外國人可以申請英國按揭嗎？2026年非居民英國按揭指南
精選問題
外國人可以申請英國按揭嗎？
可以。不居於英國或沒有英國信貸記錄的外國人，仍然可以取得按揭。主要要求是首期不少於物業價值的25%，並須清楚提供資金來源的證明文件。申請一般透過專門的按揭經紀辦理。
外國人真的可以申請英國按揭嗎？
可以。只要符合若干條件，英國的金融體系對海外買家是真正開放的。您無須是英國居民，無須持有英國銀行戶口，亦無須擁有英國信貸記錄，也可以申請。貸款機構要求的，是清晰且可核實的收入、身分及首期來源證明。本文旨在說明這些要求在實際操作中究竟指甚麼。
國際投資者的兩種按揭類型
您選擇哪一種按揭，取決於物業的用途，而非您居住的地方。
- 買樓收租（Buy-to-let）按揭：適用於購入物業以賺取租金收入的情況。貸款機構主要考慮物業可帶來的租金收入，而非您個人的收入；一般要求每月租金達到每月按揭供款的125–145%。實際上，貸款機構會委託獨立機構評估物業的租金，而不是單單採納您自己的估算，因此一開始就選擇位處交通便利地區、租務需求穩健且有據可依的物業，至為重要。
- 自住按揭：如您持有英國工作簽證，或有家人（例如子女）將入住該物業，這便是適合的途徑。此時貸款機構的主要考慮因素，是您的全球收入及整體借貸能力。
這一階段最常見的錯誤，是申請了不合適的按揭類型。打算出租物業卻以自住按揭申請，或情況剛好相反，都會導致申請延誤、重新審批，甚至遭到拒絕。提出任何申請之前，請先清楚確定物業的用途。
申請所需文件
英國銀行執行嚴格的「認識你的客戶」（KYC）程序。您無須過分擔心，這些程序的目的只是確保一切都妥善記錄並且具透明度。
- 收入證明：企業主須提供過去兩年的經審計帳目；受薪人士則須提供糧單及花紅通知書。
- 財富來源證明：無論首期來自出售物業、遺產還是累積儲蓄，都必須提供證明。貸款機構並非質疑您的誠信，而是在履行法定的打擊洗錢責任。一條清晰的資金軌跡，例如顯示交易先後次序的銀行月結單、買賣合約、遺產文件，會令整個過程順暢得多。
- 身分及住址證明：提供護照，以及以您本人名義在居住地登記的水電煤費單或類似文件，即已足夠。
對海外買家而言，準備文件往往是整個過程中最耗時的一環。提交申請之前，請預留充裕時間收集、翻譯（如有需要）及認證您的文件。倉促處理這一步，是造成可避免延誤的最常見原因。
Optivest 提示：您在香港或居住地的信貸評級，在英國並無直接對應的記錄；貸款機構會視您為沒有信貸記錄的申請人，並可能收取比英國居民略高的利率。只要有合適的按揭經紀協助，這個差距是完全可以處理的。我們一再觀察到，事先充分準備文件的買家，而不是在買賣意向獲接納後才被動地補交文件，核保速度明顯較快，貸款機構要求補交資料的次數也較少。
2026年的利率與按揭成數（LTV）
按揭成數（LTV）顯示貸款機構願意為物業價值融資的比例。對國際投資者而言，常見的LTV範圍為65–75%；以£1,000,000的物業計算，即需要£250,000至£350,000的首期。
在利率類型方面，Optivest一般建議選擇兩年或五年的固定利率按揭，不論市場如何波動，您每月的支出都有確定性。這兩個選擇在實際上的分別，值得了解：
- 兩年固定利率：鎖定期較短，意味著您可以更早重新取得彈性。這適合預期個人情況會有變動，或認為利率在短期內可能大幅下跌的買家。不過，您會較早重新進入市場，轉按的費用亦會較頻繁地出現。
- 五年固定利率：在較長的時間內有更大的確定性。對較難每天留意英國市場的海外投資者而言，較長的固定期可減低因利率重訂而措手不及的風險。
固定利率期滿時，如物業已經升值，您或可轉按至更具競爭力的利率。這並非自動獲得，而是需要重新申請、重新估價及更新文件，但這是成熟的海外投資者常用且切實可行的策略。
按揭流程逐步解說
- 原則上批核（AIP）：您透過按揭經紀，取得貸款機構的書面意向，確認您可以借貸的金額。這並不保證一定會獲得按揭批核，但在與賣家及地產代理商討時，可以大大提高您的可信度。請在對任何物業提出買價之前先取得這份文件。
- 選擇物業及估價：買價獲接納後，貸款機構會委派自己的測量師獨立評估物業價值。如測量師的估價低於雙方同意的買價，貸款機構會以較低的數字作為貸款基礎，這意味著您可能需要增加首期以填補差額。在交換合約之前了解這項風險，至關重要。
- 物業轉易：聘請事務律師（Solicitor）進行業權查冊、地方政府查冊及環境查核。
- 按揭批核及完成交易（Completion）：貸款機構發出正式批核，雙方交換合約並簽署，然後交收鑰匙。這兩個步驟之間的時間，通常為數週，但在涉及多宗連環交易的複雜情況下可能更長。
每位海外買家都必須預算的隱藏成本
只著眼於首期是錯誤的。以外國人身分購入英國物業，整體成本還包括以下幾項額外開支：
- 印花稅（SDLT）：外國買家及購買額外物業的買家，須繳付的金額可以相當可觀，並隨稅階急劇上升。確實金額取決於買價及您的個人情況；作出承諾之前，請向受SRA監管的事務律師（Solicitor）查詢，取得準確計算。
