BNO 買樓 英國：持BNO簽證置業，印花稅、按揭與定居年期一文看清（2026）

BNO持有人可以在英國買樓，而且買樓本身不需要任何簽證。不過，持有英國物業既不會給您居留權，也不會縮短BNO路線的定居年期。真正左右成本和按揭審批的，是您在英國實際逗留的日數、簽證還餘多久，以及名下是否已有其他住宅物業。

本文資料截至2026年10月22日，來自gov.uk、Home Office及英國國會公開紀錄，並註明個別數字的出處。規則經常調整，簽約前請以官方最新公布及專業人士意見為準。

BNO簽證持有人可以在英國買樓嗎？

可以。英國並沒有限制外國人購買住宅物業，持BNO簽證的人與其他非英國公民一樣，只要資金和法律程序到位，就能在倫敦或其他城市買樓。

有兩點常被混淆。第一，BNO簽證並不要求您擁有物業。這條路線的核心條件是持有BN(O)身份，並能證明有能力在英國維持生活，毋須工作邀請。第二，反過來看，買了樓也不等於獲得居留資格。您能否留在英國，仍然由簽證及日後的定居申請決定。

所以對BNO家庭來說，買樓是一項財務和生活安排，而不是移民手段。這個分野，後面談定居年期時會再用到。

BNO簽證持有人買樓要繳非居民附加稅嗎？

不一定，關鍵是您在購買前的12個月內，有沒有在英國實際逗留至少183日，而不是簽證類別。gov.uk指出，若您在購買前12個月內在英國逗留不足183日（約6個月），就屬於SDLT下的「非英國居民」，購買英格蘭或北愛爾蘭的住宅物業通常須多付2%附加稅。

這項規定有幾個細節值得留意：

以下是一個示例，並非報價。假設購買一個£400,000的單位，按標準稅率計算，印花稅（SDLT）為£10,000；若須加上2%非居民附加稅，即多出£8,000，合共£18,000。您可以用我們的印花稅計算機，按自己的價格和情況試算。

還有一項對香港家庭相當關鍵的規定。若購買後您名下同時擁有另一項住宅物業，可能還要繳付額外住宅物業的5%附加稅（2024年10月31日起由3%提高至5%）。這項附加稅可能涵蓋全球任何地方的住宅物業，也就是說，香港的自住單位可能被計算在內。同一£400,000的示例，若同時適用這5%，標準稅額會由£10,000增至£30,000；若兩項附加稅並行，則為£38,000。是否適用、有沒有「取代主要住所」的退稅安排（一般要求在指定年期內賣出原有自住物業），必須由英國稅務顧問或事務律師按您的個案確認。

BNO持有人可以申請英國按揭嗎？

可以，不少英國貸款機構會考慮BNO持有人的按揭申請，但標準並不統一，剛抵步和已居住一段時間的申請人，面對的選擇差別很大。

目前市場上常見的情況大致是：

換句話說，並沒有一種專屬「BNO按揭」，分別在於哪家貸款機構的政策剛好配合您當下的處境。若您尚未有英國工作記錄，可以先向按揭經紀查詢原則上批核（AIP）的可行性，再決定看樓的預算。想了解非居民身份的整體做法，可以參考我們的外國人英國按揭指南。持工作簽證的情況類似，可對照閱讀工作簽證租樓與買樓流程。

Optivest觀察：我們常見的情況是，家庭先看中樓盤、交了預訂費，之後才發覺簽證剩餘年期不符合貸款機構的要求。較穩妥的次序是反過來：先確認簽證剩餘年期、現有收入證明和可動用首期，再決定預算。按揭審批需要時間，簽證到期日也不會等人，把兩者排在同一張日程表上，便不容易出現空窗。

BNO移居英國，應該先租樓還是直接買樓？

沒有放諸四海皆準的答案，取決於您的資金、收入證明、對區域的熟悉程度，以及時間表。較穩健的做法，是先弄清楚兩條路各自的取捨。

183日這一點值得單獨想清楚。既然測試看的是購買前12個月的逗留日數，從抵步到完成交易（Completion）之間的時間安排，會直接影響稅額。若時間表有彈性，請與事務律師討論交換合約和完成交易的日期。

Optivest觀察：常見的疏忽有兩個。其一，只記得抵英日期，沒有保存逗留記錄，退稅時要費力補證明。其二，以為「香港的單位不算」，結果在額外住宅物業附加稅上被動。簽訂任何預訂協議之前，把您名下的全部物業情況清楚告知事務律師，是最便宜的一步。

