EPC C к 2030 году: что новые энергетические правила Англии значат для инвесторов в недвижимость Лондона
Вопрос недели
Когда вступает в силу требование EPC C и на кого оно распространяется?
С 1 октября 2030 г. все объекты частной аренды в Англии и Уэльсе, как с новыми, так и с действующими договорами аренды, должны иметь сертификат энергоэффективности (EPC) не ниже класса C. Прежний поэтапный план (с 2028 годом для новых договоров аренды) отменён: теперь для всех действует единый срок.
Правила энергоэффективности для частного арендного сектора Англии готовятся к самому серьёзному пересмотру за десять лет. Для арендодателей и инвесторов, особенно тех, кто владеет недвижимостью в Лондоне, где арендный фонд старше, чем почти везде в стране, эти изменения не отдалённая перспектива. Это вопрос планирования и финансов, который нужно решать уже сейчас.
Только в Лондоне насчитывается более миллиона квартир и домов в частной аренде, и значительная часть этого фонда заметно не дотягивает до будущего стандарта. Для русскоязычных и других иностранных инвесторов, которые выбирают Лондон именно за устойчивость капитала в долгосрочной перспективе, сертификаты энергоэффективности (EPC) превратились из фоновой бумажной формальности в один из первых пунктов проверки объекта перед покупкой.
Срок EPC C: когда вводится и на кого распространяется
С 1 октября 2030 г. каждый объект частной аренды в Англии и Уэльсе должен иметь сертификат энергоэффективности (EPC) не ниже класса C. Требование касается и новых договоров аренды, и уже действующих: более раннего или более позднего срока в зависимости от даты начала аренды нет. Действующий минимум, EPC E, обязателен для всех договоров аренды с 1 апреля 2020 г. (для новых договоров с 2018 года).
Единый срок, 2030 год, был подтверждён в январе 2026 г. в официальном ответе правительства по итогам консультации по Warm Homes Plan. Он заменил прежний поэтапный подход, по которому новые договоры аренды должны были соответствовать требованию уже к 2028 году. Двухэтапный план отменён полностью.
Здесь важна точность в вопросе правового статуса. Решение принято и подтверждено: в ответе правительства на консультацию названы дата соответствия 1 октября 2030 г., предельный размер затрат £10 000 и повышенный максимальный штраф. Пока не принято вторичное законодательство (нормативный акт, вносящий изменения в Energy Efficiency Regulations 2015 года), которое придаст этим мерам обязательную юридическую силу. По заявлению правительства, оно намерено ввести его в действие к 2027 году. До этого момента действует прежний стандарт EPC E, с предельными затратами £3 500 и максимальным штрафом £5 000 за объект.
Проще говоря, политическое решение принято, а юридический текст ещё дорабатывается.
Предел затрат, исключения и что они значат на практике
По новым правилам предельный размер затрат арендодателя вырастет с нынешних £3 500 до £10 000 на объект (включая НДС) в течение десятилетнего периода. Чтобы претендовать на исключение, арендодатель должен будет потратить на приведение объекта к классу EPC C сумму вплоть до этого предела.
За этой главной цифрой стоит несколько важных деталей:
- Дата начала учёта расходов: в предел £10 000 засчитываются расходы на энергоэффективность, понесённые начиная с 1 октября 2025 г. Гранты и взносы третьих лиц тоже учитываются, за исключением Boiler Upgrade Scheme.
- Недорогие объекты: если объект стоит менее £100 000, предел устанавливается в размере 10% от его стоимости, а не фиксированных £10 000.
- Исключение для высоких затрат: если арендодатель потратил £10 000, а объект всё равно не дотягивает до EPC C, он может зарегистрировать «исключение для высоких затрат» (high-cost exemption). Оно действует 10 лет.
- Средние расходы на практике: по собственным расчётам правительства, средние фактические расходы составят около £5 400 на объект, и для большинства жилья это заметно ниже предела.
- Штраф за несоблюдение: с 2030 года арендодателям, которые не выполняют стандарт и не имеют действующего исключения, грозит штраф до £30 000 на объект за каждое нарушение, вместо нынешних £5 000.
Один процедурный момент инвесторы порой упускают: прежде чем что-либо из этого вступит в силу, правительство должно получить новые полномочия через основной закон (Act of Parliament), а затем внести изменяющий нормативный акт на рассмотрение парламента. Правительство обозначило намерение ввести пересмотренные правила к 2027 году. Пока этот процесс не завершён, действует прежний режим: EPC E, предел затрат £3 500, штраф £5 000.
Почему старый фонд Лондона сталкивается с наибольшими трудностями
Для Лондона требование выполнить сложнее всего в стране. В столице примерно 600 000 объектов частной аренды, а жилой фонд заметно старше среднего по стране: доля построек до 1919 года здесь существенно выше, чем в большинстве других регионов. Год постройки это главный показатель того, сколько будет стоить модернизация.
