Guía del impuesto sobre las plusvalías (CGT) para familias que compran una vivienda de estudiante en Londres

Resolver el alojamiento de un hijo comprando en lugar de alquilar puede ofrecer una oportunidad de inversión denominada en libras esterlinas; pero su resultado financiero no depende solo de la diferencia entre el precio de compra y el de venta, sino también de lo bien que se gestione la fiscalidad. El impuesto sobre las plusvalías (Capital Gains Tax, CGT), en particular, puede dejar en manos de HMRC una parte importante de su beneficio si no se planifica. A continuación le explicamos qué es el CGT, cuáles son las exenciones y cómo influye la estructura de titularidad en el impuesto.

¿Cómo se obtiene la exención del impuesto sobre las plusvalías (CGT) al vender una propiedad en el Reino Unido? La exención principal es la Private Residence Relief (exención por vivienda principal): si el inmueble es la única vivienda o la vivienda habitual del propietario, la plusvalía obtenida en la venta suele quedar totalmente exenta. Si la propiedad está a nombre del hijo y es su vivienda habitual, esta exención puede aplicarse. En cambio, el inmueble que figura a nombre de un progenitor que reside en el extranjero tributa por CGT al 18% o al 24% en el caso de vivienda residencial.

¿Cómo se obtiene la exención del CGT?

La vía principal para quedar exento del CGT en la venta de un inmueble es la Private Residence Relief (PRR), la exención por vivienda principal. Si el inmueble es la única residencia o la residencia habitual del propietario, la plusvalía de la venta puede quedar, por lo general, totalmente exenta.

En nuestro trabajo de asesoramiento, muchas familias dan por hecho que comprar a su propio nombre y dejar que el hijo viva en la vivienda sin pagar alquiler les da derecho automático a esta exención. Pero la exención depende de de quién sea vivienda habitual el inmueble. La estructura de titularidad puede cambiar la factura fiscal en miles de libras, por lo que conviene planificar el escenario de venta antes de comprar.

Qué es el impuesto sobre las plusvalías (CGT): tipos y declaración

El CGT es el impuesto que grava la ganancia entre el precio de compra y el de venta cuando usted transmite un activo. En la vivienda residencial en el Reino Unido, el tipo aplicable en 2026 es del 18% (tipo básico) o del 24% (tipo superior o adicional), según sus ingresos.

El impuesto se aplica únicamente sobre la ganancia, y cada persona dispone de una franquicia anual de £3.000, una cifra que se ha reducido de forma drástica en los últimos años. En la venta de una vivienda residencial en el Reino Unido, la plusvalía debe declararse a HMRC y el impuesto debe pagarse en un plazo de 60 días.

Nota de Optivest: Si tiene previsto vender cuando su hijo termine los estudios y regrese a su país, o cuando se traslade a otra zona, el CGT puede ser su mayor partida de costes. Por eso ponemos sobre la mesa el escenario de salida (venta) ya en la fase de compra.

Private Residence Relief (PRR): la clave para una venta libre de impuestos

Si el inmueble es la vivienda habitual del propietario, la plusvalía de la venta suele quedar totalmente exenta. Para las familias que compran para un hijo, esto puede funcionar de dos maneras.

La primera es comprar a nombre del hijo: si es mayor de 18 años y el inmueble figura como su única vivienda, podrá reclamar la PRR íntegra en una venta posterior a la graduación. La segunda son ciertas estructuras de trust: si el beneficiario (el hijo) vive en el inmueble como residencia habitual, la PRR puede mantenerse en algunos acuerdos de trust; pero es una cuestión compleja que requiere asesoramiento especializado.

Un ejemplo: un piso comprado en Londres por £1 millón y vendido cuatro años después por £1,3 millones genera una plusvalía de £300.000, que a un tipo del 24% supone aproximadamente £72.000 de impuesto (antes de la franquicia y de los costes). Si el inmueble es la vivienda habitual del hijo, la PRR puede dejar esta plusvalía totalmente exenta.

Aviso fiscal: Este artículo es información de carácter general; consulte su situación tributaria con un asesor fiscal registrado. La PRR y las estructuras de trust dependen de las circunstancias personales.

CGT en propiedades a nombre de un progenitor o de no residentes

Muchos inversores prefieren figurar a su propio nombre en el título de propiedad por razones de control y seguridad. En ese caso, el inmueble suele considerarse una segunda vivienda y la PRR no se aplica.

Si usted reside en el extranjero, la vivienda de Londres no es su residencia habitual; al venderla, aunque su hijo haya vivido en ella, pagará CGT sobre la plusvalía al 18% o al 24% en el caso de vivienda residencial. Los no residentes tributan por el CGT británico sobre la vivienda residencial desde abril de 2015; en los inmuebles adquiridos antes de esa fecha, la plusvalía suele poder calcularse a partir del valor de abril de 2015 (rebasing). Además, el vendedor no residente debe declarar la venta a HMRC en un plazo de 60 días aunque no haya impuesto que pagar. Si usted vivió personalmente en el inmueble durante una parte del tiempo en que fue propietario, podría obtener una exención proporcional únicamente por ese periodo.

