2030年達EPC C標準：英格蘭新能源規定對倫敦物業投資者的影響
精選問題
EPC C的要求何時生效？適用於哪些物業？
自2030年10月1日起，英格蘭及威爾斯所有私人出租物業，不論是新租約還是現有租約，均須達到最低EPC C評級。早前分階段推行的方案（新租約由2028年起實施）已被取消，現時所有業主只有單一的合規限期。
英格蘭私人出租市場的能源效益規定，即將迎來十年來最重大的改革。對業主和投資者而言，尤其是持有倫敦物業的人士，這些改變並非遙遠的課題，而是需要立即著手規劃的財務問題，因為倫敦的出租物業樓齡之高，在全國數一數二。
單是倫敦，私人出租住宅已超過一百萬個，其中相當大比例遠低於即將實施的標準。對於不少看重倫敦長期資產抗跌能力而選擇在此置業的香港及海外投資者來說，能源效益證書（EPC）已由背景文件，變成英國買樓時必須優先審視的盡職審查項目。
EPC C限期：何時生效、適用於誰
自2030年10月1日起，英格蘭及威爾斯所有私人出租住宅均須達到最低EPC C評級。這項規定同時適用於新租約及進行中的租約，不會因租約開始日期不同而有較早或較遲的限期。現行的最低標準為EPC E，所有租約自2020年4月1日起均須遵守（新租約則自2018年起）。
單一的2030年限期，是政府於2026年1月就Warm Homes Plan諮詢作出正式回應時確認的。此前的分階段方案原本要求新租約在2028年前達標，現已完全取消。
至於法律地位，有必要說得準確一些。政策方向已經確定：政府的諮詢回應公布了2030年10月1日的合規日期、£10,000的成本上限，以及提高後的罰款上限。尚未完成的，是賦予這些措施法律約束力的附屬法例，即修訂2015年Energy Efficiency Regulations的法定文書。政府表明有意在2027年前落實該附屬法例。在此之前，現行可執行的標準仍然是EPC E，成本上限為£3,500，每個物業最高罰款為£5,000。
簡言之：政策決定已經作出，法律條文仍在草擬之中。
成本上限與豁免：實際意味著什麼
按照即將實施的規則，業主的成本上限會由現時的£3,500提高至每個物業£10,000（已包含VAT），以十年為計算期。業主須先投入最多這個金額，把物業提升至EPC C，才可申請豁免。
在這個主要數字背後，還有幾項重要細節：
- 開支起算日：自2025年10月1日起產生的能源效益改善開支，均計入£10,000上限。政府資助及第三方出資亦可計算在內，惟Boiler Upgrade Scheme除外。
- 低價值物業：若物業價值低於£100,000，上限為物業價值的10%，而非固定的£10,000。
- 高成本豁免：若業主已投入£10,000，物業仍無法達到EPC C，可登記「高成本豁免」。該豁免有效期為10年。
- 實際平均開支：政府自行建模預測，每個物業的平均實際開支約為£5,400，對大部分住宅而言明顯低於上限。
- 違規罰款：自2030年起，既未達標又沒有有效豁免的業主，每個物業每次違規最高可被罰£30,000，現時則為£5,000。
有一個程序上的要點，投資者有時會忽略：在上述措施生效之前，政府須先透過主體法例取得新權力，再把修訂的法定文書提交國會審議。政府已表示有意在2027年前讓修訂後的規則生效。在這個程序完成之前，現行制度，即EPC E、£3,500上限、£5,000罰款，仍然是有效的法律。
為何倫敦的舊樓面對最大挑戰
倫敦是全國合規挑戰最嚴峻的地方。首都約有600,000個私人出租住宅，而其樓齡亦遠高於全國平均水平：1919年以前落成的物業比例，明顯高於大部分其他地區。樓齡是預測改造費用高低的最重要單一因素。
