按揭時間表：每個階段何時發生

「到底要多久？」這個問題，誠實的答案是一個範圍，而非單一數字，因為整個流程並非一條線，而是兩條並行的線：信貸線（申請 → 核保 → 取得按揭承諾）與法律線（物業轉易 → 交換合約 → 完成交易）。本文列出2026年各階段的實際所需時間、各項有效期，以及延誤真正出現在哪裏。

快速解答：標準情況如下：DIP/AIP需1-7天（有效期60-90天）→ 正式申請 → 取得按揭承諾：個案簡單者2-4週，平均3-6週（按揭經紀平台數據平均約10.8天；專門或複雜個案5-8週）→ 按揭承諾通常有效六個月 → 物業轉易8-12週，大部分時間與按揭並行 → 交換合約 → 完成交易1-4週。總計：由申請到收樓通常為3-6個月；由DIP到完成交易則為8-16週。最常見的延誤來源是法律線而非貸款機構：查冊、租約問題、驗樓結果及連環交易。

角色說明：Optivest是獲FCA授權的按揭經紀；我們不提供貸款，亦不提供財務意見。受監管的適合性意見，由流程中的認可顧問提供。

第一階段：原則上批核DIP（1-7天）

直接答案：DIP（又稱AIP或MIP）是貸款機構根據您申報的收入和支出，以及初步信貸審查，給出的參考貸款額，即「我們大約可以借給您這個數目」。它應該在認真睇樓之前取得。地產代理在接納出價前，通常會要求查閱；有效期一般為60-90天。

有一個細微但重要的地方：部分貸款機構的DIP只作軟查詢，部分則作硬查詢。軟查詢不會留下紀錄，硬查詢則會。申請前請先問清楚屬哪一種，對於信貸紀錄不足或完全空白的申請人，這點尤其重要。

第二階段：正式申請 → 取得按揭承諾（2-6週）

直接答案：您的物業出價獲接納後，便可遞交正式申請；貸款機構會進行核保、估價，並發出正式按揭承諾。2026年的實際情況如下：

有一個變數掌握在您手中，並決定了時間的快慢：文件是否準備妥當。文件欠缺是最常見的停滯原因；僱主信可能要一週才取得，經翻譯或加簽認證（apostille）的文件所需時間更長，這些都可以在申請前預先備妥。

第三階段：按揭承諾，六個月的有效期

直接答案：按揭承諾是貸款機構按已議定條款作出的具約束力承諾，有效期通常為3-6個月（一般做法為六個月）。這帶來兩個策略上的影響：

1. 利率鎖定保障：按揭承諾會鎖定您申請時的利率。若物業轉易期間利率上升，您的利率不受影響；在2026年這樣波動的年份（回顧3月至4月的急升），這是相當實在的保障。若利率下跌，您的利率不會自動調低；部分貸款機構容許在完成交易前轉換至較佳的產品，值得查詢。 2. 有效期與時間表互相配合：請把按揭承諾的有效期與預計的物業轉易時間並排比較。連環交易或有問題的租約，可能耗盡整整六個月；至於延期政策，各貸款機構不一。對於樓花及新建樓盤，這一點更是關鍵，因為標準的六個月按揭承諾，用於12個月以上才落成的項目便毫無作用；部分專門貸款機構提供最長12個月的有效期。我們已在專題指南中詳細說明這種情況。

第四階段：物業轉易，真正的時鐘所在（8-12週）

直接答案：最長、變數最多的一環是法律線，延誤通常源自這裏，而非貸款機構。您的事務律師（Solicitor）會進行查冊（2-6週）、審閱業權和租約、向賣方一方提出查詢，並滿足貸款機構的法律要求。加快進度的方法：出價獲接納後立即委託事務律師（等到取得按揭承諾才動工會白白浪費數週，提早工作是可以並行的）、當日回覆查詢，以及租賃物業（Leasehold）應及早索取管理資料包。拖慢進度的因素：地方政府查冊積壓、租約問題、驗樓結果和連環交易。

Optivest 提示：我們見過最浪費時間的情況是：買家只顧貸款，把委託事務律師的事「押後到收到按揭承諾才辦」。信貸線與法律線其實是並行的；事務律師無須等待按揭承諾，已可開始查冊和審閱合約。我們的法律支援服務正是為了讓兩條線同步：兩條線在同一時間完成，靠的是規劃，而非巧合。

第五階段：交換合約 → 完成交易（1-4週）

直接答案：交換合約的一刻，合約對雙方正式產生約束力：支付訂金（通常為10%），並訂下完成交易的日期。此後若要撤回，將要付出沉重代價。完成交易當日，資金轉賬、交出鎖匙，而印花稅（SDLT）的申報期限亦由此開始倒數（稅項指南）。

由頭到尾的時間表示例

總共約4個月，正處於一般3-6個月範圍的中間。非居民個案的流程骨幹相同，但需額外增加2-4週。

免責聲明：本文只屬一般資料，並不構成財務意見。Optivest是獲FCA授權的按揭經紀，並非貸款機構。受監管的適合性意見，由流程中的認可顧問提供。若您未能如期償還按揭，您的物業可能會被收回。

常見問題

申請DIP會影響我的信貸評分嗎？

視乎貸款機構而定：部分採用軟查詢（不留紀錄），部分採用硬查詢。申請前請先查詢清楚；對於信貸紀錄不足或空白的申請人，累積的硬查詢紀錄可能會令日後的審批更為嚴格。

如果按揭承諾到期前未能完成交易，怎麼辦？

可以申請延期，但政策不一：部分貸款機構會根據更新的收入證明批准延期，部分則要求重新申請。若已預見風險，請在到期前4-6週與您的按揭經紀聯絡；至於新建樓盤，最好一開始就選擇有效期較長的貸款機構。

甚麼因素最容易令流程延誤？

從統計上看是法律線：查冊、租約問題、驗樓結果和連環交易。至於信貸方面，則是文件欠缺。兩者的解決之道都是及早準備和並行處理。

取得按揭承諾後利率下跌，我可以怎麼做？

您已鎖定的利率不會自動下調。部分貸款機構容許在完成交易前轉換至較佳的產品，請向他們查詢。另一個做法是取消再重新申請，但只有在節省的利息高於重新申請的成本和時間風險時才值得，請與您的按揭經紀一併計算。

以現金買樓需時多久？

信貸線可以省去，流程只剩下法律線，一般需時8-12週。即使以現金購買，也不是「幾星期」就可完成：查冊和業權審閱的程序完全一樣。

總結

按揭時間表其實是兩條並行的線，而能夠掌控流程的人，是同時啟動兩條線的人：及早取得DIP、備妥文件，並在出價獲接納當日即委託事務律師，其餘就是按部就班地跟進。

如欲根據您的個人情況度身訂造時間表，Optivest的按揭團隊樂意協助：聯絡我們或透過WhatsApp查詢。您亦可繼續閱讀我們的非居民指南及按揭服務。