英國租樓指南：租客審查（Referencing）全解析

當您在英國租樓的出價獲接納後，真正的考驗才開始：租客審查（Referencing）。業主會在這個階段核實您的收入、信貸紀錄和可靠程度，對沒有英國信貸紀錄的新移居人士而言，這一關最為困難。2026年生效的租務新法已堵塞預繳多個月租金這條途徑，一份扎實的審查文件因此比以往更為重要。本文會講解審查流程、收入要求、擔保人的運作方式，以及為新移居人士而設的準備策略。

英國租樓的租客審查如何運作？ 租客審查包括信貸審查、負擔能力審查（收入通常約為月租的30倍）、僱傭及收入核實、前業主推薦，以及必須通過的 Right to Rent 審查。沒有英國信貸紀錄的新移居人士，通常須借助擔保人（年收入約為全年租金3倍的英國自置物業業主）或租金保證保險過關，因為如今已不能再預繳多個月租金。

英國租樓的租客審查如何運作？

租客審查由五個部分組成，業主藉此評估您是否合適的租客。了解每一部分，有助您針對自身情況中最可能出現阻滯的一環預早準備。

這五項審查會一併評估；若其中一項較弱（例如新移居人士的信貸紀錄不足），可由其他項目補足，例如擔保人、有力的收入證明或儲蓄紀錄。審查通常由專業審查機構負責，而非業主親自處理，由您遞交文件起計，一般需時數日。遞交文件拖延是審查停滯最常見的原因之一，因此強烈建議在出價前先把所有文件準備妥當。

實際上，審查機構會直接聯絡您的僱主，確認薪酬和合約狀況，亦會去信前業主，查詢您的繳租表現，以及對方是否願意再次租給您。如果您是自僱人士，僱傭審查一般還需要提供額外證明，例如會計師信件或報稅文件。各審查機構對各項因素的比重不一，結果未必完全可以預測，所以一份完整、井然有序的文件，遠比殘缺不全的更穩妥。

收入與負擔能力要求

負擔能力是租客審查的核心。大部分地產代理要求您的全年收入約為月租的30倍；例如月租£2,000，全年收入便需約£60,000。這相當於全年租金的2.5至3倍左右。

這項規定是以家庭為單位計算，即所有列名租客的收入通常可以合併計算，以達到門檻，對情侶或合租人士是個實用的安排。不過，收入如何合併、哪些收入類別獲接納（花紅、租金收入、投資收入），則因審查機構和業主而異。建議預先向租賃代理查詢可接納的收入類別。

如果收入未達門檻，便需要擔保人出場。重要提示：隨着2026年生效的新規定，負擔能力審查已趨嚴格，因為過去收入不足的租客往往以大額預繳租金填補差距，而這條途徑對新租約已不再可行。因此，完整而清晰地準備收入證明（僱傭合約、糧單）至關重要。海外糧單通常獲接納，但可能需附上經認證的英文翻譯，並盡可能提供僱主以公司信箋撰寫的信件，確認您的薪酬及其英鎊等值金額。

一個常見的誤區，是以為高額儲蓄可以取代收入證明。儲蓄有助支持您的申請，並證明財務穩健，但大部分審查機構仍以租金與收入比例作為首要審查標準。儲蓄最好作為輔助優勢呈現，而非替代品。

擔保人與新移居人士

擔保人是指在租客無力繳付租金時承擔責任的人。典型的擔保人是年收入約為全年租金3倍的英國自置物業業主；擔保協議必須在租約開始前以書面簽署（口頭擔保不具執行力）。

擔保人本身亦須接受審查，與租客一樣要通過信貸和收入審查。許多新移居人士以為只要列出擔保人便已足夠，對此往往感到意外。事實上，擔保人必須願意向審查機構提供自己的財務資料，並且本身須符合收入門檻。建議在對物業出價之前，及早與您屬意的擔保人商談此事。

