¿Invertir en Londres o en Madrid? Impuestos, rentabilidad y alquiler comparados

¿Conviene más invertir en Londres o en Madrid?

Depende de lo que pese más para usted. Madrid gana en costes de compra, en ausencia de riesgo de divisa para quien ingresa en euros y, de momento, en libertad para fijar la renta fuera de Cataluña. Londres gana si busca diversificar fuera de la eurozona y de la regulación española, y llega a este momento con precios medios que bajan y alquileres que suben.

Esa diferencia de punto de partida importa más que cualquier titular sobre «cuál es mejor». Más abajo comparamos impuestos de compra, rentabilidad, normas de alquiler, divisa y forma de tener la propiedad, con las cifras oficiales o de mercado más recientes que hemos podido verificar a 22 de octubre de 2026.

Una aclaración previa: Optivest es una consultora de inversión inmobiliaria y un bróker hipotecario autorizado por la FCA. Trabaja con el mercado británico, no con el español, y no ofrece asesoramiento fiscal ni jurídico. Lo que sigue es información para comparar, no una recomendación.

¿Cuánto cuesta en impuestos comprar en Londres frente a Madrid?

Comprar en Madrid cuesta menos en impuestos que comprar en Londres si usted es no residente y la vivienda es una segunda propiedad. En Inglaterra el impuesto de compra es el Impuesto de Timbre (SDLT), y el que paga un inversor extranjero lleva dos recargos encima de la tarifa normal.

Las tablas de SDLT de HMRC, vigentes desde el 1 de abril de 2025, aplican a una compra residencial estándar un 0% hasta £125.000 y después un 2%, un 5%, un 10% y un 12% por tramos. Sobre eso se suman dos puntos por ser no residente y cinco más por ser vivienda adicional, según recoge también la House of Commons Library. Con ambos recargos, los tramos quedan en 7%, 9%, 12%, 17% y 19%.

En España el cuadro cambia según el tipo de vivienda y la comunidad autónoma. En Madrid, la vivienda de segunda mano tributa por el ITP general del 6%, según recogen guías actualizadas como la de Rankia (agosto de 2026). En Cataluña, la escala del ITP va del 10% al 13% según el valor del inmueble desde el 27 de junio de 2025. La obra nueva comprada al promotor no paga ITP: paga IVA del 10% más Actos Jurídicos Documentados, que en Madrid es del 0,75%, un total del 10,75% sobre el precio, según Lumier.

Con esas cifras, la ventaja de Madrid es clara en vivienda usada (6% frente a un 10% en el ejemplo londinense). En obra nueva, la diferencia se estrecha mucho. Puede estimar el lado británico con la calculadora de Impuesto de Timbre.

¿Qué rentabilidad por alquiler ofrece cada ciudad?

En Madrid, la rentabilidad bruta del alquiler es modesta: un 4,3% en el tercer trimestre de 2026, según el estudio de idealista publicado el 13 de octubre de 2026. Barcelona queda en el 4,4% y la media nacional en el 6,2%. El propio estudio señala que Madrid y Barcelona superan por poco el rendimiento del bono del Estado a diez años. Son cifras brutas calculadas con precios de oferta, no con lo que se cierra finalmente.

Para Londres no hemos encontrado una cifra oficial única de rentabilidad bruta, y preferimos no inventarla. Lo que sí hay son dos datos públicos. Según la ONS (publicación del 21 de octubre de 2026), la renta media en Londres fue de £2.338 al mes en septiembre de 2026, con una subida anual del 3,5%. Según HM Land Registry y la ONS, el precio medio en Londres fue de £554.000 en agosto de 2026, un 2,2% menos que un año antes. En apartamentos, el precio bajó un 5% en los doce meses hasta agosto de 2026.

Aquí hay una trampa de método: la renta media de la ONS mezcla todo tipo de inmuebles y contratos, y el precio medio de HM Land Registry mezcla casas y pisos. Dividir una cifra entre otra da un número, pero no la rentabilidad de ningún apartamento concreto. Lo razonable es calcularla con el alquiler comparable y el precio de la unidad que le interesa. La tendencia que muestran los datos (precios a la baja, alquileres al alza) apunta en la dirección favorable al inversor, pero no garantiza nada hacia adelante.

Y recuerde que bruta no es neta. En Londres hay que restar el service charge (gastos de mantenimiento), la ground rent (renta del suelo) cuando existe, el council tax (impuesto municipal) en los periodos sin inquilino y la fiscalidad de la renta. Para esto último, vea nuestro análisis del impuesto sobre el alquiler y la rentabilidad neta en Londres.

¿Qué mercado protege más al inquilino y limita más al propietario?

Hoy Inglaterra deja menos margen contractual al propietario que Madrid, aunque España depende mucho de la región. En Inglaterra, la Renters' Rights Act entró en vigor el 1 de mayo de 2026: según la House of Commons Library, los contratos pasaron a ser periódicos sin fecha de fin, se abolieron los desahucios de la sección 21 y se aplican causas de recuperación de la vivienda reformadas. La renta solo puede subirse una vez al año mediante la notificación de la sección 13, y el inquilino puede impugnarla ante el tribunal. No hay un tope fijo de renta, pero sí un control sobre cada subida.

