Лондон или Дубай: недвижимость, что выбрать инвестору в 2026 году

Если коротко: Дубай выигрывает у Лондона по валовой арендной доходности, по налогам на доход от аренды и по возможности получить вид на жительство через покупку. Лондон выигрывает по правовой среде, по доступу к ипотеке для нерезидентов и по валюте актива, если ваши цели и расходы связаны с фунтами. Выбирать нужно не «где лучше», а «под какую задачу»: денежный поток сейчас или сохранение капитала на много лет.

Ниже сравнение по тем параметрам, которые чаще всего решают дело: доходность, рост цен, расходы на входе, налоги, защита покупателя на этапе строительства, право собственности и резидентство. Цифры взяты из открытых источников (UK House Price Index на gov.uk, Zoopla, Property Monitor, данные Dubai Land Department в пересказе рыночных обзоров) и актуальны на 22 октября 2026 г. Optivest работает с недвижимостью Великобритании, поэтому мы сразу оговариваем: Дубай описан здесь для ориентира, а не как предложение.

Что выгоднее по арендной доходности: Лондон или Дубай?

По арендной доходности на бумаге выигрывает Дубай. По данным Property Monitor (в публикации Engel & Völkers за август 2026 г.), средняя валовая доходность жилья в Дубае составила 6,34%, а у квартир 6,66%. В Лондоне, по данным Zoopla, средняя валовая доходность около 5,1%, и это самый низкий показатель среди регионов Великобритании. В центральных районах она заметно ниже: по данным August, в большинстве районов столицы она составляет 3–4%, а для отдельных внешних районов до 5% и выше.

Важная оговорка: это валовая доходность, то есть годовая рента, поделённая на цену, до всех расходов. Чистая доходность ниже и в Лондоне, и в Дубае. В Лондоне её съедают service charge (сервисный сбор), управление, простои между арендаторами и ремонт. В Дубае те же статьи расходов: service charges, управление и простои: по оценке SBA Properties, объект с валовой доходностью 8% после этих расходов и затрат на покупку может давать порядка 5,5–6,5%. Сравнивать нужно «чистое с чистым», с вычетом налогов, о которых ниже.

Где быстрее растут цены: в Лондоне или в Дубае?

По проверяемой официальной статистике, последний год роста цен в Лондоне не показал. По данным UK House Price Index (gov.uk, август 2026 г.), средняя цена в Лондоне составила около £554 000, а за 12 месяцев она снизилась на 2,2%. Это на £15 000 ниже пика июля 2025 г. (£569 000), но на £8 000 выше минимума марта 2026 г. (£546 000). По данным UK HPI, падение обеспечили квартиры. Подробнее о том, как читать эти индексы, мы писали в статье «Цены на недвижимость в Великобритании в 2026 году: что на самом деле показывают индексы».

По Дубаю мы не приводим цифру роста цен за год: единой проверенной официальной цифры в источниках, которые мы смотрели, нет, а оценки аналитиков заметно расходятся. Если вам называют процент роста, просите ссылку на данные Dubai Land Department или независимый индекс, период и тип объектов (готовые или на этапе строительства). Прошлый рост не гарантирует будущий ни на одном из рынков.

Сколько стоит покупка в Лондоне и в Дубае?

Расходы на входе зависят от цены, статуса покупателя и числа объектов. Для второго и последующего объекта нерезидента гербовый сбор (SDLT) в Англии может оказаться заметно выше, чем сборы в Дубае. В Дубае основная статья одна, а в Англии ставка зависит от цены, от того, есть ли у вас другая недвижимость, и от резидентства.

Англия: гербовый сбор (SDLT) для нерезидента. Нерезидент платит надбавку 2% к обычным ставкам. Надбавку можно вернуть, если вы находились в Великобритании не менее 183 дней в пределах одного непрерывного периода в 365 дней, который начинается не раньше чем за 364 дня до даты сделки (обычно completion) и заканчивается не позже чем через 365 дней после неё. Дни нельзя суммировать за двухлетний период. Заявку нужно подать, изменив декларацию SDLT, в течение 2 лет с этой даты. Ставки на части цены в октябре 2026 г. выглядят так:

Пример для ориентира (не предложение): покупка дополнительной квартиры за £500 000 нерезидентом даёт по этим ставкам £50 000 гербового сбора, то есть 10% цены. К этому добавляются услуги солиситора (юриста) и юридическое оформление сделки (conveyancing). Свой расчёт можно прикинуть в калькуляторе гербового сбора. Комиссию агента по недвижимости при покупке в Англии, как правило, оплачивает продавец.

