Sermaye Kazancı Vergisi (CGT) ve Muafiyet Rehberi 2026

Çocuğunuzun konaklamasını kira yerine mülk satın alarak çözmek sterlin bazlı güçlü bir yatırım olabilir; ancak bu yatırımın finansal başarısı yalnızca alış-satış farkıyla değil, vergi yönetiminin ne kadar profesyonel yapıldığıyla ölçülür. Özellikle Sermaye Kazancı Vergisi (CGT), planlama yapılmazsa kârınızın önemli bir kısmını HMRC'ye bırakmanıza yol açar. Aşağıda CGT'yi, muafiyetleri ve mülkiyet yapısının vergiye etkisini net biçimde açıklıyoruz.

CGT Muafiyeti Nasıl Alınır?

İngiltere'de mülk satışından doğan CGT'den muaf olmanın temel yolu Private Residence Relief (PRR), yani Temel Konut Muafiyeti'dir. Mülk, sahibinin tek veya asıl ikametgâhıysa, satıştan doğan kazanç genellikle tamamen vergiden muaf tutulabilir.

Sahadaki gözlemimize göre birçok aile, mülkü kendi adına alıp çocuğu bedelsiz oturtunca otomatik muafiyet kazanacağını sanıyor. Oysa muafiyet, mülkün kimin ana ikametgâhı olduğuna bağlıdır. Mülkiyet yapısı, satış günündeki vergi faturasını binlerce sterlin değiştirebilir; bu yüzden satış senaryosu mülkü almadan önce planlanmalıdır.

Sermaye Kazancı Vergisi Nedir? Oranlar ve Beyan

CGT, bir varlığı elden çıkardığınızda alış ve satış fiyatı arasındaki kazançtan alınan vergidir. İngiltere'de konut mülkleri için oran, gelir seviyenize göre 2026 itibarıyla %18 (temel oran) veya %24 (yüksek/ek oran) olarak uygulanır.

Vergi yalnızca kâr üzerinden hesaplanır ve her bireyin yıllık £3.000'lik bir muafiyet hakkı vardır; bu tutar son yıllarda belirgin biçimde düşürülmüştür. UK konut satışında kazanç, satıştan sonraki 60 gün içinde HMRC'ye bildirilmeli ve vergi ödenmelidir.

Optivest Notu: Çocuğunuz mezun olup ülkesine döndüğünde veya başka bir semte taşındığında evi satmayı planlıyorsanız, CGT en büyük gider kaleminiz olabilir. Bu yüzden çıkış (satış) senaryosunu daha alım aşamasında masaya yatırıyoruz.

Private Residence Relief (PRR): Vergisiz Satışın Anahtarı

Bir mülk, sahibinin asıl ikametgâhıysa, satıştan doğan kazanç genellikle tamamen muaftır. Çocuğu için ev alan ailelerde bu kural iki şekilde işleyebilir.

Birincisi, mülkün çocuğun adına alınmasıdır: çocuk 18 yaşından büyükse ve mülk onun tek evi olarak tescilliyse, mezuniyet sonrası satışta PRR'den tam yararlanabilir. İkincisi, belirli trust (güven fonu) yapılarıdır: yararlanıcı (çocuk) mülkte ana ikametgâhı olarak yaşıyorsa, bazı trust düzenlemeleri altında PRR korunabilir; ancak bu yapı karmaşıktır ve mutlaka uzman görüşü gerektirir.

Bir örnek: Londra'da 1 milyon sterline alınan bir daire dört yıl sonra 1,3 milyon sterline satılırsa, 300.000 sterlinlik kazanç üzerinden %24 oranında kabaca 72.000 sterlin vergi doğar (muafiyet ve giderler düşülmeden). Mülk çocuğun ana ikametgâhıysa, PRR bu kazancı genellikle tamamen muaf kılabilir.

Vergi uyarısı: Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; vergi durumunuz için kayıtlı bir vergi danışmanına başvurun. PRR ve trust yapıları kişisel duruma göre değişir.

Ebeveyn Adına ve Non-Resident Mülklerde Vergi Durumu

Birçok yatırımcı, kontrol ve güvenlik için tapuda kendi adının görünmesini tercih eder. Bu durumda mülk genellikle ikinci konut (second home) statüsüne girer ve PRR uygulanmaz.

Yurt dışında ikamet ediyorsanız, Londra'daki ev asıl konutunuz sayılmaz; mülkü sattığınızda, çocuğunuz orada yaşamış olsa bile kazanç üzerinden konut için %18 veya %24 oranında CGT ödersiniz. Yerleşik olmayan kişiler Nisan 2015'ten beri UK konut mülklerinde CGT kapsamındadır; bu tarihten önce edinilmiş mülklerde kazanç çoğunlukla Nisan 2015 değerinden hesaplanabilir (rebasing). Ayrıca non-resident satıcı, vergi çıkmasa dahi satışı 60 gün içinde HMRC'ye beyan etmek zorundadır. Mülkün bir döneminde orada bizzat yaşadıysanız, yalnızca o süreye isabet eden kazanç için oransal bir indirim alabilirsiniz.

