BNO 移居英國租樓定買樓？首年安頓、學區與按揭實用指南

對大多數BNO家庭來說，剛到英國先租樓、之後才買樓，是較穩妥的做法，特別是子女要入學、而您仍未決定長居哪個地區的時候。租樓讓您先在當地生活，看清楚上學路線、通勤和社區氣氛，同時累積英國的地址證明和銀行紀錄，日後申請按揭時用得上。如果您已清楚想住的地區、首期準備充足，也了解非居民身份帶來的印花稅安排，直接買樓同樣可行，只是要把成本和按揭條件算清楚。

先交代一點：Optivest是英國物業投資顧問公司及獲FCA授權的按揭經紀，不是地產代理，也不提供移民、簽證、教育、稅務或一般法律意見。下文談到的租務、入學和稅務規則，只是整理官方及公開資料，方便您和專業人士傾談時有個框架。

BNO家庭初到英國，應該先租樓還是直接買樓？

視乎您對地區的確定程度：未確定就先租，已確定而且資金與身份安排清晰，才考慮直接買。買樓是一項長線決定，涉及印花稅、律師費用和按揭承諾，選錯地區的代價比租錯一個單位高得多。

下面幾個問題，可以幫您判斷自己屬於哪一類：

先租後買有甚麼好處，又有甚麼代價？

好處是彈性和資料：您用租金換取時間，在落實買樓前先摸清地區，並讓英國的財務紀錄慢慢建立起來。代價則是租金不會變成自己的資產，而且若之後搬到另一區，要負擔兩次搬遷的開支。

按揭方面，租樓的紀錄亦有實際用處。據英國按揭經紀Chris Hazell Mortgages的指引，申請按揭時，貸款機構通常要求提供英國地址證明（例如租約）、數個月的薪金單和銀行月結單，以及訂金來源的證明。換句話說，租約和每月準時交租的銀行紀錄，本身就是申請材料的一部分。

至於「先租多久」，沒有統一答案。較實用的做法是以子女入學安排、工作或生意是否穩定、首期是否已到位這三件事作標準，而不是死守一個月數。

英國租樓要準備甚麼？參考、訂金與身分檢查

在英格蘭租樓，主要準備三樣東西：身分和居留權檢查、足以通過業主或地產代理審查的收入與背景資料，以及符合法例上限的預付款項。

居留權檢查（Right to Rent）。英格蘭的業主須在租約開始前檢查租客是否有權租屋。據gov.uk資料，非英國或愛爾蘭公民一般以網上分享碼（share code）證明，分享碼有效期為90日；實體的生物特徵居留證已不能用作檢查，需改用分享碼。Landlords Guild亦曾就BN(O)簽證持有人發出澄清，指持有該簽證的人有權租屋。細節和您個人的簽證狀況，請以Home Office及gov.uk為準，Optivest不處理簽證問題。

背景審查。新抵達的家庭通常沒有英國的入息和信貸紀錄，業主或地產代理可能會要求其他證明。Landlords Guild的同一份說明也承認，提供詳盡的參考資料對BN(O)持有人未必容易，而地產代理在法律許可範圍內可自行決定審查項目。實際情況因單位而異，建議預先備妥海外銀行紀錄和入息證明。

可以收取的款項。根據《Tenant Fees Act 2019》和gov.uk的指引，租客在租務上只可被要求繳付以下項目：

五個星期的租金，大致比一個月租金略多一點。超出上限的部分屬於被禁止的付款。另外，gov.uk的業主指引指出，訂金一般須在收款後30日內存入政府認可的訂金保障計劃。簽約前，請向業主或地產代理查問訂金存放於哪個計劃。

《Renters' Rights Act》令租客有甚麼不同？

最大的變化是租約不再有固定租期，業主也不能再以「無過失」理由收樓。這些新規定自2026年5月1日起生效；據House of Commons Library的資料，租金調整、預付租金、競價和歧視等條文亦在同日一併生效。

以下是對家庭租客較相關的幾點：

對剛抵達的BNO家庭，實際意義有兩點：您不必擔心被迫簽下一年以上的租約，但同時也無法用固定租期鎖住租金，所以預算要留有加租的空間。簽約時請確認文件是否按新制運作，如有疑問，可向事務律師（Solicitor）或Shelter等租客機構查詢。

甚麼時候買樓比租樓更合理？

當您已確定長住的地區、首期和生活備用金都到位，而且接受買樓後的持有成本時，買樓才比較合理。買樓之後，您要負責管理費、地租（如屬租賃物業）、維修和保險，不能像租客那樣一個通知便離開。

印花稅是新移民最容易忽略的成本。據坊間稅務指南（宜以HMRC資料為準），在英格蘭及北愛爾蘭購買住宅的非英國居民，須在標準印花稅（SDLT）之上，再繳付2%的非居民附加稅，此規定自2021年4月1日起實施。是否屬非居民，按日數計算：購買日之前12個月內，在英國停留少於183日，便視為非居民，與簽證類別無關。

不過，如果您購買後在連續365日內於英國居住滿183日，可以申請退還這2%，並須在兩年內向HMRC更正申報。但要留意，這項退款只涵蓋2%的非居民部分。

另一項需要留意的是額外物業附加稅。自2024年10月31日起，額外住宅的附加稅為5%。有稅務指南指出，只要完成交易時您名下擁有超過一個住宅，包括在世界任何地方持有的物業，附加稅便可能適用。如果您在香港仍有物業，買樓前務必向事務律師或稅務專業人士確認自己的情況。Optivest不提供稅務意見，但您可以先用我們的印花稅計算機估算大約的印花稅，再與專業人士核對。