Анализ данных EPC по частному арендному сектору Лондона (чуть более миллиона объектов) показывает: в зависимости от набора данных и методики, примерно от 44% до 61% объектов сейчас не дотягивают до EPC C. Оценки LandlordBuyer, Octane Capital и LandTech различаются по методике и дате, но в любом случае очень значительной доле арендного фонда города потребуются работы по улучшению до наступления срока в 2030 году.
Ориентировочные затраты на модернизацию сильно зависят от исходного состояния объекта:
- С EPC D до C: обычно £3 000–£5 000
- С EPC E до C: обычно £5 000–£10 000
- С EPC F или G до C: затраты, как правило, превышают £10 000
- Викторианский таунхаус в Лондоне (класс D или E), типичные меры: утепление межстенного пространства или наружное утепление стен £4 000–£8 000; замена котла £2 000–£4 000; двойное остекление £3 000–£6 000; утепление чердака £500–£1 000; терморегуляторы и светодиодное освещение £300–£600
- Старые здания со сплошными стенами (постройки до 1920 года): внутреннее утепление стен £8 000–£20 000; наружное утепление стен £15 000–£30 000
- Средняя оценка затрат по данным правительства: по прогнозу правительства, чтобы достичь EPC C, арендодателям в среднем придётся потратить от £6 100 до £6 800 на объект
Решающий фактор почти в каждом случае это тип стен. Утепление межстенного пространства (cavity wall insulation) стоит £350–£500, может добавить от пяти до десяти баллов EPC и, как правило, выполняется просто. Утепление сплошных стен, внутреннее или наружное, обходится в £5 000–£15 000 и в некоторых старых зданиях при неправильном исполнении может вызвать проблемы с влажностью. Инвесторам, покупающим довоенную недвижимость в Лондоне, прежде чем строить любую финансовую модель, нужно выяснить, из чего построены стены.
Почему квартиры в новостройках начинают с совсем другой позиции
К сроку 2030 года новостройки подходят практически без необходимости что-либо делать. По данным Home Builders Federation, 87% новых домов уже имеют класс EPC A или B. Для существующего фонда этот показатель составляет всего 5%.
За пятилетний период до 2024 года медианный балл EPC для новых домов в Англии и Уэльсе составил 84, то есть уверенно попал в класс B. Для сравнения, диапазон класса C: 69–80 баллов. Большинство существующих домов в частной аренде относятся к классу D или E.
Практические различия между покупкой новостройки и покупкой старого жилья можно свести к следующему:
- Класс EPC на момент покупки: с 2026 года по строительным нормам практически все новые лондонские объекты получают как минимум класс B. Большинство арендных объектов на вторичном рынке относятся к D или E.
- Ежегодные расходы на энергию: средний новый дом (EPC A или B) обходится примерно в £1 574 в год по счетам за энергию; средний старый дом класса D обходится примерно в £1 995, то есть арендатор экономит более £420 в год.
- Выбросы углерода: средний старый дом выбрасывает в год примерно на 50% больше углерода, чем сопоставимая новостройка.
- «Зелёная» премия: данные начала 2026 года показывают, что новые дома с классом B и выше продаются с «зелёной» премией примерно 5–8% по сравнению с аналогичными объектами с более низким классом.
- Спрос арендаторов: по опросам, 66% арендаторов проверяют класс EPC при выборе нового жилья, а 77% из них говорят, что он влияет на их решение.
- Риск затрат на соответствие к 2030 году: для квартир в новостройках практический риск расходов на модернизацию до 2030 года, как правило, считается низким, хотя гарантировать этого нельзя: всё зависит от конкретного объекта и возможных будущих изменений регулирования. Для старого фонда эти расходы могут достигать десятков тысяч фунтов.
Риски несоблюдения требований для инвесторов
Несоответствие EPC это не просто строчка в реестре рисков. С 1 октября 2030 г. арендодатель не вправе законно сдавать объект, который не соответствует классу EPC C и не имеет действующего зарегистрированного исключения. Пока ситуация не решена, объект простаивает.
Местные органы власти могут наложить штраф до £30 000 на объект за каждое нарушение и ограничить право арендодателя заключать новые договоры аренды.
Финансовые риски складываются из нескольких слоёв:
- Потеря арендного дохода: объект, не отвечающий требованиям, сдавать нельзя. Каждая неделя простоя это арендный доход, который за этот период не вернуть.
- Давление на капитальную стоимость: поскольку арендный рынок 2030 года может всё больше отдавать предпочтение энергоэффективному жилью, объекты с необходимостью модернизации могут столкнуться с давлением на цену по сравнению с теми, у кого её нет, хотя результат будет зависеть от условий местного рынка.
- Давление в сторону выхода из сектора: расходы на содержание, инфляция и растущая регуляторная нагрузка и без того сжимают маржу, а требования EPC могут подтолкнуть часть арендодателей к продаже. Это может повлиять на предложение, но также может создать рынок несоответствующих объектов со скидкой, которые несут скрытый риск для покупателей, не просчитавших затраты на модернизацию.
