SPV按揭：投資者新常態的實際運作
精選問題
如何透過有限公司申請買樓收租按揭？
SPV（Special Purpose Vehicle，特殊目的公司）是專為持有物業而成立的有限公司，可在Companies House註冊，費用£50，通常24小時內完成，並須採用SIC代碼68100或68209。貸款機構一般要求公司為「乾淨」的SPV、董事／股東不超過四人、全部董事／股東提供個人擔保，以及通過125-145%的租金覆蓋壓力測試。目前約80%的新買樓收租（BTL）個案，均以公司名義完成。
過去十年，英國買樓收租市場最重大的結構性轉變，在不知不覺間發生：由個人持有轉為公司持有。根據 Hamptons 的研究，超過80%的新買樓收租（BTL）個案已透過有限公司購入，而2016年這個比例還不足20%。本文只簡述「為何如此」，重點放在實務問題：SPV按揭究竟如何辦理，由成立公司到完成交易。
快速解答：SPV是專為購入及持有物業而成立的有限公司。成立方式：在Companies House網上辦理，費用£50，通常24小時內完成，SIC代碼為68100或68209。貸款機構的要求：公司必須是「乾淨」的SPV（沒有任何經營活動）、董事／股東不超過四人、全部人士均須提供個人擔保，租金壓力測試介乎125-145%。由申請到完成交易，通常需時6-12週。稅務差異（Section 24）是這個架構的核心動力，但最終決定應交由您的稅務顧問。
角色說明：Optivest是獲FCA授權的按揭經紀；我們不是貸款機構，不提供財務建議，亦不就稅務提供意見。選擇SPV還是個人持有，屬於稅務決定，請諮詢合資格的稅務顧問。本文僅涵蓋流程中與按揭相關的部分。
為何人人都成立公司？（稅務簡述）
直接答案：Section 24。這項條文由2017年至2020年分階段實施，取消了個人業主扣除按揭利息的權利，改為劃一的20%稅務抵免。公司則仍可把利息全數列作業務開支扣除，並就利潤繳納公司稅（利潤最高£50,000部分稅率為19%；超過£250,000部分稅率為25%）。
舉例說明：一名適用較高稅率（40%）的納稅人，每年按揭利息約£11,500，以個人名義只能獲得£2,300的稅務抵免；公司則可保留全數扣除。扣除每年約£600的公司行政費用後，優勢大約為每年£1,700，而且隨物業組合擴大而增加。但是：對於基本稅率的納稅人，Section 24 的影響大致持平，個人持有較簡單，成本也較低。完整比較請參閱我們的有限公司與個人持有買樓收租比較指南，並將決定交由您的稅務顧問。
成立公司：一天即可，前提是做得正確
直接答案：成立公司並不難，關鍵在於細節。
- 步驟：公司名稱 · 細節：須符合Companies House的限制（名稱相似、敏感字詞）
- 步驟：註冊 · 細節：網上辦理，費用£50；通常24小時內處理完成
- 步驟：SIC代碼 · 細節：68100（買賣自有不動產）或68209（出租或經營自有或租賃的不動產），大多數貸款機構視正確的代碼為貸款條件
- 步驟：股權結構 · 細節：大多數貸款機構接受的董事／股東人數不超過四人
- 步驟：銀行戶口 · 細節：以公司名義開立；租金及款項均經此戶口收付
最常見的兩個成立公司錯誤：一是使用現有的營運公司，這會大幅縮窄可選的貸款機構範圍，因為貸款機構要求的是「乾淨」的SPV；二是SIC代碼錯誤或漏填，申請在提交時便會被退回。
貸款機構的要求：SPV申請剖析
直接答案：雖然借款人是公司，貸款機構真正評估的卻是公司背後的人。
- 個人擔保：所有董事／股東均須提供。若公司無力還款，債務便會回到您個人身上，就按揭而言，SPV的「有限責任」實際上等同無限責任。這是整個架構中最少人理解的一點。
