Comprar piso en Londres desde España: guía paso a paso para 2026

Sí, puede comprar un piso en Londres viviendo en España. El Reino Unido no pide nacionalidad ni residencia para adquirir una vivienda en Inglaterra, de modo que un español y cualquier otro extranjero parten de las mismas condiciones legales que un británico. Lo que cambia es el coste (un recargo del 2% en el Impuesto de Timbre para no residentes), la financiación (la hipoteca para no residentes tiene criterios propios) y los trámites, que se hacen con un solicitor propio y con controles de identidad y de origen de fondos más minuciosos.

El Brexit no cerró la puerta a la compra, pero sí endureció todo lo que rodea al viaje y a la estancia. Desde 2025 los españoles necesitan una autorización electrónica para viajar al Reino Unido, y ser propietario no da derecho de residencia. Esta guía recorre el proceso en el orden en que lo vive un comprador que está en Madrid, Barcelona o Valencia, con las cifras oficiales vigentes a 22 de octubre de 2026.

¿Puede un español comprar una casa en Londres sin vivir en el Reino Unido?

Sí, y no hace falta tener visado ni residencia. Según la información jurídica publicada sobre la materia, no existe ninguna restricción legal para que los no residentes compren inmuebles en Inglaterra y Gales, y la Land Registration Act 2002 no exige que el comprador sea ciudadano ni residente. Cualquier persona, física o jurídica, puede ser titular de un inmueble freehold (propiedad plena) o leasehold (arrendamiento de larga duración).

En Londres conviene entender la diferencia, porque muchos pisos se venden en régimen de leasehold. Eso implica pagar ground rent (renta del suelo) y service charge (gastos de mantenimiento), y mirar cuántos años de arrendamiento quedan. Su solicitor debe revisar estos puntos antes del intercambio de contratos.

Un matiz geográfico: el Impuesto de Timbre (SDLT) se aplica en Inglaterra e Irlanda del Norte. Escocia y Gales tienen sus propios impuestos de adquisición, y esta guía se centra en Inglaterra, donde está Londres.

¿Qué cambia con el Brexit al comprar vivienda en Reino Unido?

Cambia sobre todo la entrada al país y la residencia, no el derecho a comprar. La libre circulación entre la UE y el Reino Unido terminó el 31 de diciembre de 2020, y desde entonces un español es un visitante sin visado para estancias cortas.

Desde el 2 de abril de 2025, el Ministerio de Asuntos Exteriores recuerda que los españoles necesitan una autorización electrónica de viaje (ETA) para estancias de corta duración en el Reino Unido. Según gov.uk, la solicitud cuesta £20. El Home Office indica que permite varios viajes de hasta seis meses cada uno durante dos años, o hasta que caduque el pasaporte si ocurre antes. Solicítela solo en el sitio oficial o en la aplicación del Gobierno británico: gov.uk advierte de que otras webs no consiguen una decisión más rápida.

Conviene separar tres ideas:

Optivest es una consultora de inversión inmobiliaria y un bróker hipotecario autorizado por la FCA (Financial Conduct Authority, regulador financiero británico). No ofrece asesoramiento migratorio, fiscal ni jurídico, así que para cualquier plan de residencia hay que acudir al Home Office o a un asesor de inmigración cualificado.

¿Cuánto Impuesto de Timbre paga un comprador no residente?

Paga el Impuesto de Timbre (SDLT) habitual más un recargo para no residentes del 2%. Gov.uk recoge que este recargo se aplica desde el 1 de abril de 2021 a las viviendas de Inglaterra e Irlanda del Norte compradas por no residentes en el Reino Unido.

Las tarifas generales que publica gov.uk para quien, tras la compra, solo posee esa vivienda, vigentes desde el 1 de abril de 2025, son estas:

Si al comprar pasa a tener más de una vivienda, gov.uk indica que normalmente se suma un 5% adicional sobre esas tarifas. Pregunte a su solicitor si una propiedad que ya tenga en España cuenta a estos efectos.

Un ejemplo con cifras redondas, solo ilustrativo: una compra de £400.000 como única vivienda tributaría así con las tarifas generales: 0% sobre los primeros £125.000, 2% sobre los siguientes £125.000 (£2.500) y 5% sobre los últimos £150.000 (£7.500), es decir, £10.000. El recargo para no residentes añade el 2% sobre todo el precio, £8.000 en este caso, con lo que el total sería £18.000. El recargo no se aplica solo por encima de un umbral, sino desde la primera libra.

