Как купить квартиру в Лондоне удалённо: пошаговый порядок без поездки

Да, купить квартиру в Лондоне удалённо можно: просмотры проходят по видеосвязи, личность и происхождение средств проверяет солиситор (юрист), договоры подписываются электронно, а деньги уходят на клиентский счёт солиситора. Личное присутствие покупателя английское право для сделки не требует. На практике всё упирается в три вещи: солиситор, который привык работать с нерезидентами, аккуратно собранный пакет документов и человек, который на месте посмотрит квартиру, если вы покупаете новостройку.

Доверенность на покупку недвижимости в Великобритании нужна далеко не всегда, и при хорошей подготовке без неё обходятся. Ниже по порядку: что делается дистанционно, что требует особого внимания, во что обходится статус нерезидента.

Как проходит покупка недвижимости в Лондоне дистанционно: общая схема

Схема та же, что и для покупателя, живущего в Лондоне, но с дополнительными проверками и более жёсткими требованиями к документам. Выглядит она так:

Подробнее каждый этап описан на странице о процессе покупки. Здесь сосредоточимся на том, что меняется, когда вы находитесь за границей.

Как посмотреть квартиру в Лондоне, если вы не можете приехать

Видеопросмотр с представителем застройщика или агента по недвижимости продавца даёт общее представление, но сам по себе не заменяет проверки объекта. Для новостроек это обычная практика: шоурум, планировки, виды из окна и график строительства показывают онлайн. Для вторичного рынка просите снять видео полностью, без монтажа: подъезд, коридор, состояние потолков и окон, счётчики, вид из окон.

Что стоит сделать дополнительно, не выезжая:

Лизхолд-квартиры (leasehold, долгосрочная аренда) сопровождаются ground rent (земельная рента) и service charge, поэтому цифры по ним запрашивайте письменно через солиситора.

Как проходит проверка личности и источника средств нерезидента

Солиситор обязан проверить, кто вы и откуда деньги, и без этого он не вправе вести сделку. Это требование о противодействии отмыванию денег, а не прихоть конкретной фирмы. По требованиям SRA (регулятора солиситоров), юрист должен подтвердить вашу личность и источник средств, а если деньги даёт третье лицо, например родственник, проверяют и его. Если нужных сведений нет, солиситор не может действовать.

Для покупателя из-за рубежа это значит следующее:

Чаще всего задержки возникают из-за документов, которые приходят по частям. Соберите весь пакет в день, когда принято ваше предложение. Если средства поступают из нескольких стран и валют, предупредите солиситора сразу: так он сразу увидит общую картину, и переписка займёт меньше времени.

Optivest консультирует по инвестициям в недвижимость Великобритании и является ипотечным брокером, авторизованным FCA. Юридических, налоговых и иммиграционных консультаций мы не даём: проверку личности и всё юридическое оформление ведут независимые солиситоры.

Можно ли подписать договор купли-продажи электронно

Да, электронная подпись при покупке недвижимости в Англии допускается, но не все документы подписываются одинаково. Сам договор купли-продажи обычно подписывается проще. Право собственности переходит по документам, которые оформляются как deed (особый вид документа, подписываемый по формальным правилам), например передаточный акт или залог по ипотеке. Для них у HM Land Registry (Земельного реестра Англии и Уэльса) действуют отдельные правила.

Что известно о требованиях реестра:

Поэтому вам может понадобиться человек, который будет рядом при подписании ипотечных документов. Спросите об этом солиситора до обмена контрактами, а не накануне.

Нужна ли доверенность на покупку недвижимости в Великобритании

Чаще всего нет: если вы готовы подписывать электронно и отвечать на вопросы солиситора в удобное время, доверенность вам не потребуется. Её оформляют, когда подписать лично совсем невозможно, например из-за плохой связи, разницы во времени или нужной подписи именно в день завершения сделки.

Если без доверенности не обойтись, учтите несколько вещей.

Поэтому многие солиситоры предпочитают работать без доверенности. Причины простые: больше этапов проверки, выше риск возражений со стороны реестра или кредитора и больше времени на легализацию. Если доверенность всё же нужна, согласуйте её текст и порядок заверения с солиситором заранее, до визита к нотариусу.

Как перевести депозит и остаток, если вы за границей

Деньги переводятся на клиентский счёт солиситора в фунтах стерлингов (£), и реквизиты нужно подтвердить по независимому каналу. Депозит вносится перед обменом контрактами, остаток поступает ко дню завершения сделки. Переводы из-за рубежа иногда идут несколько рабочих дней, поэтому планируйте их с запасом и сначала отправьте небольшую пробную сумму, если банк это позволяет.

Мошенничество с подменой реквизитов существует, и Law Society приводит примеры реальных схем. На её странице о рисках отмывания денег на рынке недвижимости описан случай мошенничества, когда солиситор перевёл депозит постороннему лицу за границей. Поэтому правило одно: любые банковские реквизиты, пришедшие по электронной почте, проверяйте звонком на номер, который вы нашли сами на сайте фирмы или получили при подписании договора на услуги.

Налоги тоже стоит учесть заранее. Согласно gov.uk, при покупке жилья в Англии нерезидентом к ставкам гербового сбора (SDLT) добавляется надбавка в 2% для сделок с 1 апреля 2021 г. Статус нерезидента определяется не гражданством, а физическим присутствием в Великобритании. Точные критерии и сроки проверьте на gov.uk или у налогового консультанта. Точный расчёт для вашей ситуации делает налоговый консультант или солиситор, а оценить порядок суммы можно в калькуляторе гербового сбора.