En España, la Ley 12/2023 permite limitar las rentas en las llamadas zonas de mercado residencial tensionado, que declara cada comunidad autónoma. A 10 de octubre de 2026 hay zonas declaradas en Cataluña (271 municipios, entre ellos Barcelona), el País Vasco, Navarra, Galicia y Asturias, según el recopilatorio de Invisor basado en el listado del Ministerio de Vivienda. La Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna. En una zona declarada, la renta de un contrato nuevo no puede superar la del anterior actualizada.

Traducido: en Madrid hoy usted fija la renta de mercado, mientras que en Barcelona no. Pero la regulación española es política y cambiante, así que conviene verla como un riesgo, no como una garantía. En Inglaterra, además, la normativa energética aprieta: lo explicamos en EPC C en 2030 y sus efectos para quien alquila en Londres.

¿Qué riesgo de divisa y de salida asume quien invierte fuera de España?

Si usted ingresa en euros, Madrid no añade riesgo de divisa y Londres sí. Comprar en Londres supone pagar en libras esterlinas y, cuando venda o cobre rentas, depender de ese tipo de cambio. Puede jugar a favor o en contra, y ninguna fuente fiable lo predice. Si su base está en México, Colombia, Argentina, Chile, Perú o Estados Unidos, tanto Madrid como Londres implican riesgo de divisa; la pregunta pasa a ser cuál de las dos monedas prefiere tener como activo.

Sobre el valor de salida, conviene tener presente un dato: el precio medio de Londres está £15.000 por debajo del máximo de julio de 2025 (£569.000), según HM Land Registry, y los apartamentos han caído más que las casas. Eso importa al calcular el valor de salida. Los costes de salida y el impuesto sobre las plusvalías conviene tenerlos presentes desde el principio; repasamos el tema en nuestra guía de estrategia de salida para no residentes.

¿Cómo se posee la propiedad en cada ciudad?

En Londres, la mayoría de los apartamentos se compra como leasehold (arrendamiento de larga duración), con ground rent (renta del suelo) y service charge (gastos de mantenimiento); las casas suelen ser freehold (propiedad plena). En España lo habitual es la propiedad plena sobre el piso, con los gastos de la comunidad de propietarios. La diferencia práctica es que en un leasehold usted debe revisar la duración restante del contrato y los gastos periódicos antes de comprar.

Respecto a la sociedad, el SDLT de una empresa que compra una vivienda puede ser más alto, como vimos arriba, de modo que comprar a título personal o a través de sociedad cambia el coste de entrada. Qué estructura es adecuada depende de su situación fiscal, tanto en el Reino Unido como en su país de residencia, y esa decisión corresponde a un asesor fiscal.

Nota de Optivest: el error que más vemos al comparar ciudades es poner la rentabilidad bruta de un anuncio de Madrid al lado de la de un piso de Londres sin incluir el impuesto de compra. Un método sencillo es construir la misma tabla para las dos opciones, con el precio más impuestos de entrada, los costes anuales, la renta realista de anuncios comparables y los costes de salida. Cuando todo está en una sola tabla, la comparación puede cambiar de sentido.

Preguntas frecuentes

¿Es más rentable invertir en Londres o en Madrid?

No hay una respuesta única con datos oficiales comparables. Para Madrid, idealista sitúa la rentabilidad bruta en el 4,3% en el tercer trimestre de 2026. Para Londres, los datos de la ONS y de HM Land Registry muestran alquileres al alza y precios a la baja, pero la rentabilidad real depende del inmueble concreto y de los costes que se resten.

¿Pagaré más impuestos al comprar en Londres que en Madrid siendo español?

Normalmente sí, si compra como no residente una vivienda adicional. Entran el recargo del 2% para no residentes y el del 5% por vivienda adicional sobre la tarifa estándar del SDLT. En Madrid, una vivienda de segunda mano tributa al 6% de ITP.

¿Hay control de alquileres en Madrid?

A 10 de octubre de 2026, la Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna zona tensionada, por lo que no aplican los topes de renta de la Ley 12/2023. Sí hay límites en Cataluña, incluida Barcelona. Es un marco que puede cambiar con decisiones políticas.

¿Puede un extranjero comprar vivienda en el Reino Unido?

Sí. Los no residentes compran en Inglaterra y pagan el recargo del 2% del SDLT, sin que eso impida la operación. Si ya es propietario de otra vivienda en cualquier país, se suma además el 5% por vivienda adicional.

¿Y Barcelona frente a Londres?

Frente a Barcelona, la comparación fiscal se acerca mucho. El ITP catalán va del 10% al 13% desde el 27 de junio de 2025, Barcelona es zona tensionada y la rentabilidad bruta que publica idealista es del 4,4%. Madrid, en cambio, es más barata en impuestos y sin topes de renta.

Antes de decidir

Esta comparación se basa en datos publicados hasta el 22 de octubre de 2026 y puede quedar desfasada. No constituye asesoramiento de inversión, jurídico ni fiscal. Antes de comprar en cualquiera de los dos países, consulte con un asesor fiscal que conozca el Reino Unido y su país de residencia, con un solicitor (abogado) regulado por la SRA para los trámites legales, con un bróker regulado por la FCA para la hipoteca y, si lo necesita, con un asesor financiero independiente (IFA). Optivest es una consultora de inversión inmobiliaria y un bróker hipotecario autorizado por la FCA, y no da asesoramiento fiscal ni jurídico. Si quiere comentar cómo encajaría una compra en Londres en su situación, puede hablar con el equipo de Optivest.