Дубай: сборы Dubai Land Department и комиссия агента. Основной сбор составляет 4% заявленной цены. По закону его делят покупатель и продавец, но на практике обычно платит покупатель. Есть также фиксированный сбор регистрационного офиса (trustee): AED 4 000 для объектов дороже AED 500 000, плюс 5% НДС. При покупке на вторичном рынке покупатель обычно платит агенту около 2% цены плюс 5% НДС. Если покупка с ипотекой, регистрация залога стоит 0,25% от суммы кредита плюс AED 290. Итоговые оценки расходятся: UAE Expert Hub оценивает все расходы в 6,5–8% сверху цены, а Property Finder советует закладывать 7–10%. У отдельных застройщиков бывают акции с компенсацией сбора: например, DAMAC заявляет об отказе от 4% на отдельные новостройки при бронировании с 1 октября по 31 декабря 2026 г. Условия таких акций нужно читать в договоре.

Какие налоги платит инвестор в Лондоне и в Дубае?

В ОАЭ нет подоходного налога с физических лиц, а в Великобритании нерезидент платит налог на доход от аренды и налог на прирост капитала при продаже. Это один из главных аргументов в пользу Дубая, но не единственный пункт расчёта.

Великобритания. Нерезидент платит подоходный налог с прибыли от аренды (доход минус разрешённые расходы). Ставки для резидентов и нерезидентов одинаковые: 20%, 40% и 45% в зависимости от уровня дохода. Агент или арендатор, зная, что вы живёте за границей, обычно удерживает налог по базовой ставке 20% и перечисляет его в HMRC (Non-Resident Landlord Scheme). Осенний бюджет 2025 г. затрагивает налогообложение дохода от аренды, и мы разбирали это в статье «Осенний бюджет 2025: что означают рост налога на аренду и налог на особняки для инвесторов в недвижимость Лондона»: сроки и параметры сверяйте на gov.uk и с налоговым консультантом.

При продаже нерезиденты платят налог на прирост капитала с жилой недвижимости в Великобритании с апреля 2015 г. Ставки на 2026/27 налоговый год: 18% и 24%. Отчитаться и заплатить нужно в течение 60 дней с момента завершения сделки (completion).

ОАЭ. По данным SBA Properties, в Дубае нет подоходного налога с аренды, налога на прирост капитала при продаже и ежегодного налога на недвижимость. Но у владельца есть сервисные сборы и расходы на управление, а налоговый режим страны, где вы являетесь налоговым резидентом, может облагать ваш мировой доход, включая аренду в Дубае. Поэтому «ноль в ОАЭ» ещё не значит «ноль для вас». Здесь нужен консультант по налогам вашей страны и по налогам Великобритании.

Что надёжнее при покупке на этапе строительства (off-plan)?

Здесь Дубай выигрывает по жёсткости закона: эскроу-счёт на каждый проект обязателен. В Великобритании защита покупателя строится иначе, через договор и солиситора.

В Дубае законодательство, как нам известно из рыночных обзоров, требует от застройщика вести эскроу-счёт по проекту, а договор покупки на этапе строительства регистрируется в предварительном реестре (Oqood). Точные требования, номер закона и степень защиты средств покупателя мы не проверяли по официальным источникам, поэтому сверяйте их на сайте Dubai Land Department и у местного юриста. Планы платежей в Дубае часто гибкие, и это привлекает покупателей с небольшим стартовым капиталом. Эскроу защищает деньги, но не снимает риска задержки сдачи и не гарантирует, что готовый объект оправдает ожидания по качеству и рентному спросу.

В Великобритании при покупке новостройки на этапе строительства (off-plan) вы подписываете договор, депозит при обмене контрактами обычно ведёт ваш солиситор, а после сдачи на дом действует гарантия застройщика или страховая гарантия. Условия зависят от конкретного застройщика и проекта, и проверять их должен солиситор, регулируемый SRA. Это более «договорная» модель, чем в Дубае, и поэтому внимательное чтение договора здесь важнее.

Чем различаются право собственности и юридическая среда?

В Лондоне вы работаете в английской правовой системе, привычной международным инвесторам, а в Дубае иностранцам разрешено владеть недвижимостью только в определённых зонах. Это не «лучше» или «хуже», а разные условия, которые надо понимать до покупки.

В Дубае иностранец может купить объект на правах полной собственности (freehold) в специально отведённых зонах. В Англии есть и фрихолд (freehold), и лизхолд (leasehold, долгосрочная аренда). Квартиры чаще продаются как лизхолд, и там появляются ground rent (земельная рента) и service charge (сервисный сбор), которые влияют на чистый доход и на стоимость при перепродаже. Если тема новая, прочитайте сравнение фрихолда, лизхолда, доли во фрихолде и коммонхолда.

Ликвидность зависит не столько от города, сколько от сегмента: цена, район, тип объекта и состояние рынка в момент продажи. Вне зависимости от рынка не стоит рассчитывать на быструю продажу по нужной вам цене.

Даёт ли покупка недвижимости вид на жительство: ОАЭ и Великобритания

В ОАЭ покупка недвижимости может дать долгосрочную визу, а в Великобритании покупка недвижимости сама по себе вида на жительство не даёт.

