英國買樓須繳付的稅項：2026年最新稅務指南

英國物業稅項為何比樓價本身更值得關注

在交換合約之前，先弄清楚所有適用的稅項，是投資者保障回報的重要一步。英國稅制由購入、持有以至出售，每個階段都設有徵稅項目，而海外買家還須承擔本地投資者無須負擔的額外稅項。本指南列出由2026年起您可能遇到的各項稅務責任，並特別說明每項稅款對海外買家的實際影響。

印花稅（SDLT）：買樓時最大的前期開支

印花稅（SDLT）按分級方式計算，物業價值愈高，稅率愈高。對多數買家而言，這是除樓價之外最大的一筆前期開支；對海外投資者來說，所需繳付的稅款更遠高於本地自住買家。

海外買家必須預留預算的兩項附加稅：

舉例說，身處英國境外購入一個價值£1,000,000的投資單位，除標準稅款外，可能須另繳合共7%的附加稅。印花稅必須在完成交易（Completion）後14日內繳付，逾期會被徵收利息及罰款。

印花稅的實際運作流程：

首次在英國買樓的海外買家常犯一個錯誤，就是以為印花稅可在匯款之後「稍後再處理」。由於沒有相關證明書便無法辦理註冊，任何延遲備妥印花稅款項的情況，都可能拖慢整個交易。請在交換合約之前，以英鎊足額預留這項開支。

Optivest提示：稅率及門檻或會變動；本文所列數字僅作為2026年初的一般參考。具約束力的計算，請向您的事務律師及財務顧問確認。

入息稅：租金收入的課稅方式

若物業以個人名義持有，租金收入按個人入息稅稅階課稅，2026年的稅率為20%、40%及45%。受雙重課稅協定保障的投資者，或可享有每年約£12,570的個人免稅額。

Section 24的轉變，以及持有架構為何重要：

由於Section 24的規定，個人業主已不能再把按揭利息直接從租金收入中扣除。實際情況是，一個以個人名義持有、槓桿比率較高的物業，即使在扣除按揭開支後盈利微薄甚至沒有盈利，仍可能產生稅單。對於正在建立多個物業組合的投資者，這項結構上的劣勢會愈積愈大。

隨著物業組合擴大，特殊目的公司（SPV）架構愈來愈具吸引力，原因正是公司仍可把按揭利息列作營運開支扣除。不過，把現有以個人名義持有的物業轉入公司架構，本身亦會引發稅務後果，因此持有架構最好在首次購入之前決定，而非事後補救。

決策參考：個人名義與SPV之比較

資本增值稅（CGT）：出售物業時的收益課稅

出售物業時，買入價與售價之間的收益須繳納資本增值稅。就住宅物業而言，2026年的資本增值稅稅率為：基本稅率人士約18%，較高稅率人士約24%。

可從應課稅收益中扣除的項目：

因此，妥善保存每一項開支的收據，到出售時可能為您節省數以千計英鎊。實際上，海外投資者往往低估了這項好處，因為他們在持有期間沒有系統地保存記錄。自購入當日起，建立一個資料夾（實體或電子均可），存放事務律師、測量師及承建商的所有發票，是投資者最具成本效益的習慣之一。

時間安排上的考慮：

適用的資本增值稅稅率，取決於您在出售當年的整體應課稅收入。若能把出售時間安排在其他收入較低的課稅年度，例如退休後，或沒有其他重大英國收入的一年，實際稅率可能會有所減低。這屬於合資格英國稅務顧問的專業範疇，切勿自行單方面決定。

遺產稅（IHT）：遺產規劃與財富傳承

持有英國物業，其中一項影響最深遠的長期稅務責任是遺產稅，稅率最高可達40%，一般適用於超出免稅額（Nil-rate band）£325,000的資產。若物業價值超過這個門檻，值得及早考慮作有系統的規劃。

三種常見的規劃方式：

海外買家須特別留意的一點：這是經常被誤解的範疇。若買家以為其本國的繼承法適用於英國物業，便可能面對意料之外的稅務負擔，而最終承擔這筆稅款的，是其遺產，而非買家本人。

Optivest提示：我們留意到，家庭在遺產稅規劃上經常犯兩個錯誤。第一，完全擱置有關討論，以為「以後再處理」即可，到時七年規則等方案已不切實際。第二，以為透過海外公司持有物業，便自動免除英國遺產稅的風險，但情況並非必然，而且這方面的規則已大幅收緊。在進一步購入物業之前，應由受SRA監管的事務律師（Solicitor）及合資格的英國稅務顧問檢視任何現有架構。