- 壓力測試：租金須按假設利率，以125-145%的倍數覆蓋利息支出，具體視乎貸款機構而定。公司架構所適用的倍數，往往比個人申請寬鬆，這是此架構在按揭方面不太為人留意的優勢。
- 新公司的問題：部分貸款機構要求公司已成立一段時間並有實際運作，但市場上亦有「成立當日即可申請」的SPV產品，即若干貸款機構接受在公司成立當天提交申請。關鍵在於配對。
- 利率溢價：SPV產品的定價略高於個人買樓收租按揭，產品選擇亦較少。對適用較高稅率的納稅人而言，稅務優勢在不少情況下可能抵銷這個差距，但務必按每個物業逐一計算，切勿憑假設行事。
Optivest提示：我們作為按揭經紀，最常見到的時間損耗是：先找到物業，才匆忙成立公司。正確的次序剛好相反：先備妥SPV、公司銀行戶口及原則上批核（DIP），然後才出價。成立公司只需一天，但銀行戶口及DIP可能需時數週，而賣家是不會等的。
流程與時間表
1. 諮詢稅務顧問：先確定架構（跳過這一步，其餘都是徒然） 2. 成立SPV及開立公司銀行戶口：一天＋一至三週 3. 配對貸款機構及取得DIP：如屬非居民，我們的D1指南所述的額外要求同樣適用 4. 物業及正式申請：包括擔保文件 5. 估價、核保及批出按揭：SPV個案須提交額外的公司文件，屬正常情況 6. 完成交易：整體通常需時：6-12週
一項重要警告：將現有物業轉入公司：轉讓會被視作按市值出售。公司須按額外住宅物業稅率繳付印花稅（SDLT）（價值£800,000的物業組合，可能需繳£50,000以上），而您個人亦須確認資本增值稅（CGT）。成立公司寬免（Incorporation Relief）很少適用（大致要求每週投入約20小時經營物業業務）。SPV的決定，針對的是日後的購買，而非重整過往的持有。若您正考慮轉讓，請先諮詢稅務顧問。
免責聲明：本文僅為一般資訊，並非財務、稅務或法律意見。Optivest是獲FCA授權的按揭經紀，並非貸款機構，亦不就稅務提供意見。架構安排請諮詢合資格的稅務顧問，物業交易則請聘用在SRA註冊的事務律師（Solicitor）。若您未能如期償還按揭，您的物業可能會被收回。
常見問題
我需要居住在英國才能成立SPV嗎？
不需要，SPV可由居於海外的股東成立，市場上亦有適用於非居民的SPV按揭產品。可選的貸款機構會較少，而非居民的額外要求（訂金、貨幣折扣、國家準則）則全數適用。
個人擔保究竟是什麼意思？
即是若公司無力還款，貸款機構可向您個人追討。SPV的有限責任涵蓋的是營運債務；按揭債務則透過擔保，實際上由個人承擔。這是選擇此架構之前，最需要明白的一點。
會有貸款機構願意借錢給全新公司嗎？
有，市場上有「成立當日即可申請」的貸款機構，也有要求具備營運記錄的。在申請之前，應先做好研究（或透過經紀）找出合適的配對。
為何SPV按揭利率較高？
原因是產品選擇較少，加上服務成本較高；差距因貸款機構而異。對適用較高稅率的納稅人而言，稅務優勢在不少情況下可能超過這個差距，但應按每個物業逐一計算，而非憑假設決定。
一間SPV可以持有多少個物業？
在同一間SPV內擴大物業組合十分普遍；亦有部分投資者每個物業各設一間SPV，以分隔風險。兩種做法各有成本與效益的取捨，並受貸款機構政策及您的稅務顧問意見所左右。
總結
SPV按揭已愈來愈普遍，根據 Hamptons 的研究，據報約80%的新購買個案採用這個途徑。這個架構有兩大支柱：稅務決定屬於您的顧問，配對貸款機構則是我們的專長；兩者一併建立，方能發揮作用。
如欲商討為您的SPV配對貸款機構，Optivest的按揭團隊樂意協助：聯絡我們或透過 WhatsApp 查詢。亦歡迎繼續閱讀我們的有限公司稅務比較及按揭服務。
六年來，我們一直從倫敦為海外投資者提供英國物業投資諮詢服務。