По условиям программы «золотая виза» инвестор получает 10-летнюю возобновляемую визу при владении недвижимостью стоимостью от AED 2 000 000, которую подтверждает Dubai Land Department. Порог можно набрать одним объектом или несколькими. С февраля 2026 г. в Дубае изменились условия: убрано прежнее требование заплатить сразу 50% или AED 1 000 000, а объекты с ипотекой и от одобренных застройщиков на этапе строительства могут засчитываться при наличии письма банка или застройщика. Нюансы: совладельцы, не состоящие в браке, оцениваются по доле каждого, и владение нужно сохранять к моменту продления. Правила в ОАЭ меняются, а их применение зависит от эмирата, поэтому актуальные требования проверяйте на официальных ресурсах и у иммиграционного консультанта.

Optivest не даёт иммиграционных консультаций, и здесь мы лишь отмечаем факт: если для вас резидентство важнее самого актива, этот пункт нужно разбирать отдельно.

Кому подходит Лондон, а кому Дубай?

Дубай логичнее, если для вас в приоритете денежный поток, нулевой подоходный налог в ОАЭ или путь к резидентству. Лондон логичнее, если вы хотите актив в фунтах, английское право и долгий горизонт без ожидания быстрой отдачи.

Где выигрывает Дубай:

Где сильнее Лондон:

Заметка Optivest. В разговорах с инвесторами мы регулярно видим две ошибки при сравнении Лондона и Дубая. Первая: валовую доходность одного рынка сравнивают с чистой доходностью другого. Вторая: считают налоги только в стране объекта и забывают про налоги в стране собственного резидентства. Попросите у каждой стороны расчёт в одном формате: цена, все сборы при покупке, сервисный сбор, управление, простой, налог. Тогда разница в процентах перестаёт быть красивой цифрой в брошюре.

Частые вопросы

Что выгоднее для инвестора: Лондон или Дубай?

Всё зависит от задачи. Дубай выигрывает по валовой доходности, налогам на доход и пути к резидентству, Лондон по правовой среде, валюте актива и возможности взять ипотеку нерезиденту.

Какая арендная доходность в Дубае и в Лондоне?

По Property Monitor (через Engel & Völkers), в августе 2026 г. средняя валовая доходность в Дубае составила 6,34%, у квартир 6,66%. По Zoopla, в Лондоне средняя валовая доходность около 5,1%, а по данным August в большинстве районов столицы 3–4%. Это валовые цифры, чистая доходность ниже на сервисные сборы, управление и простои.

Какие сборы при покупке в Дубае и в Лондоне?

В Дубае основной платёж: сбор Dubai Land Department 4% от цены плюс фиксированные регистрационные сборы, а на вторичном рынке обычно ещё комиссия агента около 2%. В Англии платят гербовый сбор (SDLT) со ставками от 0% до 12% для резидента и дополнительными 2% для нерезидента, а при покупке второго объекта ещё 5% к каждой ставке, плюс юридические расходы. Свой случай можно посчитать в калькуляторе гербового сбора.

Можно ли получить вид на жительство, купив недвижимость в Лондоне или Дубае?

В Дубае можно: при владении недвижимостью от AED 2 000 000 предусмотрена 10-летняя возобновляемая виза, но условия лучше проверять в официальных источниках. В Великобритании покупка недвижимости вид на жительство не даёт. Эти вопросы относятся к иммиграционным консультантам, Optivest ими не занимается.

Нужно ли платить налоги в Великобритании, если я живу за границей?

Да, нерезидент платит британский подоходный налог с прибыли от сдачи недвижимости в аренду и налог на прирост капитала при продаже. Ставки налога на прирост капитала на 2026/27 год составляют 18% и 24%, а отчитаться о продаже нужно в течение 60 дней. Налоги в вашей стране резидентства и двойное налогообложение обсуждайте с налоговым консультантом.

Что дальше

Optivest является консультационной компанией по инвестициям в недвижимость и ипотечным брокером, авторизованным FCA; мы не даём налоговых, юридических и иммиграционных консультаций и не оказываем услуг по рынку Дубая. Если вы хотите разобрать лондонский вариант под свой бюджет, ознакомьтесь с обзором того, что можно купить в Лондоне при разных бюджетах или поговорите с командой Optivest.

Материал носит информационный характер и не является инвестиционной, юридической или налоговой консультацией. Перед принятием решения обратитесь к налоговому консультанту по Великобритании и по вашей стране резидентства, к солиситору, регулируемому SRA, к ипотечному брокеру, регулируемому FCA, к независимому финансовому советнику (IFA), а по вопросам ОАЭ к лицензированному местному юристу. Налоговые ставки, правила визы и рыночные показатели меняются, а прошлые результаты не гарантируют будущих.