Заметка Optivest
При покупке мы постоянно видим две ошибки. Первая: инвесторы считают банковской оценки достаточной проверкой EPC и не выясняют, по какой методике составлен действующий сертификат: по прежней RdSAP или по новой Home Energy Model (HEM). От методики напрямую зависит, как сложится расчёт соответствия к 2030 году. Вторая: инвесторы слышат «предел £10 000» и просчитывают каждый объект с оглядкой на этот потолок, хотя на деле старый фонд Лондона со сплошными стенами вполне может его превысить. В таком случае доступно исключение для высоких затрат, но у объекта всё равно остаются сложности с рефинансированием и некоторый остаточный дисконт к стоимости. Перед обменом контрактами внимательно прочитайте раздел рекомендуемых улучшений в действующем отчёте EPC по конкретному объекту. В нём указано, какие меры предлагаются, на сколько баллов они улучшат класс и каков ориентировочный диапазон затрат. Это займёт около трёх минут.
Часто задаваемые вопросы
Подтверждён ли срок 2030 года или это пока только предложение?
Решение подтверждено. Целевой класс EPC C, предел затрат £10 000 и повышенные штрафы были изложены в официальном ответе правительства по итогам консультации по Warm Homes Plan в январе 2026 года, и стадию консультации они уже прошли. Однако обязательной юридической силы у этих мер пока нет: нужно вторичное законодательство, и правительство заявило, что намерено принять его к 2027 году. Политическое решение принято, а юридический акт ещё дорабатывается.
Есть ли отдельные сроки для новых и действующих договоров аренды?
Нет. Прежний план, по которому для новых договоров аренды вводился срок 2028 года, отменён. Все объекты частной аренды в Англии и Уэльсе должны достичь EPC C к 1 октября 2030 г., независимо от того, новый ли договор аренды или он действует уже много лет.
Есть ли выгода в том, чтобы выполнить требования заранее?
Да, и вполне конкретная. Если объект получит действующий сертификат EPC C или выше по нынешней системе RdSAP до 1 октября 2029 г., этот сертификат будет считаться соответствующим требованиям на весь десятилетний срок действия, даже если по новой многопараметрической системе, которая будет введена после 2026 года, объект получил бы другую оценку. Кроме того, подходящие расходы на энергоэффективность, понесённые с 1 октября 2025 г., уже засчитываются в предел £10 000.
Какая доля лондонской аренды сейчас ниже EPC C?
В зависимости от набора данных и методики, примерно от 44% до 61% объектов частной аренды в Лондоне сейчас не дотягивают до EPC C (оценки LandlordBuyer, Octane Capital и LandTech различаются по методике и дате). Профиль Лондона сложнее среднего по стране, главным образом из-за концентрации довоенных построек со сплошными стенами в арендных поясах внутренних боро.
Позволяет ли покупка квартиры в новостройке фактически обойти это требование?
Формально это не исключение, но на практике новостройки соответствуют требованиям с запасом. Поскольку 87% новых домов уже имеют класс EPC A или B против всего 5% существующего фонда, покупатель новой квартиры в Лондоне практически не несёт обязательств по модернизации до 2030 года. Старый фонд, напротив, может потребовать затрат от нескольких тысяч фунтов для объекта класса D с межстенным пространством до сумм, намного превышающих предел £10 000, для викторианских построек со сплошными стенами.
Что будет, если я не смогу достичь EPC C даже после того, как потрачу £10 000?
Если объект не достигает класса C несмотря на £10 000 допустимых расходов, арендодатель может зарегистрировать исключение для высоких затрат, которое действует 10 лет и позволяет продолжать сдачу в аренду. Объект не становится навсегда непригодным для аренды. При этом крайне важно не путать два режима: штраф £30 000 и предел £10 000 относятся к будущему стандарту 2030 года. Сегодня действует EPC E, предел £3 500 и штраф £5 000. Если смешивать их при моделировании портфеля, можно серьёзно ошибиться в планировании в любую сторону.
Optivest: консультационная компания по инвестициям в недвижимость и ипотечный брокер, авторизованный FCA. Мы не оказываем услуг по налоговым и юридическим вопросам, а также по вопросам иммиграции и виз. Ваши юридические обязательства по законодательству об EPC всегда следует уточнять у независимого солиситора (юриста) или в местном муниципалитете.
Отказ от ответственности: цифры, даты и сведения о политике, приведённые в этой статье, собраны из общедоступных источников на дату публикации и носят исключительно информационный характер. Правила EPC могут измениться по мере прохождения вторичного законодательства через парламент; ничто в этом материале не является юридической или финансовой консультацией. Прежде чем принимать любое решение, проверьте актуальные данные в официальных источниках (gov.uk, MHCLG) или свяжитесь напрямую с Optivest.
Уже 6 лет мы консультируем международных инвесторов по инвестициям в недвижимость Великобритании из Лондона.