市政稅（Council Tax）與雙重課稅

市政稅（Council Tax）由地方政府徵收，按物業所在位置及估值級別釐定。一般由實際居住的租客繳付；若物業空置，則由業主負責。

雙重課稅協定：如何保障海外投資者

至於同一筆收入被重複課稅的風險，英國已與多個國家簽訂雙重課稅協定，其中包括土耳其。在英國已繳付的稅款，一般可用以抵免您在居住地的稅務責任，避免同一筆收益或收入被重複徵稅。

居於香港或其他海外地區的買家，應核實其居住地與英國之間是否訂有稅務協定及其涵蓋範圍，因為各國的協定網絡不盡相同。恰當的第一步，是諮詢兩地合資格的稅務顧問，而非假定可獲全數寬免。

如何選擇合適的持有架構：決策參考

您持有英國物業所採用的架構，會影響上述每一項稅款。並不存在放諸四海皆準的答案，合適的選擇取決於您的個人情況。

與Optivest一同優化稅務安排

英國稅制雖然細緻，卻具透明度：只要了解規則並及時行動，便能保障您的投資。Optivest是物業投資顧問公司，亦是獲FCA授權的按揭經紀；我們不提供稅務意見、法律意見或移民意見。我們的角色，是為您聯繫經驗豐富的倫敦稅務顧問及法律專家，並協調整個流程，由規劃印花稅的繳付，到確保您的按揭結構與所選的持有方式配合。

在您決定購入物業之前，Optivest團隊會分析個人持有或公司持有哪一種架構較切合您的投資目標，並轉介合適的合資格專業人士，由其提供具約束力的意見。在英國物業投資中，代價高昂的錯誤，很多時源自架構上的決定，而非交易本身。

海外買家購樓前的稅務清單

常見問題

若我已在英國以外擁有物業，仍須繳付印花稅嗎？

須要。若所購物業並非您於全球範圍內唯一的住所，便須繳付額外住宅附加稅。若您在香港、土耳其、阿聯酋或其他任何國家擁有住宅，附加稅很可能適用。在完成交易前，您的事務律師（Solicitor）會根據您的具體情況確認有關安排。

若我的情況有所改變，可否申請退還部分印花稅附加稅？

這類退稅的規定十分具體，亦設有時限，因此在情況出現任何變化後，應盡快諮詢受SRA監管的事務律師（Solicitor）。

若以個人名義借按揭購買出租物業，Section 24會如何影響我？

這意味著較高稅率的納稅人，尤其可能要就遠高於實際淨利潤的金額繳納入息稅。隨著利率或物業組合規模上升，影響會愈趨嚴重，這也是不少投資者從一開始便考慮採用SPV架構的原因。

若我並非英國居民，是否仍須繳付英國資本增值稅？

須要。非居民投資者出售英國住宅物業所得的收益，須繳納英國資本增值稅。

英國與土耳其之間的雙重課稅協定，能否免除我的英國稅務責任？

不能。該協定旨在避免同一筆收入或收益在兩個國家被全數課稅，而非免除源自英國的收入所須繳納的英國稅款。一般而言，您須先在英國繳稅，再就土耳其的稅務責任申請抵免。協定並不會自動生效，您必須向兩地稅務機關作出正確申報，而寬免範圍亦視乎收入類別而有所不同。

我應在找到物業之前還是之後諮詢稅務顧問？

應在之前，最好在您尚未決定目標價格範圍時便已諮詢。持有架構、印花稅責任、入息稅情況及遺產稅風險環環相扣，而一開始所作的決定（例如以個人名義而非透過SPV購入），日後要更改往往所費不菲，過程亦複雜。Optivest建議在投資規劃的最初階段，便聘請合資格的英國稅務顧問，而非把它視為最後的行政步驟。

免責聲明

本文僅供一般資訊用途，並不構成投資意見、法律意見、稅務意見或任何其他受監管的意見。文中所述的稅率、門檻及規則，僅作為2026年初的一般參考，並可能隨時因法例或HMRC指引而更改。每位投資者的情況各異，英國稅法如何適用於您的具體情況，應由合資格的英國稅務顧問、受SRA監管的事務律師（Solicitor）確認；若涉及按揭融資，則應由受FCA監管的按揭經紀確認。Optivest是物業投資顧問公司，亦是獲FCA授權的按揭經紀；本公司不提供稅務意見、法律意見、移民意見或個人理財規劃。