Londres vs Nueva York: comparación sincera de dos capitales financieras

Londres y Nueva York son los dos mercados residenciales más líquidos del mundo y la respuesta habitual a la pregunta «¿dónde coloco mi patrimonio en inmuebles?». En apariencia se parecen: sistema jurídico sólido, titularidad transparente y demanda global. Sin embargo, para el inversor extranjero la fricción aparece en lugares completamente distintos. Estas son las cifras de 2026.

Respuesta rápida: a diferencia de Londres, Nueva York no aplica ningún recargo a los compradores extranjeros; los costes de cierre de una reventa al contado se sitúan solo entre el 1,5 y el 3%. A cambio: el impuesto a las mansiones (mansion tax) del 1 al 3,9% en toda compra de $1M o más, un impuesto de registro hipotecario de ~1,9% al financiar, la retención FIRPTA del 15% en la venta, y la mayoría de las juntas de las co-ops de Manhattan no aprueban a compradores no residentes en EE. UU., de modo que el parque realmente accesible se reduce a los condominios (condos). En Londres los costes de entrada pueden alcanzar el 10-15%, pero todo el mercado está abierto. Elija su fricción: fiscal (Londres) o estructural y de procedimiento (Nueva York).

Transparencia: Optivest asesora sobre propiedad en Londres y el Reino Unido; no vendemos inmuebles en Nueva York. Lea esta comparación teniéndolo en cuenta.

Costes de entrada: Nueva York es más barata de comprar, y es cierto

La respuesta directa: en el momento de la compra, Nueva York gana a Londres para el comprador extranjero. A diferencia de Londres, Vancouver o Singapur, la ciudad de Nueva York no aplica ningún impuesto específico a compradores extranjeros: usted paga exactamente lo mismo que un residente. Lo decimos con claridad: frente a los recargos londinenses del 2% para no residentes y del 5% por propiedad adicional, es una ventaja real.

El coste oculto de Nueva York está en las promociones de obra nueva: los promotores (sponsors) suelen trasladar al comprador los impuestos de transmisión (1,825-2,075%), enterrados en lo más profundo del plan de oferta (offering plan). En cualquier condo de obra nueva, lo primero que hay que leer es el resumen de costes de cierre del comprador.

La barrera de las co-ops: el verdadero filtro para el extranjero en Nueva York

La respuesta directa: la verdadera barrera de Nueva York para los extranjeros no es fiscal, sino la estructura de propiedad. Gran parte del parque de Manhattan son cooperativas (co-ops), y la mayoría de las juntas de las co-ops de Manhattan no aprueban a un comprador no residente en EE. UU. En la práctica, el mercado del inversor extranjero se limita a los condos, lo que reduce la oferta y añade una prima de demanda extranjera a los precios. La financiación también es distinta: los compradores extranjeros suelen enfrentarse a exigencias de entrada del 30 al 50%.

Londres no tiene un filtro estructural de este tipo. El leasehold (arrendamiento de larga duración) tiene sus propias trampas (las tratamos aparte), pero ningún edificio de Londres somete al comprador extranjero a la aprobación de una junta.

Nota de Optivest: el error más común que vemos es calcular el presupuesto a partir de los precios medios de todo Manhattan. El parque realmente disponible para extranjeros, los condos, cotiza por encima de la mediana general. Tome como referencia los índices de condos, no la mediana de toda la ciudad.

Tenencia y salida: dos diferencias en direcciones opuestas

Tenencia: en Nueva York se combinan el impuesto anual sobre la propiedad y los gastos comunes (common charges), lo que supone una carga anual considerable. En Londres el propietario no paga un impuesto anual directo sobre el inmueble (el council tax (impuesto municipal) recae en el inquilino cuando la vivienda está alquilada) y el peso se traslada a los service charges (gastos de mantenimiento). En ambas ciudades, los edificios con muchos servicios erosionan la rentabilidad neta.

