至 2026 年，稅率為 18%（基本稅率）或 24%（較高／額外稅率），視乎您的收入而定。

稅款只就增值部分徵收，而每人每年有 £3,000 的免稅額，此數額近年已大幅削減。出售英國住宅物業後，須向 HMRC 申報增值，並在 60 日內繳付稅款。

Optivest 提示：如果您打算在子女畢業返鄉或搬往其他地區時出售物業，CGT 可能是最大的一項支出。因此，我們在購買階段便會把退出（出售）方案一併納入考慮。

主要居所豁免（PRR）：免稅出售的關鍵

若物業是業主的主要居所，出售所得的增值通常可全數豁免。對於為子女置業的家庭，這可以透過兩種方式實現。

第一，以子女的名義購入：若子女年滿 18 歲，而該物業登記為其唯一居所，他們在畢業後出售時，可全數申索 PRR。第二，採用某些信託架構：若受益人（即子女）以該物業作為主要居所，在部分信託安排下，PRR 或可保留；但這類安排相當複雜，需要專業意見。

舉例說明：在倫敦以 £1 million 購入的單位，四年後以 £1.3 million 售出，增值為 £300,000，按 24% 計算，稅款約為 £72,000（未扣除免稅額及各項成本）。若該物業是子女的主要居所，PRR 通常可令這筆增值全數豁免。

稅務免責聲明：本文僅供一般資訊參考；有關您的稅務狀況，請諮詢註冊稅務顧問。PRR 及信託架構須視乎個人情況而定。

登記在父母名下或由非居民持有的物業：CGT 如何計算

不少投資者為了掌控權及保障，傾向以自己的名義登記物業。在這情況下，該物業通常會被視為第二物業，PRR 並不適用。

若您居於海外，倫敦的物業並非您的主要居所；出售時，即使子女曾在該處居住，您仍須就增值按住宅物業的 18% 或 24% 繳付 CGT。自 2015 年 4 月起，非居民出售英國住宅物業已納入 CGT 徵稅範圍；至於在該日期之前購入的物業，增值往往可以按 2015 年 4 月的價值計算（重設成本基礎）。非居民賣家即使毋須繳稅，亦須在 60 日內向 HMRC 申報出售。若您本人曾在持有期間的部分時間居於該物業，則只可就該段期間按比例獲得寬減。

Optivest 提示：我們會按家庭的風險取向及長遠計劃，設計合適的持有模式。希望保留掌控權與追求稅務效率，兩者往往互相牽制；建議您與稅務顧問一同商定當中的平衡。

可從應課稅增值中扣減的成本

計算 CGT 時，除了買入價之外，有文件佐證、並能提升物業價值的成本，亦可從增值中扣減，大幅減少實際稅款。

家庭最常忽略的，是保存這些成本的發票及紀錄；HMRC 不接受任何無法證明的開支。妥善整理存檔，是在出售當日合法減少應課稅增值最實用的方法之一。

贈與、遺產稅（IHT）與出租寬減

若物業已在您名下，而您考慮轉讓給子女，會同時涉及兩種稅項。就 CGT 而言，將物業「贈與」子女，會被視為按當日市值出售；增值部分可能須繳付 CGT。就遺產稅（IHT）而言，這項轉讓屬於「七年規則」下的潛在豁免轉讓（PET）：若您在轉讓後存活七年，該筆轉讓便可豁免 IHT。

一個關鍵陷阱是「保留利益的贈與」：若您贈與物業後仍繼續從中受益（例如免租居住或收取租金收入），七年的期限便不會起計，該物業在 IHT 方面仍可能被視為屬於您。另一點是出租寬減（Lettings Relief）：這項寬減現時只限於業主與租客同住的特定情況，一般的出租並不適用。

法律／稅務免責聲明：CGT、IHT 及信託規劃屬高風險且因人而異的範疇。本文並非法律或稅務意見；有關您的交易，請諮詢註冊稅務顧問及持牌事務律師（Solicitor）。

常見問題

英國住宅物業的 CGT 稅率是多少？

截至 2026 年，住宅物業的 CGT 為 18%（基本稅率）或 24%（較高／額外稅率），視乎您的收入而定。每人每年有 £3,000 的免稅額，增值須在出售後 60 日內申報。

出售以子女名義購買的物業，需要繳稅嗎？

若子女年滿 18 歲，而該物業是其唯一／主要居所，主要居所豁免（Private Residence Relief）通常可令增值全數豁免。若物業並非子女的主要居所，則不適用這項豁免。

我居於海外，出售英國物業時需要繳付 CGT 嗎？

需要。自 2015 年 4 月起，非居民出售英國住宅物業已納入 CGT 徵稅範圍，須按住宅物業的 18% 或 24% 繳稅。即使毋須繳稅，亦須在 60 日內向 HMRC 申報出售。

計算 CGT 時可以扣減哪些成本？

購入時的 SDLT、律師費及代理費；能永久提升價值的資本性改善工程；以及出售成本（廣告、律師費），均可從增值中扣減。日常維修／重新髹漆則不可扣減，而且所有成本都必須有憑證。

將物業贈與子女會產生稅項嗎？

就 CGT 而言，贈與會被視為按當日市值出售，可能就增值觸發稅項。就 IHT 而言，適用七年規則；但若您仍繼續從物業中受益（「保留利益的贈與」），七年的期限便不會起計。

每年免稅額（AEA）有多少？

2025/26 及 2026/27 年度，每人每年免稅額為 £3,000。超出此數的增值，將按適用稅率課稅。

總結及聯絡我們

倫敦學生置業投資的稅務結果，很大程度上取決於物業登記在誰名下，以及是誰的主要居所；安排得宜，增值或可透過 PRR 合法獲得豁免，而不合適的結構，則可能產生可觀的 CGT 負擔。

無論您正處於研究階段，還是已在籌劃出售，Optivest團隊都可與您的稅務顧問一同協助您規劃持有結構及退出方案。歡迎聯絡我們，或透過 WhatsApp 與我們聯繫。您亦可參閱我們的稅項及費用指南、負責架構安排的法律支援服務，以及我們的一站式投資顧問服務。