英格蘭購買第二套物業的額外印花稅：2026年最新指南
精選問題
在英格蘭買第二套物業，印花稅附加費是多少？
在英格蘭購買第二套物業時，須在標準土地印花稅（SDLT）稅率之上加徵附加費，現行附加費率為5%。非居民投資者還須再繳付2%的附加稅，額外稅項負擔合計最高可達7%。
第二套物業的額外印花稅附加費是什麼？
在英格蘭購買第二套物業，您要面對的不僅是樓價，還有英國稅制中影響最大的徵費之一：印花稅的額外住宅附加費。這項附加費直接影響您的前期置業成本。在落實任何購買決定之前，先弄清楚附加費如何計算，以及何時可獲減免或退還，至為重要。
Optivest提示：稅率及起徵門檻可能調整。本文所引述的數字僅供一般參考，以2026年初的情況為準；具約束力的計算，請與您的事務律師（Solicitor）及稅務顧問確認。
第二套物業附加費的基本邏輯
在英格蘭購買住宅物業須繳付的稅項，稱為土地印花稅（SDLT）。「較高稅率」制度適用於購入額外住宅的買家，目的是保障住屋供應，並規管以投資為主的置業行為。
- 起徵門檻：購入價值超過一定水平（一般為£40,000）的第二套物業，須繳付此項額外費用。
- 分級結構：稅款按購買價落在各級別的部分分別計算，並在每一級別之上加徵額外住宅附加費。
- 適用範圍：除個人購買外，公司首次購入住宅物業，一般亦須繳付附加費。
「第二套物業」的定義刻意訂得頗為寬泛。即使只擁有其他地方（無論在英國或海外）某物業10%的權益，HMRC也可能把您在英格蘭的新購置視為額外住宅。在進行交易前，請向合資格稅務顧問如實、完整地交代您在全球持有的物業情況。
分級計算在實際操作中如何運作
SDLT採用分級結構而非單一稅率，因此附加費並非統一按整個購買價計算。購買價中的每一英鎊，均按其所屬級別的稅率課稅，再在每個級別之上加上額外住宅附加費。不少買家誤把最高稅率套用於整個樓價，因而高估了稅務負擔。弄清楚這個分別，會明顯影響您如何估算真實的置業成本。
非居民附加稅
如果您在購買前的12個月內在英國逗留少於183天，便會被視為非居民，須在標準稅率之上多繳2%。對於購入額外住宅的非居民投資者而言，這意味著在標準稅率之上合共須繳付7個百分點的附加費，即5%的額外住宅附加費加上2%的非居民附加稅。
有投資者會考慮，以英鎊計價的資本增值及租金收入，長遠而言或可抵銷這項成本，但這並無保證，並視乎個別情況而定。無論如何，在交換合約前仔細估算完整的購買成本，仍然是明智之舉。
就SDLT而言，什麼才算「非居民」
在交換合約前，請務必向受SRA監管的事務律師（Solicitor）或合資格的英國稅務顧問查明您的實際情況。
更換主要居所：可以退稅嗎？
「更換主要居所」規則是一項重要的稅務寬免。如果您購入新居時尚未售出原有住宅，起初須繳付較高稅率的附加費。若您在新居購入後的指定期限內（一般為36個月）售出原有住宅，便有權向HMRC申請退還該筆附加費。
這項退款須由專業人士正式提出申請，HMRC亦會審視您的原有物業是否確實是您的主要居所。這並非自動退稅，須由買家自行證明原有物業曾是其主要居所。
申請更換主要居所退稅時的常見錯誤
- 錯過期限：一旦錯過期限，無論申索理據如何，附加費都無法取回。
- 文件不足：
- 誤以為退稅是自動的：較高稅率在完成交易（Completion）時徵收。除非正式提出申索，否則不會獲得任何退款。
以公司名義購買：優點與缺點
透過有限公司購買物業，是專業業主及海外投資者常用的策略。兩種方式的稅務處理在幾方面有重要差別。
- 優點：租金收入的公司稅低於個人入息稅的較高稅階；按揭利息可全數用於抵扣公司利潤。
- 缺點：公司從一開始便須繳付額外住宅附加費，即使是首次購入住宅物業亦然。
- 缺點：公司持有、價值超過一定水平的物業，除非符合豁免條件，否則可能須繳付封閉式住宅年度稅（ATED）。
以個人還是公司名義購買，取決於您對該資產的長遠打算、入息稅狀況、遺產規劃需要，以及是否打算再融資。這並沒有放諸四海皆準的答案，對某位投資者合適的架構，對另一位未必有效率。在選定架構之前，應先諮詢合資格的英國稅務顧問及IFA，因為日後解散不適合的架構，可能引發額外的稅務事項。
夫婦共同持有
在英格蘭，就SDLT而言，夫婦被視為單一單位。如果其中一方在世界任何地方擁有物業，另一方以個人名義購入首套物業時，仍可能須繳付額外附加費。
試圖只把業權登記在其中一方名下以規避附加費，很容易被HMRC識破。較穩妥的做法，是視乎投資性質，考慮符合商用或混合用途資產資格的物業。對於物業常以家族架構持有、或多名家庭成員共同擁有海外物業權益的買家而言，這一點尤其重要。
附加費的寬免與豁免
要減少或免除附加費，有幾種合法途徑。每種途徑都設有資格條件，須根據交易的具體情況評估。