對新移居人士而言，這一點尤其關鍵：如果您沒有英國信貸紀錄，而又不能預繳多個月租金，實際上仍有三條途徑。第一，尋找合適的英國擔保人；第二，使用租金保證保險產品（由業主或租客投保、用以涵蓋欠租的保單，請向租賃代理確認接受哪種類型）；第三，呈交一份有力的文件（充分的收入證明、儲蓄、僱主信件）。許多新移居人士會三管齊下以增強申請，但不保證一定成功。

如果您找不到身在英國的擔保人，部分審查機構會接受海外擔保人，但這種情況較少見，亦視乎個別業主是否願意。租金保證保險之所以日漸普及，正因為它能為業主提供與擔保人相近的保障，而毋須依靠個人關係。某份保單是否獲接納，始終由業主及其代理決定，購買任何保單前務必先確認。

Optivest 提示：在我們的顧問工作中，新移居人士租樓時遇到的難關，幾乎都出現在租客審查：沒有英國信貸足跡，又不能再預繳租金。我們經常見到兩種失誤：一是申請人要等到出價獲接納後才開始收集文件，在競爭激烈的市場中因而錯失物業；二是申請人坦言信貸紀錄不足，卻沒有主動提供可以抵銷的證明。請在開始睇樓之前先準備好您的文件。Optivest是投資顧問公司及按揭經紀；我們一般可協助您整理審查文件，並為您聯繫熟悉國際申請人背景的業主，詳情請參閱我們的服務，但我們不提供法律或租務意見。

《租客權利法》（Renters' Rights Act）與反歧視規定

2026年生效的《租客權利法》（Renters' Rights Act）為租客審查程序帶來了新的限制。業主和代理現時只可要求廣告所列的租金（禁止租金競價），亦不可因申請人有子女、屬單親家長或領取福利而拒絕其申請；但這些申請人仍須通過一般的負擔能力和審查。

此外，根據《租客收費法》（Tenant Fees Act），代理不得向租客收取審查、行政或議價費用；唯一可以預先收取的款項是「留樓訂金（Holding Deposit）」，上限為一星期租金（用以保留該物業）。申請時據實申報是最佳策略；隱瞞欠租或郡法院判決（CCJ），一旦被審查機構發現，可能導致申請被拒，並損失留樓訂金。

不妨按次序了解留樓訂金這一步：您繳付這筆訂金，是為了在審查進行期間令物業暫停對外推出。如果您通過審查後才撤回申請，可能會損失訂金；如果審查失敗是因為您提供了虛假資料，同樣可能損失訂金；如果業主無正當理由撤回，訂金通常會退還。不過，有關留樓訂金的具體規則由法例訂明，實際應用或有差異，付款前請先向租賃代理確認確切條款。

《租客權利法》所帶來的反歧視保障，對可能攜同子女的海外家庭意義重大。業主不可以「不租給有小孩的家庭」作為一刀切的政策。然而，這並不表示不論負擔能力如何，物業都必須租出，審查標準對所有人一視同仁。如果您認為自己遭受不合法的歧視，Shelter 及您所在地的地方議會等機構可就適當的跟進步驟提供意見。

法律／一般資料免責聲明：本文僅為一般資料，並非針對個別情況的法律意見。租務規則只適用於英格蘭，並可能有所變更；有關您的租約及權利，請諮詢持牌事務律師（Solicitor），或參考 Shelter 等資源。

新移居人士如何準備租客審查文件

一份扎實的文件能加快審查速度，並降低被拒的風險。不妨視之為一個整理妥當的資料包，在出價獲接納的一刻即可寄出，而非在壓力下臨時拼湊。

應預先備妥的文件：

如果您沒有英國信貸紀錄，最有效的做法是清楚說明這一點，並以充分的收入及儲蓄證明加以抵銷。審查機構對信貸紀錄不足的申請人早已習以為常，他們不習慣的是事後才發現。連同文件附上一封簡短的說明信，交代您的情況，既可定下良好的基調，亦可避免一宗本來簡單的個案被誤解為風險。