Salida: la venta en Londres es limpia: impuesto sobre las plusvalías (CGT) con declaración en 60 días y sin retención. En Nueva York los costes del vendedor llegan al 6-8% (comisión más impuestos de transmisión), las co-ops pueden añadir un flip tax, y el vendedor extranjero soporta una retención FIRPTA del 15% del precio bruto. La retención no es el impuesto definitivo, pero inmoviliza el dinero durante meses; un certificado de retención puede reducirla, algo que exige planificación con un contador (CPA) antes de la venta, no después.

Rentabilidad y dinamismo: dos mercados de preservación del capital

La respuesta directa: ninguna de las dos ciudades es un mercado de flujo de caja. La rentabilidad bruta prime se comprime hasta el 2-4% en ambas; la tesis de inversión es la preservación del capital y la liquidez, no el alquiler. La dinámica es distinta: en Londres los precios han retrocedido en términos reales, con previsiones para 2026 del 0-2%, mientras que en Nueva York los volúmenes siguen el entorno de tipos de interés y los segmentos de co-ops y condos se están separando. En ambos mercados importan más el edificio y la manzana que la media de la ciudad.

Impuestos y herencias: la brecha silenciosa pero crítica

Aviso legal: información de carácter general; no constituye asesoramiento de inversión, fiscal ni jurídico. Optivest no es un asesor financiero autorizado y no asesora sobre fiscalidad ni legislación de EE. UU. Para el Reino Unido, recurra a un asesor fiscal cualificado y a un solicitor (abogado) registrado en la SRA; para EE. UU., a un contador (CPA) y a un abogado inmobiliario.

¿Quién debería elegir cada ciudad?

Preguntas frecuentes

¿Grava Nueva York con impuestos adicionales a los compradores extranjeros?

No. La ciudad de Nueva York no aplica ningún recargo a compradores extranjeros; los costes de cierre son los mismos que para los compradores locales. La carga procede, en cambio, de la mansion tax (1-3,9% a partir de $1M), del impuesto de registro hipotecario en las compras de condos con financiación y de la retención FIRPTA en la venta.

¿Por qué importa tanto la diferencia entre co-op y condo para los extranjeros?

En una co-op se compran acciones de una sociedad y es la junta quien aprueba a los compradores; la mayoría de las juntas de Manhattan rechazan a los no residentes en EE. UU. El mercado práctico del extranjero son los condos. Los préstamos de co-ops están exentos del impuesto de registro hipotecario, pero la mayoría de los extranjeros no pueden comprar una co-op de todos modos.

¿Cuánto retiene la FIRPTA en la venta?

Se retiene el 15% del precio bruto de venta en el cierre. El impuesto definitivo se liquida mediante la declaración, y un certificado de retención puede reducir el importe si la obligación prevista es menor. Planifique antes de poner el inmueble a la venta, no después.

¿Cuál es la mejor carta de Londres frente a Nueva York?

Todo el parque de viviendas está abierto a extranjeros, la salida es sencilla (sin FIRPTA) y los presupuestos inferiores a $1M encuentran una oferta real. Además, las herramientas británicas de planificación patrimonial son más viables que la exención de $60.000 de EE. UU. para no residentes.

¿Por qué la rentabilidad es baja en ambas ciudades?

Los precios de partida tan altos comprimen la rentabilidad bruta prime hasta el 2-4%. Ambas son mercados de preservación del capital y de liquidez; el inversor que busque rentabilidad debería mirar los distritos periféricos o directamente otros mercados.

Conclusión

La decisión entre Londres y Nueva York es una elección entre fricción fiscal y fricción estructural: Londres es una puerta cara pero totalmente abierta; Nueva York, una puerta barata pero estrecha.

Tanto si está investigando como si ya está listo para avanzar, el equipo de asesoramiento de Optivest está disponible para una consulta sin compromiso. Contáctenos o escríbanos por WhatsApp. Para la parte londinense, nuestra consultoría de inversión y la guía de impuestos y costes son buenos puntos de partida.