Сколько длится юридическое оформление сделки (conveyancing) при покупке недвижимости в Англии: все этапы

Сколько длится юридическое оформление сделки в Англии?

Срок сделки может заметно сократиться, если вы покупаете за наличные и без цепочки, или растянуться на несколько месяцев, если возникают осложнения. Когда вы понимаете каждый этап (что на нём происходит, почему он занимает именно столько времени и где чаще всего случаются задержки), проще спланировать финансы, поездки и собственные ожидания.

Недвижимость в Великобритании находится под защитой одной из самых надёжных правовых систем мира. Переход права собственности, так называемое юридическое оформление сделки (conveyancing), это подробная и методичная юридическая процедура, не похожая на быструю регистрацию права собственности, к которой привыкли покупатели во многих других странах. Основной принцип английской системы: caveat emptor, «пусть покупатель будет бдителен»; запросы вашего солиситора (юриста) по сути и являются механизмом, который защищает ваш капитал.

Подготовка и выбор солиситора

Процесс начинается сразу после того, как ваше устное предложение принято: агент по недвижимости выпускает меморандум о продаже (Memorandum of Sale). Многих иностранных покупателей удивляет, что в Англии сам по себе этот документ не имеет юридической силы: он лишь запускает формальную процедуру. Ни одна из сторон пока ни к чему не обязана.

Заметка Optivest: если солиситор выбран, а документы, подтверждающие средства, в порядке ещё до подачи предложения, процесс можно ускорить как минимум на две недели. Мы постоянно видим, как иностранные покупатели теряют понравившиеся объекты не из-за цены, а потому что документы для проверки на отмывание денег собирали уже после принятия предложения. Агент продавца, следя за временем, рекомендует принять конкурирующее предложение от покупателя, который уже готов к сделке.

Запросы и проверки (searches and enquiries)

Это самый технический этап процесса, и именно здесь у солиситора меньше всего прямого влияния на сроки. Он заказывает отчёты в ряде официальных органов. Результаты приходят в разное время, а один недостающий отчёт задерживает всё остальное.

Как это работает на практике: параллельно ваш солиситор направляет запросы солиситору продавца, это структурированный обмен вопросами и ответами, который может занять несколько кругов переписки. Если продавец не может предъявить разрешение на строительство пристройки или у соседа есть право прохода через сад, эти вопросы нужно решить или застраховать, прежде чем солиситор посоветует вам продолжать. Так принцип «пусть покупатель будет бдителен» работает на практике: каждый вопрос солиситора это потенциальная проблема, выявленная до того, как она стала вашей.

Оценка объекта и ипотека

Если вы покупаете с ипотекой, кредитор закажет собственную оценку. Она нужна не для вашей защиты, а для защиты кредитора. Optivest также рекомендует инвесторам заказывать более подробный отчёт Homebuyer's Report (обследование состояния объекта для покупателя), чтобы оценить конструктивное состояние недвижимости. Эти два процесса по возможности идут параллельно, но у каждого свой график.

Когда кредитор доволен всеми результатами, он выдаёт официальное ипотечное предложение (Mortgage Offer). Важно помнить, что оценочная стоимость кредитора может оказаться ниже согласованной цены покупки, это занижение оценки (down-valuation). В этом случае вам придётся либо покрыть разницу из собственных средств, либо заново договариваться с продавцом. Подробный отчёт об обследовании: ваш самый сильный аргумент в таких переговорах: если оценщик обнаружил конструктивные проблемы, сырость или плохое состояние крыши, у вас есть обоснованная причина просить снижения цены.

Как выбрать: полное обследование или Homebuyer's Report: для современной новостройки или недавно переоборудованной квартиры обычно достаточно Homebuyer's Report. Для старого викторианского или эдвардианского дома полное строительное обследование даст гораздо более подробную картину состояния здания. Дополнительные расходы на более полный отчёт, как правило, невелики по сравнению со стоимостью неожиданного ремонта. Уточните у оценщика, какой уровень подходит именно для вашего объекта.

Обмен контрактами

Это самый важный поворотный момент всего процесса. До этого этапа ни одна из сторон не несёт юридических обязательств, и любая может отказаться от сделки. Для покупателей из юрисдикций, где подписание протокола о намерениях или резервационного соглашения сразу создаёт обязательства, это нередко становится неожиданностью.

В момент обмена контрактами сделка становится юридически обязывающей: если вы откажетесь после обмена, вы потеряете депозит и можете быть обязаны возместить продавцу понесённые убытки.

Что происходит между обменом контрактами и completion (завершением сделки): обычно это сравнительно короткий период, для большинства сделок одна-две недели.