對倫敦私人出租市場EPC數據的分析顯示（該市場共有略多於一百萬個住宅），視乎數據來源和方法，大約44%至61%目前低於EPC C；LandlordBuyer、Octane Capital及LandTech的估算因方法和日期而異。這意味著倫敦極大部分出租單位須在2030年限期前進行改善工程。
改造費用的參考範圍，視乎物業起點而差別甚大：
- EPC D升至C：一般費用£3,000–£5,000
- EPC E升至C：一般費用£5,000–£10,000
- EPC F或G升至C：費用通常超過£10,000
- 倫敦維多利亞式排屋（D或E級）常見改善措施：空心牆或外牆隔熱£4,000–£8,000；更換鍋爐£2,000–£4,000；雙層玻璃£3,000–£6,000；閣樓隔熱£500–£1,000；暖氣控制系統及LED照明£300–£600
- 實心牆舊式物業（1920年以前建成）：內牆隔熱£8,000–£20,000；外牆隔熱£15,000–£30,000
- 政府平均成本估算：政府預計業主平均每個物業需花費£6,100至£6,800，才能達到EPC C
在幾乎所有個案中，決定性因素都是牆身類型。空心牆隔熱費用為£350–£500，可提升五至十分EPC分數，一般施工簡單。實心牆隔熱，不論內牆或外牆，費用為£5,000–£15,000，而在部分較舊的物業中，若處理不當，更可能引致潮濕問題。投資者購買戰前的倫敦物業時，必須先弄清楚牆身結構類型，才進行任何其他財務測算。
為何新建樓盤單位起步點截然不同
新建樓盤到了2030年限期時，幾乎無需再做任何改善。根據Home Builders Federation的數據，87%的新建住宅已獲EPC A或B評級，現有物業的相應比例只有5%。
截至2024年的五年間，英格蘭及威爾斯新建住宅的EPC評分中位數為84分，穩穩處於B級。作為對比，C級的分數範圍為69至80分，而大部分現有私人出租住宅的評級為D或E。
購買新建樓盤與購買舊樓的實際差異，可歸納如下：
- 買入時的EPC評級：由2026年起，建築規例令幾乎所有倫敦新建樓盤至少達到B級。大部分二手出租物業則為D或E級。
- 每年能源開支：新建住宅（EPC A或B）平均每年能源賬單約£1,574；EPC D的舊式住宅平均約£1,995，租客每年可節省逾£420。
- 碳排放：舊式住宅平均每年的碳排放量，較同類新建住宅高出約50%。
- 綠色溢價：2026年初的數據顯示，B級或以上的新建住宅，較其他條件相近而評級較低的物業，享有約5–8%的綠色溢價。
- 租客需求：調查顯示，66%的租客在考慮新租盤時會查看EPC評級，其中77%表示評級會影響其決定。
- 2030年合規成本風險：就新建樓盤單位而言，2030年前需要投入改善開支的實際風險一般被視為偏低，但這不能保證，並取決於個別物業及日後的規例變動。至於舊樓，開支可高達數萬英鎊。
投資者不合規的風險
EPC不合規不只是風險登記冊上的一行文字。自2030年10月1日起，未達EPC C且沒有有效登記豁免的物業，業主不可合法出租，物業在問題解決之前只能空置。
地方政府可處以每個物業每次違規最高£30,000的罰款，並可限制業主訂立新租約的權利。
財務風險是多層次的：
- 租金收入損失：不合規的物業無法出租。每空置一星期，該段時間的租金收入便無法追回。
- 資產價值承壓：2030年的租務市場可能日益偏好高能源效益的物業，需承擔改造責任的物業，相比其他物業可能面對定價壓力，但實際結果將取決於當地市場狀況。
- 業主離場壓力：在維修成本、通脹及日益沉重的監管負擔已壓縮利潤的情況下，EPC改造要求可能迫使部分業主出售物業。這或會影響供應，也可能出現一批折讓出售的不合規物業，若買家沒有仔細計算改造成本，便可能潛藏風險。
