倫敦與紐約：兩大金融中心物業投資的坦誠比較

倫敦與紐約是全球流通性最高的兩大住宅市場，也是不少人思考「資產該放在哪個城市的物業」時的首選。兩地表面上頗為相似：法律制度完善、業權清晰透明、全球需求殷切。但對外國投資者而言，兩地的阻力卻出現在截然不同的地方。以下是2026年的實際數字。

簡要結論：與倫敦不同，紐約不向外國買家徵收附加稅；以現金購入二手物業，成交成本僅1.5-3%。代價是：每宗$1M以上的買賣均須繳付1-3.9%豪宅稅，申請按揭須另付約1.9%按揭登記稅，出售時須被FIRPTA預扣15%；此外，曼哈頓大部分Co-op董事會不接納非美國居民，實際可選樓盤縮減至Condo（私人公寓）。倫敦的入場成本最高可達10-15%，但整個市場全面開放。您要選擇哪一種摩擦：稅務（倫敦），還是結構與程序（紐約）。

利益披露：Optivest為倫敦及英國物業提供顧問服務，並不銷售紐約地產。請按此背景閱讀本比較。

入場成本：紐約入場較便宜，確實如此

直接答案：就購買一刻而言，對外國買家來說紐約勝過倫敦。與倫敦、溫哥華或新加坡不同，紐約市不徵收任何外國買家稅，您所付的與本地買家完全相同。我們明確指出這一點：相對於倫敦2%的非居民附加稅及5%的額外物業附加稅，這是實實在在的優勢。

紐約的隱藏成本出現在新發展項目：發展商（Sponsor）慣常把轉讓稅（1.825-2.075%）轉嫁予買家，條款深藏於銷售計劃書（Offering Plan）之中。購買任何新發展項目的Condo，首先要細閱的就是買家成交成本摘要。

Co-op門檻：紐約對外國買家真正的篩選

直接答案：紐約對外國買家真正的障礙不是稅項，而是業權結構。曼哈頓相當大部分的樓盤屬Co-op（合作式公寓），而大部分曼哈頓Co-op董事會不會批准非美國居民買家入住。實際上，外國投資者的市場只限於Condo，選擇因而收窄，Condo的價格亦附帶外國需求的溢價。融資方面同樣有別：外國買家一般須支付30-50%的首期。

倫敦並無此類結構性篩選。租賃物業（Leasehold）有其自身的陷阱（我們另有文章介紹），但倫敦沒有任何一幢大廈會要求外國買家經董事會批核。

Optivest提示：我們最常見的錯誤，是以曼哈頓整體平均樓價來編製預算。外國買家實際可買的Condo，價格高於整體中位數。請以Condo指數作基準，而非全市中位數。

持有與離場：兩個方向相反的差異

持有：紐約的物業稅每年徵收，連同公共費用（Common Charges），構成可觀的年度負擔；倫敦業主則無須直接繳付年度物業稅（物業出租後，市政稅（Council Tax）由租客承擔），負擔主要在於管理費。兩個城市中，配套設施繁多的大廈都會侵蝕淨租金回報。

離場：倫敦的出售程序簡潔：資本增值稅（CGT）須於60日內申報，且無預扣。紐約賣家的成本可達6-8%（佣金加轉讓稅），Co-op可能另收Flip Tax，而外國賣家須面對FIRPTA按成交總價預扣15%。預扣並非最終稅款，但會令資金被鎖定數月；預扣證明書（Withholding Certificate）可減少預扣金額，不過這須在出售之前而非之後，由CPA作出規劃。

租金回報與市場動力：兩個以保值為主的市場

直接答案：兩個城市均非現金流市場。核心地段的毛租金回報率在兩地都壓縮至2-4%，投資邏輯在於保值與流通性，而非租金。兩者的走勢有所不同：倫敦樓價按實質計算已有所回落，2026年預測為0-2%；紐約的成交量則隨利率環境起伏，Co-op與Condo兩個板塊亦出現分歧。在兩個市場，大廈與街區的質素，都比全市平均數字重要。

稅務與遺產：安靜但關鍵的差距

免責聲明：本文僅供一般參考，並不構成投資、稅務或法律意見。Optivest並非持牌財務顧問，亦不就美國稅務或法律提供意見。英國方面，請諮詢合資格的英國稅務顧問及在SRA註冊的事務律師（Solicitor）；美國方面，請諮詢CPA及地產律師。

哪類投資者適合哪個城市

常見問題

紐約會向外國買家徵收額外稅項嗎？

不會。紐約市不設外國買家附加稅，成交成本與本地買家相同。實際的負擔來自豪宅稅（$1M以上為1-3.9%）、按揭購買Condo須繳的按揭登記稅，以及出售時的FIRPTA預扣。

為何Co-op與Condo的分別對外國買家如此重要？

購買Co-op，您購入的是一間公司的股份，買家須經董事會批核，而大部分曼哈頓董事會都會拒絕非美國居民。外國買家實際可選的市場只有Condo。Co-op貸款無須繳付按揭登記稅，但大部分外國買家本來就無法購買Co-op。

出售時FIRPTA會預扣多少？

成交時會預扣成交總價的15%。最終稅款須透過報稅結算；若預計稅務責任較低，可申請預扣證明書以減少預扣金額。請在放盤之前而非之後作好規劃。

相對紐約，倫敦最大的優勢是什麼？

全部樓盤均向外國買家開放，離場簡單（無FIRPTA），而低於$1M的預算亦能找到真正具深度的選擇。此外，相比美國對非居民僅$60,000的豁免額，英國的遺產規劃工具也較為可行。

為何兩個城市的租金回報率都偏低？

高企的樓價基數，把核心地段的毛租金回報率壓縮至2-4%。兩者都屬保值與流通性市場；以租金回報為重的投資者，應考慮外圍地區或其他市場。

總結

在倫敦與紐約之間取捨，實質是稅務摩擦與結構摩擦之爭：倫敦是一道昂貴但完全敞開的大門，紐約則是一道便宜但狹窄的門。

無論您仍在研究階段，還是已準備行動，Optivest團隊均樂意提供免費諮詢，毋須承擔任何責任。歡迎聯絡我們，或透過WhatsApp與我們聯繫。至於倫敦方面，我們的投資顧問服務及稅項及成本指南是不錯的起點。