英國學生租約的法律細則

在英國為子女或自己簽訂學生租約，如今的法律基礎已截然不同。《2025年租客權利法令》（Renters' Rights Act 2025）自2026年5月1日起改變了多項規則，由租約類型到通知期、加租及預付款項均受影響。無論租約以子女還是您的名義簽署，每一條條款都應放在這套新框架下審視。以下逐項說明現行規定。

2026年英國學生租約在法律上有何變動？自2026年5月1日起，固定期限的AST已被廢除，所有私人租賃一律改為無固定期限的週期性租約（APT）。Section 21「無過失」驅逐及提前終止條款不再適用，租客可提前兩個月通知退租，業主每年只可透過Section 13加租一次，預付租金亦以一個月為上限。

2026年學生租約有何法律變動？

最大的變化在於租約類型：固定期限的Assured Shorthold Tenancy（AST）已被廢除，所有私人租賃由一開始便是無固定期限的週期性租約（Assured Periodic Tenancy）。Section 21「無過失」驅逐及提前終止條款均已失效。

我們在顧問工作中發現，海外家庭仍然習慣期望簽下「12個月固定合約」。但現在租約已沒有固定結束日期；租客可依規定隨時退租，業主則只能憑法定理據申請收回物業。這讓租客得到較強的保障，但也改變了您的規劃方式。

租約類型與必備的書面聲明

在新制度下，租約由第一天起即為週期性租約，沒有固定年期。租約開始前，業主必須向租客提供一份載明主要條款的書面聲明。

這份文件列明租金、繳付週期、雙方責任及物業的維修義務。請緊記，租約涵蓋的不只是租金，還包括維修、保險及公用地方的守則。簽約前請專業人士審閱，可大大減少日後的爭拗。

Optivest提示：最關鍵的條款往往藏在細字印刷的「租客責任」部分。我們的法律支援服務會為您和子女審閱這些條款，並在有需要時代為磋商。

退租、通知及收回物業的規則

在新制度下，租客與業主的權利並不對等。租客在首四個月內不可發出退租通知；其後可提前兩個月以書面通知退租，並須於租金到期日終止租約。因此實際最短租期約為六個月。

業主只能憑法定理據（Section 8）申請收回物業；「無過失」的Section 21已被廢除。以下是與學生最相關的理據。

Ground 4A專為學生租賃而設：在學生屋（至少有三名互不相關住客的HMO）中，業主可援引此理據收回物業，以供新學年使用。但所有租客必須是全日制學生，租約必須事先書面說明可能使用Ground 4A，並須提前四個月發出通知。專為學生興建的宿舍（PBSA）及租予單一學生的獨立單位，則不屬於Ground 4A的適用範圍。

加租：Section 13與Form 4A

租約中舊有的「租金檢討」條款現已無效。業主只可透過法定的Section 13程序加租。

根據該程序，租金每年最多可調整一次，業主須使用Form 4A提前至少兩個月通知，加幅不得超過市場租金。租客若認為建議加幅過高，可向第一層級審裁處（First-tier Tribunal）提出申訴；審裁處不可將租金定於高過業主建議的數額。這讓租客對租金走勢更有預期，亦多一重保障。

Optivest提示：加租往往是學生租賃中被忽略的一環。在我們的管理流程中，我們會跟進Section 13通知，確保您能及時就高於市價的加租要求提出異議。

款項：預付租金、按金及禁止收取的費用

《租客權利法令》明顯減輕了租客的前期負擔。下表概述現行的各項上限。

這些規定對海外學生影響尤其直接：沒有擔保人的情況下，「預付6至12個月租金」的做法在私人租賃中已不再合法。加入認可守則的PBSA營運商可豁免預付租金上限，仍可收取全年預付租金。按金須存放於政府認可的計劃（DPS、TDS、MyDeposits），若遇不合理扣減，可免費申請裁決。

業主的責任與須留意的條款

租約同樣對業主設有責任。業主必須提供有效的煤氣安全證書、至少達E級的能源效益證書（EPC）、電力安全報告（EICR），以及運作正常的煙霧及一氧化碳警報器。

有三項條款尤其值得留意。連帶責任：若子女與朋友合租，其中一人欠租，其他人可能須承擔全部欠款。飼養寵物：在新制度下，租客可提出飼養寵物的要求，業主不得無理拒絕。入住物品清單：入住時聘請獨立人士編製清單報告，是防止退還按金時被不合理扣減的最有效方法。

法律免責聲明：本文僅屬一般資訊，並不構成法律意見。《租客權利法令》只適用於英格蘭；蘇格蘭及威爾斯另有其法律。有關您的租約，請諮詢持牌事務律師（Solicitor）。

常見問題

學生租約仍然是固定12個月嗎？

不是。自2026年5月1日起，私人租賃為無固定期限的週期性租約，沒有固定結束日期。租客在首四個月內不可發出退租通知，其後可提前兩個月通知退租，實際最短租期約為六個月。

業主可以在暑假期間驅逐學生嗎？

在學生HMO中，若符合Ground 4A的條件，業主可為新學年收回物業；這須提前四個月通知（於6月1日至9月30日期間終止），並須事先發出書面通知。PBSA及租予單一學生的單位不屬此理據的適用範圍。

租金如何調整？幅度有多大？

業主每年最多可加租一次，須使用Form 4A提前至少兩個月通知，加幅不得高於市場租金。若您認為過高，可向第一層級審裁處提出異議，審裁處不可將租金定於高過建議的數額。

按金與預付款項有何上限？

年租低於£50,000的租約，按金上限為五星期租金，並須存放於認可計劃。預付租金上限為一個月，簽約前不得收取任何租金。留位訂金上限為一星期租金。

地產代理可以收取「行政費」嗎？

不可以。Tenant Fees Act 2019已禁止收取背景審查費或行政費等隱藏收費。只有按金、留位訂金及租金這幾項款項，才可合法要求支付。

哪一項條款風險最高？

在合租租約中，連帶責任最為關鍵：若同住者欠租，您的子女可能須承擔全部欠款。簽約前應就這項範圍磋商並加以限制。

總結及聯絡我們

2026年，學生租約的租客保障大幅增強；然而，無固定期限的結構、新的通知規則及Section 8理據，令逐條細閱租約比以往更為重要。

無論您仍在了解階段，還是已準備簽約，Optivest團隊都可按新法例為您審閱租約。歡迎聯絡我們，或透過WhatsApp查詢。合約事宜可參閱我們的法律支援服務，另有法律流程指南及物業管理服務。