Optivest提示
在買入階段，我們經常見到兩個錯誤。第一，投資者把銀行估值當作足夠的EPC盡職審查，卻沒有查明現有證書是按較舊的RdSAP方法，還是較新的Home Energy Model（HEM）編製。所用方法會直接影響2030年合規的計算結果。第二，投資者一聽到「£10,000上限」，便把每個物業都按這個上限來測算；實際上，倫敦實心牆的舊式物業很容易超出上限，此時雖可申請高成本豁免，但物業仍會面對再融資方面的阻力，價值也會有一定折讓。在交換合約之前，請親自細閱該物業現有EPC報告中的建議改善項目部分。報告會列出建議的措施、預期提升的分數及參考費用範圍，只需約三分鐘。
常見問題
2030年限期已經確定，還是仍屬建議？
政策已經確定。EPC C目標、£10,000成本上限及提高罰款，均已載於政府2026年1月對Warm Homes Plan諮詢的正式回應中，不再處於諮詢階段。不過，這些措施尚未具有法律約束力：仍需制定附屬法例，政府表示有意在2027年前完成。政策決定已經作出，法律文書仍在草擬之中。
新租約與現有租約有否分開的限期？
沒有。早前原本會為新租約設定2028年限期的方案已被取消。英格蘭及威爾斯所有私人出租物業，不論租約是新訂立還是已運作多年，均須在2030年10月1日前達到EPC C。
提早合規有沒有好處？
有，而且相當具體。若物業在2029年10月1日之前，按現行RdSAP制度取得有效的EPC C或以上證書，該證書在整個十年有效期內均視為合規，即使該物業按2026年後引入的新多指標制度會得到不同分數亦然。此外，自2025年10月1日起產生的合資格能源效益開支，現時已計入£10,000上限。
倫敦目前有多少出租物業低於EPC C？
視乎數據來源和方法，倫敦約44%至61%的私人出租住宅目前低於EPC C（LandlordBuyer、Octane Capital及LandTech的估算因方法和日期而異）。倫敦的情況比全國平均更具挑戰，主要是因為內倫敦各個出租集中地區有大量戰前實心牆建築。
購買新建樓盤單位，是否等於避開這項規定？
嚴格來說並非豁免，但實際上新建樓盤在入市時已經合規，而且綽綽有餘。87%的新建住宅已獲EPC A或B評級，現有物業則只有5%，因此購買倫敦新樓盤單位的買家，在2030年前基本上不需承擔改造責任。相比之下，舊樓的改造費用，由空心牆D級物業的數千英鎊，到實心牆維多利亞式物業遠超£10,000上限不等。
若投入£10,000後仍無法達到EPC C，會怎樣？
若物業在投入£10,000合資格開支後仍無法達到C級，業主可登記高成本豁免，有效期10年，期間可繼續出租。物業不會永久無法出租。話雖如此，切勿混淆兩套制度：£30,000罰款及£10,000上限屬於即將實施的2030年標準，現行法律則是EPC E、£3,500上限、£5,000罰款。在為投資組合建模時混為一談，無論偏向哪一方，都會導致嚴重的規劃失誤。
Optivest是一家物業投資顧問公司，亦是獲FCA授權的按揭經紀。我們不提供稅務意見、法律意見，亦不提供移民及簽證指引。您在EPC法例下的法律責任，應向獨立事務律師（Solicitor）或當地政府查證。
免責聲明：本文所載的數字、日期及政策細節，均根據發表日期當時的公開資料整理，僅供參考。隨著附屬法例在國會逐步推進，EPC規定仍可能變更；本文內容不構成法律或財務意見。作出任何決定前，請向官方來源（gov.uk、MHCLG）核實最新數字，或直接聯絡Optivest。
六年來，我們一直從倫敦為海外投資者提供英國物業投資諮詢服務。