新移民可以申請英國按揭嗎？

可以，但選擇比本地居民少，條件也因貸款機構而異。多間英國經紀的指引都指出，BN(O)簽證持有人能夠取得住宅按揭，關鍵是配合適合的貸款機構。

貸款機構常見的審查重點包括：

首期要求，各家說法不一，反映的是市場並無單一標準：有指信貸紀錄良好的BN(O)持有人可考慮首期10%的產品；有指紀錄不足時，準備15%至25%的首期會有更多選擇；也有指通常需要25%。這些是私人經紀的說法，並非官方數字，請當作粗略參考，並在申請前向經紀確認最新條件。

Optivest是獲FCA授權的按揭經紀，可以幫您在申請前整理資料和評估大致的貸款能力；詳細的申請條件和貸款機構要求，可參閱我們的非居民英國按揭指南。

Optivest觀察：BNO家庭常見兩個錯誤。第一是資金分幾次、經幾個戶口匯到英國，到申請按揭時才發現要逐筆解釋來源。建議在匯款之前，先整理好香港銀行月結單，並盡量保持清晰的轉賬路徑。第二是租約簽了，卻沒有保存每月準時交租的銀行紀錄。這些紀錄在日後申請按揭時，往往比您想像中有用。

學區怎樣影響租樓或買樓的決定？

學校對選擇居住地有很大影響，但在英格蘭，公立學校的學位由地方議會按入學準則分配，居住在學校附近並不等於保證取得學位。

據gov.uk，英國的入學年齡為4歲，家長須在孩子入學前一年申請小學。官方資料列出以下重要日期：

以今天（2026年10月22日）計算，中學申請的截止日已近在眼前。逾期遞交的申請，通常要等所有準時申請處理完畢後才處理，這可能令取得心儀學校的機會降低。

居住地址在申請時是重點。官方及議會資料顯示：

這也是先租樓較有彈性的原因：您可以先以租住地址申請，再根據結果決定是否在附近買樓。若想詳細了解報名流程，請參閱英國公立學校申請指南。再強調一次，Optivest不提供教育或入學意見，學校的選擇和申請策略，請以學校及議會的官方資料為準。

住倫敦還是大倫敦以外的城鎮？

這要看您的工作地點、子女的學校和預算，沒有一個放諸四海皆準的答案，而我們也不想在沒有可靠數據的情況下，簡單斷言哪個地區較好。

比較兩類地區時，以下是可以核實的出發點：

如果您考慮的是大學城，可參考我們另一篇牛津與劍橋的物業指南，但請把它當作了解市場的起點，而非決定的依據。

一份由租到買的簡單時間表

可以按三個階段安排：抵達前準備資料，抵達後頭幾個月租住和建立紀錄，確定地區和資金後才進入買樓程序。

您可以用我們的置業路線圖，根據手上的現金設計個人化的計劃。

常見問題

BNO簽證持有人在英國可以租樓嗎？

可以。英格蘭的業主須在租約開始前檢查租客的居留權，非英國公民通常透過Home Office的網上分享碼證明身分，分享碼有效期為90日。Landlords Guild亦已澄清，BN(O)簽證持有人有權租屋。實際文件要求請以gov.uk為準。

租樓訂金最多可以收多少？

按《Tenant Fees Act 2019》，年租低於£50,000時，租賃訂金上限為五個星期的租金；年租為£50,000或以上，上限為六個星期。預訂費上限為一個星期的租金。訂金一般須存入政府認可的保障計劃。

新移民沒有英國信貸紀錄，可以申請按揭嗎？

可以，但選擇較少。有經紀指出，部分貸款機構會參考其他證明，例如銀行月結單、入息和簽證剩餘年期。登記選民冊和使用英國銀行戶口，有助紀錄逐步建立。按揭經紀可以為您的個案配對適合的機構。

先租樓後買樓，印花稅會有分別嗎？

可能有。非居民須在標準印花稅之上多繳2%，但若購買後在連續365日內於英國居住滿183日，可在兩年內申請退還這2%。如果您名下已有其他住宅，包括在香港的物業，5%的額外住宅附加稅亦可能適用，而且不在退款範圍內。請向事務律師或稅務專業人士核實。

子女的中學申請現在還來得及嗎？

2027年9月入讀Year 7的全國統一截止日為2026年10月31日，如果您已在英國並擁有地址，應盡快向所屬議會查詢。逾期申請可能被視為遲交，要等準時申請處理完畢後才處理。部分議會有搬屋家庭的特別安排，請直接向議會確認。

免責聲明及下一步

本文提及的數字、利率、日期和規定，只作說明用途，並可能隨時更改。行動前，請向gov.uk、HMRC、Home Office、有關議會等官方來源，或直接向Optivest核實最新資料。Optivest是英國物業投資顧問公司及獲FCA授權的按揭經紀，不提供移民、簽證、教育或稅務意見。

如果您想了解自己的資金可以負擔甚麼樣的物業，或想先評估按揭可行性，歡迎與Optivest團隊傾談，我們提供廣東話及中文支援。