Nota de Optivest: Diseñamos el modelo de titularidad en función de la tolerancia al riesgo de la familia y de su plan a largo plazo. El deseo de conservar el control y la eficiencia fiscal suelen entrar en conflicto; le recomendamos definir ese equilibrio junto con su asesor fiscal.

Costes deducibles de la plusvalía sujeta a impuesto

Al calcular el CGT, de la plusvalía pueden deducirse no solo el precio de compra, sino también los costes documentados que incrementan el valor del inmueble, lo que reduce de forma notable el impuesto neto.

Lo que las familias suelen descuidar con más frecuencia es conservar las facturas y los justificantes de estos costes; HMRC no admite ningún gasto que no pueda acreditarse. Mantener un archivo ordenado es una de las formas más prácticas de reducir legalmente la plusvalía sujeta a impuesto el día de la venta.

Donaciones, IHT y Lettings Relief

Si el inmueble ya está a su nombre y se plantea transmitírselo a su hijo, surgen dos impuestos a la vez. En cuanto al CGT, «donar» el inmueble a su hijo se trata como una venta al valor de mercado de ese día; puede generarse CGT sobre la plusvalía. En cuanto al impuesto de sucesiones (Inheritance Tax, IHT), la transmisión es una transmisión potencialmente exenta (PET) conforme a la «regla de los siete años»: si usted sobrevive siete años tras la transmisión, queda exenta del IHT.

Una trampa importante es la «donación con reserva de beneficio»: si dona el inmueble pero sigue disfrutando de él (por ejemplo, viviendo en él sin pagar alquiler o cobrando las rentas), el plazo de siete años no comienza a contar y el inmueble puede seguir considerándose suyo a efectos del IHT. Un aspecto aparte es la Lettings Relief: esta exención se limita ahora al caso concreto en que el propietario comparte la vivienda con el inquilino; no se aplica al alquiler ordinario.

Aviso legal y fiscal: El CGT, el IHT y la planificación mediante trusts son ámbitos de alto riesgo y muy personales. Este artículo no constituye asesoramiento legal ni fiscal; consulte sus operaciones con un asesor fiscal registrado y un solicitor (abogado) colegiado.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el tipo del CGT en la vivienda residencial en el Reino Unido?

En 2026, el CGT sobre la vivienda residencial es del 18% (tipo básico) o del 24% (tipo superior o adicional), según sus ingresos. Cada persona dispone de una franquicia anual de £3.000, y la plusvalía debe declararse en un plazo de 60 días desde la venta.

¿Pagaré impuestos al vender una vivienda comprada a nombre de mi hijo?

Si el hijo es mayor de 18 años y el inmueble es su única vivienda o su vivienda habitual, la Private Residence Relief puede dejar la plusvalía totalmente exenta. Si el inmueble no es la residencia habitual del hijo, la exención no se aplica.

Vivo en el extranjero: ¿pago CGT si vendo una propiedad en el Reino Unido?

Sí. Los no residentes tributan por el CGT británico sobre la vivienda residencial desde abril de 2015 y pagan el 18% o el 24% en el caso de vivienda residencial. La venta debe declararse a HMRC en un plazo de 60 días aunque no haya impuesto que pagar.

¿Qué costes puedo deducir en el cálculo del CGT?

De la plusvalía pueden deducirse el SDLT y los honorarios legales y de agentes de la compra, las mejoras de capital que añaden valor de forma permanente y los costes de venta (publicidad, honorarios legales). No puede deducirse el mantenimiento corriente ni repintar, y todos los costes deben estar documentados.

¿Genera impuestos donar el inmueble a mi hijo?

A efectos del CGT, una donación se trata como una venta al valor de mercado de ese día y puede generar impuesto sobre la plusvalía. En cuanto al IHT, se aplica la regla de los siete años; pero si usted sigue disfrutando del inmueble («donación con reserva de beneficio»), el plazo de siete años no comienza a contar.

¿Cuál es el importe de la franquicia anual (AEA)?

Para los ejercicios fiscales 2025/26 y 2026/27, la franquicia anual exenta es de £3.000 por persona. Las plusvalías que superen esa cifra tributan al tipo que corresponda.

En resumen y cómo contactar con nosotros

El resultado fiscal de una inversión en una vivienda de estudiante en Londres depende en gran medida de a nombre de quién esté el inmueble y de de quién sea vivienda habitual; una estructura bien planteada puede dejar la plusvalía legalmente exenta gracias a la PRR, mientras que una estructura inadecuada puede generar una carga considerable de CGT.

Tanto si se encuentra en la fase de estudio como si ya planea una venta, el equipo de Optivest le ayuda a planificar la estructura de titularidad y el escenario de salida junto con su asesor fiscal. Contacte con nosotros o escríbanos por WhatsApp. Consulte nuestra guía de impuestos y costes, nuestro servicio de apoyo legal para la estructura y nuestro servicio integral de consultoría de inversión.