La condición de «no residente» a efectos del SDLT no depende de la nacionalidad ni del visado. La condición de no residente depende de la presencia física en el Reino Unido durante al menos 183 días en un periodo que fija la norma en relación con la fecha de la operación; consulte la página de gov.uk sobre los tipos del SDLT para no residentes y confirme su caso con su solicitor. Si más adelante cumple la presencia de 183 días en el periodo que fija la norma, puede que le corresponda solicitar la devolución del recargo; confirme con su solicitor o con HMRC las condiciones y el plazo vigentes. En una compra conjunta, el recargo se aplica a toda la operación si algún comprador es no residente a efectos del SDLT. La excepción es un matrimonio o pareja de hecho civil en la que uno de los dos sí es residente en el Reino Unido a efectos del SDLT: en ese caso el recargo no se aplica.

Puede comprobar su caso con la calculadora del Impuesto de Timbre. Los tipos pueden cambiar con los presupuestos del Gobierno británico, así que verifique las cifras vigentes en gov.uk el día de la compra.

¿Se puede conseguir una hipoteca en el Reino Unido viviendo en España?

Sí, existen prestamistas que conceden hipotecas a no residentes, aunque los criterios suelen ser más estrictos que para un residente. Un solicitante que vive en España tiene menos opciones, y cada entidad valora de forma distinta la documentación de ingresos en euros, la entrada y el tipo de inmueble.

El procedimiento habitual empieza con una aprobación previa de la hipoteca (AIP), que sirve para saber qué importe es razonable buscar antes de reservar. Después el prestamista tasa el inmueble y aplica su propia relación préstamo-valor (LTV). Un bróker hipotecario autorizado por la FCA compara prestamistas y prepara el expediente; las condiciones concretas dependen siempre de cada solicitante. Para un desglose de requisitos, entrada y prestamistas, tiene un análisis específico sobre la hipoteca para no residentes en el Reino Unido.

Muchos compradores españoles pagan al contado o con una combinación de ahorro y financiación. Ambas vías son legítimas, y el análisis de origen de fondos (más abajo) se aplica en las dos.

¿Cómo se transfiere el dinero de euros a libras esterlinas?

Se transfiere por banco o por un proveedor de cambio de divisas, y lo que más importa es el tipo de cambio aplicado, el momento y la trazabilidad. Una compra se paga en libras esterlinas, y entre la reserva y el cierre de la compraventa pueden pasar semanas o meses: durante ese tiempo el euro puede moverse frente a la libra.

Conviene comparar el tipo de cambio y las comisiones de su banco con los de un proveedor especializado, y confirmar con su solicitor a qué cuenta enviar los fondos. Haga los envíos desde cuentas a su nombre y conserve los justificantes: su solicitor tendrá que acreditar el origen del dinero. Si alguien de la familia aporta fondos, también puede ser objeto de verificación.

¿Por qué necesita su propio solicitor y qué comprobaciones hará?

Necesita un solicitor (abogado) independiente porque es quien realiza los trámites legales de la compraventa (conveyancing) en su nombre. Debe estar regulado por la SRA (Solicitors Regulation Authority). Revisa el título de propiedad, las búsquedas oficiales y el contrato, gestiona el intercambio de contratos y la completion (cierre de la compraventa), y se ocupa de la declaración del SDLT y del registro en HM Land Registry.

Para un comprador que vive fuera, las comprobaciones antifraude y contra el blanqueo suelen ser más detalladas. Según la SRA, los solicitors deben confirmar su identidad y comprobar el origen de los fondos, y bajo las Money Laundering Regulations 2017 la compraventa se considera un área de alto riesgo. En la práctica, esto significa que le pedirán:

Si el solicitor no obtiene la información que necesita, no puede actuar. Por eso estos controles son la causa más habitual de retrasos para compradores extranjeros.

Optivest trabaja con abogados colaboradores para la parte legal, pero los asesora usted y ellos le representan a usted: el equipo de Optivest no presta asesoramiento jurídico.

¿Cuáles son los pasos para comprar un piso en Londres y cuánto se tarda?