Completion и получение ключей

Completion, как правило, наступает через одну-две недели после обмена контрактами. Ваш солиситор переводит оставшуюся сумму солиситору продавца; как только деньги получены, объект принадлежит вам, и вы можете забрать ключи.

После этого остаются два обязательства, которые нужно выполнить сразу:

Что вызывает задержки

Если знать типичные причины задержек, вам и вашим консультантам проще предвидеть их и смягчить последствия.

Как проходит покупка на этапе строительства (off-plan)

При покупке по плану или объекта, который ещё строится, обмен контрактами обычно происходит через 21–28 дней после резервации, а дата completion привязана к графику строительства. Такие объекты соответствуют новейшим строительным стандартам, а запросы в местные органы власти (local authority searches) часто готовит заранее застройщик, что помогает процессу идти эффективнее.

Главное отличие от покупки на вторичном рынке: при покупке на этапе строительства (off-plan) промежуток между обменом и completion может измеряться месяцами, а не неделями. В этот период ваш депозит находится под риском, если вы не сможете завершить сделку в дату, указанную в контракте.

Практический чек-лист перед обменом контрактами для иностранных покупателей

Часто задаваемые вопросы

Можно ли ускорить оформление сделки, если я покупаю за наличные?

При покупке за наличные полностью отпадают ипотечная оценка и этап официального ипотечного предложения, что может заметно сократить срок. Однако проверки и запросы всё равно занимают столько времени, сколько занимают, а цепочка продавца, если она есть, не зависит от способа вашей оплаты. Покупатели за наличные нередко обнаруживают, что процесс идёт быстрее, но редко настолько быстро, как они рассчитывали.

Нужно ли мне находиться в Англии во время оформления сделки?

Присутствовать в Англии лично большую часть процесса не нужно. Ваш солиситор подскажет, какие требования действуют для клиентов, работающих дистанционно; лучше обсудить это в самом начале, чтобы всё было готово к тому моменту, когда документы понадобится подписать.

Чем именно занимается Optivest во время оформления сделки?

Optivest это консультационная компания по инвестициям в недвижимость и ипотечный брокер, авторизованный FCA; компания не оказывает юридических консультаций и не выступает в роли вашего солиситора. На практике Optivest выстраивает коммуникацию между вашим солиситором, агентом по недвижимости и кредитором, следя за тем, чтобы запросы информации получали быстрый ответ и ни одно звено не стало узким местом.

Что будет, если продавец откажется от сделки до обмена контрактами?

До обмена контрактами ни одна из сторон юридически не связана обязательствами, и любая может отказаться без финансовых санкций. Это реальный риск английской системы, и такое случается нередко. Покупатели, которые уже потратились на обследования и проверки, могут не получить эти расходы обратно, если продавец отказался.

Есть ли у иностранных покупателей дополнительные расходы по сравнению с резидентами Великобритании?

Эти вопросы не входят в рамки консультации по юридическому оформлению сделки: для них нужен квалифицированный британский налоговый консультант. Optivest не оказывает налоговых консультаций.

За какое время до покупки лучше нанять солиситора?

Нанять солиситора до того, как вы нашли объект, совершенно разумно и часто выгодно. Проверки на отмывание денег можно пройти, документы об источнике средств (Source of Funds) проанализировать, а дело открыть ещё до того, как пойдёт отсчёт времени. На конкурентном рынке покупатель, уже прошедший эти предварительные шаги, находится в заметно более сильной позиции, чем тот, кому приходится начинать после принятия предложения.

Юридическая оговорка

Информация в этой статье предоставлена исключительно в общих образовательных целях и не является юридической, налоговой, финансовой или инвестиционной консультацией. Законодательство о юридическом оформлении сделок, ставки гербового сбора (SDLT) и требования кредиторов могут меняться. Иностранным покупателям следует обращаться за независимой консультацией к солиситору, регулируемому SRA (по юридическим вопросам), к квалифицированному британскому налоговому консультанту (по гербовому сбору (SDLT) и налоговому планированию) и к ипотечному брокеру, регулируемому FCA (по вопросам заёмного финансирования). Optivest это консультационная компания по инвестициям в недвижимость и ипотечный брокер, авторизованный FCA; компания не оказывает юридических, налоговых и персональных финансовых консультаций.

Результат даёт не самая быстрая сделка, а самая тщательно проверенная. Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Англии и хотите понять, как этот процесс применим к вашей ситуации, команда Optivest готова сопровождать вас на консультационном и ипотечном этапах этого пути.