- 多單位寬免（Multiple Dwellings Relief，MDR）：若在同一宗交易中購入多個獨立單位，稅款或可按每個單位的平均價值而非總價計算。請向您的顧問核實最新安排。
- 混合用途物業：若物業部分屬商業性質，例如地下設有零售舖位的樓宇，則適用非住宅SDLT稅率。這些稅率較低，亦無須繳付額外住宅附加費。
- 不適宜居住的物業：在某些情況下，購入時不適宜居住的物業，可能符合資格按商業稅率計算。
決策框架：哪種寬免可能適用於您的情況？
- 只購入一個單位或房屋作住宅用途 → 標準住宅SDLT加附加費；如適用，可研究更換主要居所的退稅安排。
- 在同一宗交易中購入包含多個獨立單位的樓宇 → 可考慮多單位寬免（Multiple Dwellings Relief）。
- 購入帶有商業成分的物業（店舖、辦公室、工作室）→ 可考慮混合用途稅率；無須繳付額外住宅附加費。
- 購入嚴重失修或結構受損的物業 → 就是否符合不宜居住的狀態，徵詢專業意見。
- 以公司名義購買 → 首次購買即須繳付附加費；較高價值的資產需評估ATED風險。
對海外買家意味著什麼
對於香港及其他地區的海外買家而言，額外住宅附加費加上非居民附加稅，是一筆不容忽視的前期成本。不過，投資者在評估整體情況時，可以考慮以下因素：以英鎊計價的資產在某些時期提供了貨幣分散的作用；倫敦市中心及主要區域城市近年吸引了租賃需求，但這可能出現波動；而英格蘭物業市場的透明度及法律保障，亦常被視為吸引之處。
實際而言，海外買家在比較淨回報及資本增值假設之前，必須先估算整體購買成本，包括購買價、SDLT（含附加費）、法律費用及持續開支。在一開始便做好有意義的成本分析，可避免對回報作出錯誤定價，而這正是跨境投資初期最常見的錯誤之一。
Optivest是一間物業投資顧問公司，亦是獲FCA授權的按揭經紀，並不提供稅務意見、法律意見、移民意見或個人理財意見。本指南的資料僅供一般教育用途，並不構成任何形式的意見。在作出任何購買決定之前，請諮詢具英國資格的稅務顧問、受SRA監管的事務律師（Solicitor），以及在適當情況下，受FCA監管的獨立理財顧問。
常見問題
如果我在海外擁有物業，但在英國沒有物業，額外住宅附加費是否仍然適用？
適用。HMRC在評估於英格蘭的購置是否屬額外住宅時，會把您在世界任何地方擁有的物業一併計算在內。
只以配偶一方的名義購買，可以避免附加費嗎？
就SDLT而言，夫婦被視為單一經濟單位，因此這個做法無法達到預期效果，HMRC亦十分熟悉如何識別這類安排。較可靠的途徑，是研究相關資產是否符合混合用途或商用資格，或就是否適用其他寬免徵詢意見。
根據更換主要居所規則，我有多長時間申請退還附加費？
一般期限為自新物業購入日起計36個月；由於資格條件及申索程序均設有嚴格期限，強烈建議盡早委託事務律師（Solicitor）處理。
以公司名義購買是否一定較能節省印花稅？
不一定。雖然租金收入的公司稅待遇可能較為有利，但公司本身從首次購入住宅物業起便須繳付額外住宅附加費，而價值較高的物業亦可能須繳付ATED。合適的架構，取決於您整體的稅務狀況、對該資產的計劃及退出策略。
HMRC會要求提供什麼證明，以適用非居民附加稅？
評估是根據購買日期前12個月內您在英國逗留的日數計算。
有沒有物業既毋須繳付標準SDLT，也毋須繳付額外附加費？
對大多數住宅物業的購買而言，超過相關門檻的部分都須繳付一定水平的SDLT。不過，混合用途及商用物業適用另一套一般較低的稅率結構，額外住宅附加費亦不適用於這類交易。在特定情況下，不適宜居住的物業也可能符合資格按商業稅率計算，但舉證要求很高。
總結：購買前檢查清單
- 編製一份完整清單，列出您在全球擁有或持有權益的所有物業，包括部分權益。
- 確定您在預計完成交易（Completion）日期前12個月的逗留日數。
- 評估混合用途、MDR或不宜居住等寬免，是否適用於該項具體資產。
- 如果您正處於兩套物業之間的過渡期，請查明更換主要居所規則是否適用，並在日曆上標記36個月的期限。
- 在取得合資格稅務顧問及事務律師（Solicitor）的意見後，才決定持有架構，即個人、共同或公司名義。
- 在對比預期租金回報率及資本增值之前，先估算包含所有SDLT項目在內的完整購買成本。
Optivest會為您的目標物業模擬不同的購買方案，包括個人、公司及非居民身份；並與英格蘭的物業事務律師（Solicitor）合作，確保稅務申報準確無誤；同時可讓您接觸混合用途及商用分類的物業組合，這些物業或有助提升稅務效率。額外附加費並不是障礙，而是需要妥善管理的成本。如欲了解特定物業如何安排購買架構，歡迎與Optivest團隊聯絡。
六年來，我們一直從倫敦為海外投資者提供英國物業投資諮詢服務。