El proceso sigue un orden bastante fijo, pero no hay una duración estándar: depende de la financiación, de la cadena de ventas y de lo rápido que usted aporte documentos. En obra nueva sobre plano (off-plan), además, el calendario lo marca la promotora.

Si quiere ver cada fase con más detalle, la página sobre el proceso de compra las desarrolla.

Nota de Optivest: con compradores que residen fuera del Reino Unido vemos dos errores que se repiten. El primero es buscar inmueble antes de tener ordenada la documentación de origen de fondos: cuando llega la oferta aceptada, las semanas se van en reunir extractos y traducciones. El segundo es no hablar con un asesor fiscal español antes de reservar, y descubrir después que el SDLT, la fiscalidad de un posible alquiler y las obligaciones de declaración en España se pueden planificar mejor con antelación.

¿Qué obligaciones tiene en España un residente fiscal que compra en Londres?

Un residente fiscal en España que compra un inmueble en el Reino Unido puede tener que declararlo ante Hacienda mediante el Modelo 720. Se trata de una declaración informativa de bienes y derechos en el extranjero, y la obligación nace cuando el valor conjunto de alguna de sus categorías (cuentas, valores o inmuebles) supera el umbral que fija la normativa a 31 de diciembre. Cada categoría se evalúa por separado.

El Modelo 720 sigue vigente. El Tribunal de Justicia de la UE declaró contrario al Derecho europeo su régimen sancionador (asunto C-788/19), y la normativa española posterior eliminó ese régimen específico. Como resumen un despacho especializado, lo que se anuló fue el sistema de sanciones, no la obligación de presentar. El plazo de presentación y el umbral vigentes deben confirmarse en la sede electrónica de la Agencia Tributaria o con su asesor fiscal.

Esto es solo una referencia general. Si usted es residente fiscal en España, consulte con un asesor fiscal español qué debe declarar y cuándo, y cómo se tributan en cada país los ingresos por alquiler y una futura venta. Optivest no puede darle ese asesoramiento.

Preguntas frecuentes

¿Puede un español comprar una casa en Londres siendo no residente?

Sí. No hay restricción legal por nacionalidad ni por residencia para comprar vivienda en Inglaterra. Como no residente, pagará el Impuesto de Timbre (SDLT) más un recargo del 2%, y se someterá a controles de identidad y de origen de fondos.

¿El Brexit impide comprar una vivienda en el Reino Unido?

No. El Brexit puso fin a la libre circulación el 31 de diciembre de 2020, pero no cambió el derecho de un extranjero a comprar. Lo que cambia es que, para viajar, los españoles necesitan una ETA, y que ser propietario no concede derecho de residencia.

¿Cuánto cuesta la ETA y cuánto dura?

Según gov.uk, cuesta £20. El Home Office indica que permite varios viajes de hasta seis meses cada uno durante dos años, o hasta que caduque el pasaporte si ocurre antes.

¿Se puede recuperar el recargo del 2% para no residentes?

En algunos casos, sí. Si usted pasa a cumplir la presencia de 183 días en el Reino Unido dentro del periodo que establece la norma, puede que pueda reclamar la devolución del recargo, sujeto a las condiciones y plazos que fija HMRC. Su solicitor o un asesor fiscal británico debe comprobar si cumple las condiciones.

¿Tengo que declarar en España un inmueble que compro en Londres?

Si es residente fiscal en España, puede que sí, a través del Modelo 720, cuando el valor de los inmuebles en el extranjero supera el umbral fijado por la normativa. Confirme el umbral, el plazo y su caso con la Agencia Tributaria o con un asesor fiscal español.

Aviso importante

Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento de inversión, jurídico ni fiscal. Antes de decidir, consulte con un asesor fiscal que conozca el sistema británico y el español, con un solicitor regulado por la SRA para los trámites de la compraventa, con un bróker hipotecario regulado por la FCA para la financiación y, si busca asesoramiento financiero personal, con un asesor financiero independiente (IFA). Las cifras proceden de las fuentes oficiales citadas y pueden cambiar. Los ejemplos con importes son solo ilustrativos y no prometen rentabilidad alguna.

Si desea ordenar su compra por fases, puede usar la hoja de ruta de compra o hablar con el equipo de Optivest en español.