買樓會影響BNO簽證的5年定居路線嗎？

不會。據Home Office的說明，BNO路線的定居條件圍繞連續居住、英語及Life in the UK測試，並沒有要求持有物業，買樓亦不會令資格提早或延遲。

現行規則是這樣的：Home Office的說明指出，BNO持有人在英國連續居住5年後，可以申請定居（ILR），其後再多一年可申請英國公民身份。如需最新資料，請以gov.uk及Home Office的公布為準。一般要求包括：合資格期間內，任何12個月內離開英國不超過180日；通過Life in the UK測試；以及達到英語B1水平。

留意一點：若您的樓盤在英國，但因工作或家庭長期在香港停留，定居年期的連續居住要求可能受影響。這屬於移民法律問題，須向合資格的移民律師或OISC註冊顧問查詢。

至於日後會否變動，目前的狀況如下：

費用方面，gov.uk公布的Home Office收費表顯示，自2026年4月8日起，BNO簽證申請費為30個月£206、5年£285，每名申請人分別計算，另須預繳移民健康附加費。定居申請費現時為每人£3,226，請以Home Office最新收費表為準。

也就是說，規劃買樓時，最穩妥的做法是把「定居政策未最終落實」視為一項待觀察的變數，在預算中留出緩衝，而不是以某個固定的定居日期倒推所有安排。

BNO家庭怎樣揀學校和居住區域？

先由學校和通勤兩頭入手，比先鎖定區域更實際。英國的公立學校學位由所屬地方議會的入學安排分配，並不是買了某區的樓就一定取得該區學校的學位。

我們沒有可靠的官方統計，能說明BNO家庭集中在哪些城市或區域，所以這裡不列「熱門區域」。以下是更有用的查核方法：

若子女已在讀A-Level階段，亦可比較寄宿學校和家庭置業加走讀的成本結構，我們另有一篇文章討論：A-Level寄宿學校還是買樓加走讀學校。

準備在英國買樓，可以按什麼次序進行？

可以先釐清資金和身份條件，再按程序逐步推進。下面是一個參考次序，實際先後視乎個案：

整個流程的細節可以對照我們的買樓流程頁面。

常見問題

BNO持有人買樓需要特別簽證或批准嗎？

不需要。購買英國物業本身沒有簽證要求，BNO簽證持有人與其他外國買家一樣，須通過身份核實及反洗黑錢審查。簽證只決定您能否在英國居住，與能否購買物業是兩回事。

剛抵英的BNO持有人，有可能申請按揭嗎？

有可能，但選擇相對少，首期要求通常較高。有些專門的貸款機構會在您抵英後不久就考慮申請，但不少主流機構會要求更長的居住記錄或簽證尚餘較長年期。按揭經紀可以比較不同機構的政策，不能保證批核。

持BNO簽證買樓，要付多少印花稅？

視乎價格、是否額外物業及逗留日數。標準稅率按價格分段計算；若您在購買前12個月內逗留不足183日，通常多付2%；若名下另有住宅物業，可能再加5%。以£400,000為例，三種情況分別約為£10,000、£18,000及£38,000，僅為示例，您可用印花稅計算機再試算。

BNO持有人的5年定居路線會因為「賺取式定居」而取消嗎？

截至2026年10月，政府表明BNO持有人仍可在居住5年後申請定居，但細節仍待最終政策公布，預計在2026年底前公布。由於規定尚未定案，建議向移民律師確認最新資料，並在財務安排上預留彈性。

買樓後可以出租，自己住別處嗎？

在法律上可以，但稅項、按揭條款及簽證要求都會受影響。住宅按揭一般要求自住，買樓收租（Buy-to-let）則屬另一類按揭，條件不同。涉及持續居住時，亦應確認對定居申請的影響。

免責聲明

Optivest是一家英國物業投資顧問公司，亦是獲FCA授權的按揭經紀；我們不提供移民、簽證、稅務或法律意見。

本文僅供一般資料參考，不構成投資、法律、稅務或移民意見，亦不是任何形式的回報保證。個人情況不同，涉及印花稅和資本增值稅的問題，請諮詢英國稅務顧問；物業轉易與合約，請諮詢受SRA規管的事務律師（Solicitor）；簽證及定居，請諮詢合資格的移民律師或OISC註冊顧問；按揭請諮詢受FCA規管的按揭經紀；整體財務規劃，可考慮獨立理財顧問（IFA）。

若您正考慮在英國買樓，並想了解資金、按揭和樓盤選擇，歡迎與Optivest團隊聯絡，我們可以用廣東話及中文與您逐步梳理。