與此同時，及早建立您的信貸評分，亦有助日後租樓及申請按揭。一些簡單的步驟，例如開設英國銀行戶口、登記地址、申請手機合約，即使在您申請任何信貸產品之前，已開始累積信貸足跡。預先準備好這份文件，可避免您在節奏急速的市場中錯失物業，因為一旦審查延誤，業主往往會轉而處理下一位申請人。

海外申請人的逐步流程

了解整個流程，有助您在適當時機採取行動，而不是在壓力下被動應對。

常見問題

租樓需要多少收入？

大部分地產代理要求您的全年收入約為月租的30倍；例如月租£2,000，全年收入便需約£60,000。如果未達此門檻，可能需要擔保人。一般可合併家庭成員的收入以達到這個數字，但具體規則因審查機構而異。

誰可以擔任擔保人？

典型的擔保人是年收入約為全年租金3倍的英國自置物業業主。擔保協議必須在租約開始前以書面簽署；口頭擔保不具執行力。擔保人本身亦須接受審查，因此在您列出對方之前，他們應願意提供財務資料。

沒有英國信貸紀錄，如何租樓？

如果您沒有英國信貸紀錄，而又不能預繳多個月租金，仍有三條途徑：尋找合適的擔保人、使用租金保證保險，或呈交一份有力的文件（高收入、儲蓄、僱主信件）。大部分新移居人士會結合使用。坦誠交代信貸紀錄不足，並連同文件附上清晰的說明信，通常比寄望對方不會留意更為有效。

業主可以因為我有子女而拒絕我嗎？

不可以。《租客權利法》禁止因申請人有子女、屬單親家長或領取福利而拒絕其申請。不過，這些申請人仍須通過一般的負擔能力及審查。如果您認為自己遭受歧視，可向 Shelter 或您所在地的地方議會查詢下一步該如何處理。

租客審查需要付費嗎？

不需要。根據《租客收費法》，代理不得向租客收取審查、行政或議價費用。唯一可以預先收取的款項是留樓訂金，上限為一星期租金，用以保留物業。付款前，請務必取得書面收據，並確認訂金在何種情況下可獲退還。

如果審查結果是有條件通過，代表甚麼？

有條件通過通常表示審查機構對您的大部分文件感到滿意，但在租約可以進行之前，要求您提供擔保人。這是新移居人士常見而正常的結果，並不是拒絕，而是邀請您提供業主所需的額外保障。請盡快安排擔保人接受其本人的審查，以免錯失物業。

總結與聯絡我們

在英國租樓，真正的門檻不是租金，而是租客審查：信貸、負擔能力、僱傭情況、前業主，以及 Right to Rent。對新移居人士而言，缺乏英國信貸紀錄，加上預繳租金的途徑已被封閉，令一份扎實的文件，以至擔保人，變得不可或缺。好消息是整個過程有跡可尋：認識這五個部分，在開始睇樓之前備妥文件，坦誠交代自己的情況，並在出價獲接納後迅速行動。

Optivest是投資顧問公司及按揭經紀。在您的租樓過程中，我們的角色是協助您準備一份扎實的審查文件，並作為整體物業策略的一部分，為您聯繫熟悉國際申請人的業主及非公開市場的盤源。如對租約或租客權利有任何法律問題，請諮詢持牌事務律師（Solicitor），或參閱 Shelter 的指引。

Optivest團隊樂意協助您準備一份扎實的審查文件，並接觸接受此類背景申請人的業主及非公開市場的盤源。歡迎聯絡我們，或透過 WhatsApp 與我們聯繫。您亦可瀏覽我們的項目列表了解各類選擇，參閱法律支援服務了解法律程序，以及物業管理服務了解物業管理安排。