Состоится ли completion без вашего присутствия

Да, completion (завершение сделки) проходит между солиситорами, и ваше присутствие не требуется. В назначенный день ваш солиситор получает остаток, переводит его солиситору продавца, после подтверждения вы становитесь собственником, а право собственности регистрируется в HM Land Registry. Вам остаётся быть на связи в этот день и заранее убедиться, что деньги дошли до солиситора.

Ключи обычно выдают агент продавца или представитель застройщика после подтверждения платежа. Если вас нет в Лондоне, заранее решите, кому они достанутся: доверенному лицу или управляющей компании, и сообщите об этом в письменном виде. В новостройке ключи обычно передают на отдельной процедуре приёмки (handover), и тогда вопрос о человеке на месте становится практическим, а не теоретическим.

Что настроить после покупки: управление и страхование

После завершения сделки нужно закрыть три вопроса: кто управляет квартирой, как она застрахована и куда приходят счета. Если вы сдаёте квартиру, нужно организовать управление недвижимостью: поиск арендатора, договор аренды, обслуживание, контроль платежей. Сюда же относятся council tax (муниципальный налог) и коммунальные счета, которые на время пустого периода тоже требуют внимания.

Со страховкой картина зависит от типа дома. Для квартир в лизхолде страхование здания обычно организует управляющая сторона, а страхование содержимого и ответственности арендодателя решаете вы. Уточните это в документах, которые передаёт солиситор, и сопоставьте с условиями вашей ипотеки.

Если вы рассматриваете квартиру на этапе строительства, прочитайте также статью про покупку недвижимости на этапе строительства (off-plan): там отдельно разобраны график платежей и риски задержки.

Что остаётся рискованным: приёмка новостройки и snagging

При удалённой покупке новостройки главный риск связан с приёмкой: видеозвонок не заменит проверку на месте. Snagging (выявление мелких недоделок) должен провести тот, кто видит квартиру своими глазами, лучше независимый специалист. Недоделки видны не по картинке, а по тому, как закрывается окно, как идёт вода и как лежит плитка.

Что известно о сроках. Согласно руководству New Homes Quality Board для покупателей новостроек, застройщики обязаны обеспечивать послепродажное обслуживание и понятную процедуру жалоб. В руководстве сказано, что покрытие несущественных дефектов обычно ограничено первыми двумя годами, а затем гарантия касается лишь серьёзных конструктивных проблем (как правило, в годы 3–10). Поэтому фиксируйте недоделки письменно в первые два года. Лучше провести обследование сразу при передаче квартиры, а не позже.

Для удалённого покупателя разумный порядок такой:

Optivest note

Заметка Optivest: у покупателей-нерезидентов встречаются две типичные ошибки. Первая: источник средств начинают собирать после того, как предложение принято, и сделка стоит неделями. Вторая: реквизиты для перевода депозита берут из письма, не позвонив солиситору. Соберите выписки и подтверждающие документы заранее, а перед каждым крупным переводом подтверждайте реквизиты звонком по номеру, найденному независимо.

Частые вопросы

Можно ли купить недвижимость в Англии, не выезжая из страны?

Да. Английское право не требует личного присутствия покупателя: проверка личности, подписание и перевод денег проходят дистанционно. Придётся пройти дополнительные проверки как нерезиденту, а при подписании ипотечных документов может понадобиться свидетель рядом с вами.

Обязательно ли оформлять доверенность?

Нет, во многих сделках доверенность не нужна. Её используют, когда личная подпись затруднена. Это формальный документ: его проверяют HM Land Registry и солиситор, а иностранную доверенность, как правило, нужно нотариально заверить и легализовать.

Что такое апостиль и когда он нужен?

Апостиль подтверждает подлинность подписи и печати нотариуса или другого чиновника на документе, который идёт за границу. Он нужен, если вы подписываете доверенность или иной документ за пределами Великобритании. Gov.uk уточняет, что британская служба легализует лишь британские документы, а выданные в вашей стране нужно легализовать там.

Можно ли оформить ипотеку, если я живу за границей?

Да, для нерезидентов существует ипотека в Великобритании, но условия отличаются от условий для резидентов, а перечень банков уже. Сначала получают предварительное одобрение (AIP), затем идёт оценка объекта и юридическая часть. Рассчитать примерные платежи можно в ипотечном калькуляторе, а подробный порядок обсудить с брокером.

Кто принимает квартиру в новостройке, если я не могу приехать?

Приёмку можно поручить независимому инспектору или человеку, которому вы доверяете: он составит перечень недоделок и передаст его застройщику. Недоделки выявляют сразу при передаче, потому что гарантия на мелкие дефекты обычно ограничена первыми двумя годами. Решите это до завершения сделки.

Если вы хотите разобрать свою ситуацию на конкретных цифрах, поговорите с командой Optivest: мы подскажем, как выстроить финансирование и порядок действий, а юридические вопросы передадим партнёрам-солиситорам.

Цифры, ставки и сроки в этой статье даны для ориентира и могут меняться. Перед тем как действовать, сверьтесь с актуальными данными на официальных сайтах (gov.uk, HM Land Registry, SRA, Law Society) или уточните их у Optivest.