- 按揭經紀費用：一般為數千英鎊，但在貸款年期內，可能為您節省數以萬計英鎊的利息。擁有人脈、能接觸專門服務國際客戶的貸款機構的按揭經紀，往往能爭取到公開市場上沒有的條款。
- 法律費用及估價費：法律費用及貸款機構的估價費，請預算約£2,000–£5,000。這個範圍涵蓋標準交易；涉及公司架構或海外信託安排的較複雜個案，費用可能更高。
- 貨幣兌換：如您的首期及收入並非以英鎊計算，從提出買價到完成交易期間，匯率波動可能對您的總支出造成重大影響。動用資金之前，請與合資格的財務專業人士討論貨幣風險管理。
為何在穩定的資本市場中運用槓桿是合理的
運用按揭融資會產生槓桿效應：以£250,000的首期，您可以掌控價值£1,000,000的資產。如物業升值10%，您的資產淨值相對於最初首期可能有顯著增長，但這個結果取決於市場的實際表現，並無保證。在歷來資本增值穩定、流通性強的市場，這個機制可能較為可靠；倫敦及其周邊地區曾展現這些特質，但過往表現並不保證未來的結果。在一些標榜較高百分比回報的邊緣市場，同樣的槓桿卻會帶來價格停滯的重大風險。
槓桿的理據並非放諸四海皆準。它假設租金收入足以或接近足以支付按揭供款，空置期維持短暫，而且資產保持流通性。這些條件在成熟、需求殷切的城市中心，遠比在投機性或新興市場更可靠。這正是Optivest專注於倫敦及其周邊地區，而不追逐不夠成熟地點的亮眼租金回報數字的實際原因。
以個人名義還是公司架構購買？
應以個人名義，還是透過公司架構購買？這完全取決於您的稅務策略，在進行購買之前，應與合資格的財務顧問及受SRA監管的事務律師（Solicitor）商定。這個問題並無放諸四海皆準的答案；合適的架構取決於您的居留身分、打算持有的物業數目、收入狀況，以及較長遠的傳承計劃。
Optivest 提示：我們見過買家倉促決定的其中一個架構問題，就是以個人名義還是以公司名義購買。購買後才重整業權，遠比一開始就妥善規劃更具破壞性，費用也更高。即使您只購買一個物業，也請在交換合約之前，而非之後，向您的顧問提出這個問題。
Optivest是一家物業投資顧問公司，亦是獲FCA授權的按揭經紀。我們不提供稅務意見、法律意見、移民意見或個人理財規劃服務。如需了解稅務架構、印花稅計算或持有物業的方式，請聘請具備英國資格的稅務顧問及受SRA監管的事務律師（Solicitor）。
常見問題
申請英國按揭需要英國銀行戶口嗎？
不需要。大部分為海外買家提供服務的專門貸款機構，在申請時並不要求您持有英國銀行戶口。
英國貸款機構會接受我在香港或其他地區的收入嗎？
視乎貸款機構而定。
海外買家完成整個按揭流程需時多久？
由開始準備文件到取得按揭批核，海外買家一般應預留比英國居民買家更長的時間。貸款機構可能要求額外查核、翻譯或法律意見。要以最短時間完成購買，須在物色到物業之前就備妥文件，而不是在事後才被動地收集。
作為海外投資者，固定利率選兩年還是五年較佳？
兩者並無絕對的優劣，取決於您對利率走向的看法、您會多密切留意英國市場，以及您願意多頻繁地辦理轉按。五年固定利率的供款確定性較高，不少海外投資者正因為身在海外管理物業而更偏好這個選擇。受FCA監管的按揭經紀，是根據您的具體收入及現金流狀況，為兩種方案作出測算的合適人選。
可以用英國按揭透過有限公司購買物業嗎？
按揭產品、印花稅（SDLT）的處理方式及稅務狀況，均與以個人名義購買不同。任何採用公司架構的決定，都應在成立公司之前，而非之後，諮詢稅務顧問及事務律師（Solicitor）。
如果貸款機構的估價低於雙方同意的買價，會怎樣？
貸款機構會以其測量師的估價作為貸款基礎，而非您與賣家議定的價格。如出現差額，您有幾個選擇：與賣家議低買價、增加首期以填補差額，或在某些情況下，以額外的市場證據對估價提出異議。與能夠在提出買價前就估價的合理預期提供意見的按揭經紀合作，可在一定程度上減低這項風險。
免責聲明及專業轉介
本文僅供一般資訊參考之用，並不構成任何形式的投資建議、法律意見、稅務意見或受監管的財務建議。每位買家的情況，包括居留身分、收入結構、稅務狀況及投資目標，均各有不同，文中所述的選擇未必適合您的具體情況。
進行英國物業購買之前，我們強烈建議您向以下專業人士徵詢獨立意見：
- 在國際買家交易方面具備實證經驗的受FCA監管的按揭經紀
- 專門處理英國住宅物業轉易及海外買家交易的受SRA監管的事務律師（Solicitor）
- 就印花稅（SDLT）、租金收入的入息稅、資本增值稅及遺產稅的影響提供意見的具備英國資格的稅務顧問
- 如您更全面的財富規劃與此決定相關，可諮詢獨立財務顧問（IFA）
Optivest直接與向海外買家提供按揭的貸款機構合作，並在提交申請之前，以英國核保人員的角度審視您的檔案，在問題成為障礙之前先行處理。如您希望了解這些原則如何適用於您的具體情況，歡迎與Optivest團隊聯絡。
六年來，我們一直從倫敦為海外投資者提供英國物業投資諮詢服務。