Optivest Notu: Mülkiyet modelini ailenin risk iştahına ve uzun vadeli planına göre kurguluyoruz. Kontrolü elde tutma isteği ile vergi verimliliği çoğu zaman çatışır; bu dengeyi vergi danışmanınızla birlikte netleştirmenizi öneririz.

Vergi Matrahından Düşülebilecek Giderler

CGT hesaplanırken yalnızca alış fiyatı değil, mülkün değerini artıran belgeli harcamalar da kazançtan düşülebilir; bu, net vergiyi belirgin biçimde azaltır.

Ailelerin en sık ihmal ettiği nokta, bu harcamaların fatura ve kayıtlarını saklamamaktır; HMRC kanıtlanamayan hiçbir gideri kabul etmez. Belgelerin düzenli arşivlenmesi, satış günü vergi matrahını yasal olarak küçültmenin en pratik yoludur.

Hediye Etme, IHT ve Lettings Relief

Mülk halihazırda sizin adınızaysa ve çocuğunuza devretmeyi düşünüyorsanız, iki vergi aynı anda gündeme gelir. CGT açısından mülkü çocuğunuza "hediye" etmek, o günkü piyasa değerinden satmışsınız gibi işlem görür; aradaki kazanç üzerinden CGT doğabilir. Veraset Vergisi (IHT) açısından ise devir, "7 yıl kuralı" kapsamında potansiyel muaf transfer (PET) sayılır: devirden sonra yedi yıl yaşarsanız bu transfer IHT'den muaf olur.

Önemli bir tuzak, "gift with reservation of benefit"tir: mülkü hediye edip ondan yararlanmaya (örneğin kirasız oturmaya veya kira gelirini almaya) devam ederseniz, 7 yıl saati başlamaz ve mülk IHT açısından hâlâ sizin malınız sayılabilir. Ayrı bir nokta da Lettings Relief'tir: bu muafiyet artık yalnızca mülk sahibinin kiracıyla aynı evde ikamet ettiği dar durumlarla sınırlandırılmıştır; klasik kiraya verme senaryolarında uygulanmaz.

Yasal/vergi uyarısı: CGT, IHT ve trust planlaması yüksek riskli ve kişiye özel alanlardır. Bu yazı hukuki veya vergi tavsiyesi değildir; işlemleriniz için kayıtlı bir vergi danışmanına ve lisanslı bir avukata danışın.

Sıkça Sorulan Sorular

İngiltere'de konut satışında CGT oranı nedir?

2026 itibarıyla konut mülkleri için CGT, gelir seviyenize göre %18 (temel oran) veya %24 (yüksek/ek oran) olarak uygulanır. Her bireyin yıllık £3.000'lik muafiyet hakkı vardır ve kazanç satıştan sonra 60 gün içinde beyan edilmelidir.

Çocuğumun adına aldığım evi satarken vergi öder miyim?

Çocuk 18 yaşından büyükse ve mülk onun tek/asıl konutuysa, Private Residence Relief sayesinde kazanç genellikle tamamen muaf olabilir. Mülk çocuğun ana ikametgâhı değilse muafiyet uygulanmaz.

Yurt dışında yaşıyorum; UK'de mülk satınca CGT öder miyim?

Evet. Yerleşik olmayanlar Nisan 2015'ten beri UK konut mülklerinde CGT kapsamındadır ve konut için %18 veya %24 ödenir. Vergi çıkmasa dahi satış 60 gün içinde HMRC'ye beyan edilmelidir.

CGT hesabında hangi giderleri düşebilirim?

Alımda ödenen SDLT, avukat ve emlakçı ücretleri; değeri kalıcı artıran sermaye nitelikli geliştirmeler; ve satış giderleri (reklam, yasal ücretler) kazançtan düşülebilir. Rutin bakım/boya gideri düşülmez ve tüm giderler belgeyle kanıtlanmalıdır.

Mülkü çocuğuma hediye edersem vergi doğar mı?

CGT açısından hediye, o günkü piyasa değerinden satış gibi işlem görür ve kazanç üzerinden vergi doğabilir. IHT açısından 7 yıl kuralı geçerlidir; ancak mülkten yararlanmaya devam ederseniz ("gift with reservation") 7 yıl saati başlamaz.

Yıllık muafiyet (AEA) ne kadar?

2025/26 ve 2026/27 için yıllık muafiyet tutarı kişi başına £3.000'dir. Bu tutarın üzerindeki kazanç, ilgili orana göre vergilendirilir.

Sonuç ve İletişim

Londra'da öğrenci evi yatırımının vergi sonucu, büyük ölçüde mülkün kimin adına ve kimin ana ikametgâhı olarak alındığına bağlıdır; doğru kurgulanan bir yapı, PRR ile kazancı yasal olarak muaf kılabilirken yanlış yapı binlerce sterlinlik CGT doğurabilir.

İster araştırma aşamasında olun ister satış planlıyor olun, Optivest ekibi mülkiyet yapısı ve çıkış senaryosunu vergi danışmanınızla birlikte planlamanıza yardımcı olur. Bizimle iletişime geçin veya WhatsApp üzerinden ulaşın. Maliyet kalemleri için vergiler ve maliyetler rehberimizi, hukuki yapı için hukuki destek hizmetimizi ve uçtan uca destek için yatırım danışmanlığı hizmetimizi inceleyebilirsiniz.