2026年《租客權利法》：海外業主指南

2026年5月1日，英格蘭私人租賃市場迎來自1988年以來最重大的轉變。《租客權利法》（Renters' Rights Act）正式生效，業主以往可用的部分工具就此永久取消，其中最關鍵的是被稱為「無過錯驅逐」的Section 21。這不僅是法律條文上的調整，更直接影響您的現金流、空置風險及物業管理方式。本文為身在海外的業主說明現行規定，以及您需要採取的措施。

廢除Section 21：最重大的改變

這正是新法的核心。Section 21讓業主無須說明理由，只需提前兩個月通知便可收回物業。這項工具已經不復存在。最後一份可有效送達的Section 21通知，日期為2026年4月30日；在此日期之後送達的Section 21通知不僅無效，地方議會更可對您處以最高£7,000的罰款。

取而代之的是，當您需要收回物業時，必須根據Section 8確立法定「理據」，並向法院提出申請。新法擴大了這些理據的範圍，主要包括：出售物業（須提前四個月通知）、業主或其家人遷入居住、嚴重的租金拖欠（約三個月租金未繳）、反社會行為，以及需要進行大規模重建工程。當中有一項關鍵限制：以出售或遷入居住為理據時，租約的首12個月內不可驅逐租客。此外，租客亦可在法院對每項理據提出爭議；現在每宗驅逐個案都必須經過法院程序。

無固定期限（Periodic）租約與空置風險

第二項根本性改變，是固定期限租約的終結。自2026年5月1日起，所有現有的AST（assured shorthold tenancy）已自動轉為無固定期限的「periodic」租約，您無須採取任何行動。租約中「固定租期12個月」之類的條款不再適用；所有新租約由第一天起亦屬按期租約（periodic tenancy）。

對投資者而言，實際影響相當顯著：租客可隨時提前兩個月通知退租。過往一年固定租期，多少可讓收入有一定的可預測性，現在這種穩定性已不能再視為理所當然。這增加了空置風險，並直接影響您的現金流規劃，對需要供款的海外投資者尤其如此。相反，您只可根據Section 8的理據並透過法院才能收回物業；鑑於目前法院案件積壓，整個過程可能需時數月。

加租、禁止競價與預收租金

有關租金的規則同樣出現根本性轉變。以下列表概述主要規定。

有幾點值得特別留意。現時合法加租的唯一方式是Section 13通知；如果您的租約載有「租金每年上調X%」之類的條款，該條款不能再使用。若租客認為加幅高於市價，可向審裁處申請裁決，而且不會因提出異議而被驅逐。在某些情況下，審裁處甚至可以審視租約的起始租金。

另有兩項改變尤其值得海外投資者關注：禁止競價加租（您不可邀請或接受高於叫租價的出價），以及預收租金上限為一個月。後者在實務上影響重大：過往面對海外租客或學生，業主多以預收六至十二個月租金來控制風險，如今這條路已被堵死。取而代之，應考慮使用擔保人或租金保障保險等工具。

新增責任與罰則

新法同時為業主加添多項責任。租客現在享有要求飼養寵物的權利；業主不可在沒有合理理由的情況下拒絕（您無須自動接納所有申請，但拒絕時必須提出理據）。歧視亦被禁止：因租客有子女或領取福利而拒絕出租、拒絕讓其睇樓，或隱瞞相關資料，現已屬違法。

業主亦有資料提供責任：對於2026年5月1日前已開始的租約，須於2026年5月31日或之前向租客提供政府發出的《資料單張》（Information Sheet）；至於新租約，則必須提供「書面條款聲明」（Written Statement of Terms）。

執法力度相當嚴厲。地方議會已被賦予執行這些規則的職責及更強的調查權力。罰款視乎違規的嚴重程度，由£7,000至£40,000不等；嚴重或重複違規者更可能面臨刑事制裁。最關鍵的一點：即使您委託了租務代理，法律責任始終由業主承擔。

下一步是什麼？（PRS資料庫與申訴專員）

改革尚未完結，第二及第三階段即將推出。其中最重要的是全國性的私人租賃物業資料庫（PRS Database），即業主登記制度：目標由2026年底起分階段推行，屆時業主須為自己及名下每項物業進行登記。關鍵細節在於：完成登記將成為申請收回物業的先決條件，若您未有登記，即使擁有有效理據，收回物業的途徑也可能被封閉。

此外，預期還會設立強制性的私人租賃申訴專員（PRS Ombudsman），即處理租客投訴的獨立機構（目標約為2028年）；住屋標準亦會收緊：Decent Homes Standard（適居住宅標準）及Awaab's Law（要求在指定時限內消除危害的責任）將擴展至私人租賃市場。最低能源效益標準（MEES）亦正另行諮詢中。簡言之，合規負擔只會不斷加重。您現時應做的，是把所有物業合規文件（EPC、燃氣及電力安全證書、訂金記錄）整理妥當，確保隨時可供查閱。

Optivest提示：這正好落在Optivest的核心服務範圍內：物業管理。新法令遙距持有物業在操作上更加困難。以正確格式及時限送達Section 13加租通知、為Section 8理據備存記錄、提供《資料單張》及書面條款聲明、就寵物申請附上理由作出回覆、保持合規文件最新，以及在即將推出的PRS資料庫登記，所有這些都必須準確及準時完成，因為一旦出錯，罰款最低£7,000起，責任亦由您承擔。Optivest的物業管理服務可承擔這些營運工作；如需收回物業或處理爭議，法律支援服務可協助跟進相關程序。但必須說明：Optivest並非稅務顧問，亦不提供法律意見；如涉及具體的驅逐或爭議個案，您必須委託在SRA註冊的事務律師（Solicitor）處理。

重要聲明：並非法律意見：本文僅供一般參考，並不構成法律意見。《租客權利法》內容複雜，設有過渡性條文，其中部分內容（PRS資料庫、申訴專員、Decent Homes Standard）尚未生效。您個人的情況，尤其涉及驅逐、加租異議或正在進行的法律程序時，必須由在SRA註冊的事務律師（Solicitor）評估。請查閱gov.uk以取得最新官方資訊。Optivest不提供法律或稅務諮詢服務。

常見問題

Section 21真的已經完全廢除嗎？

是的。自2026年5月1日起，不可再送達新的Section 21通知；若有送達，通知無效，地方議會更可罰款最高£7,000。如要收回物業，現時必須根據Section 8確立法定理據，並向法院提出申請。（對於2026年4月30日前送達的有效通知，則設有有限度的過渡安排。）

我可以為出售物業而驅逐租客嗎？

可以，但設有條件。「出售」是Section 8下的有效理據，但須提前四個月通知，且租約首12個月內不可使用。您亦可能須在法院證明確有出售意圖，而租客可以對該理據提出爭議。

我如何調整租金？

每年只可調整一次，且只可透過Section 13通知，通知期至少兩個月。租約中的自動加租條款不能再使用。若租客認為加幅高於市價，可向第一層審裁處（First-tier Tribunal）提出申請，而且不會因提出異議而被驅逐。

我可以預收租金嗎？

您最多可預收一個月租金，亦不可在簽署租約前索取租金。這已取消了以往針對海外租客或學生所採用的長期預繳做法。取而代之，可考慮擔保人或租金保障保險。

如果我委託了代理，我仍需負責嗎？

是的。即使您委託了租務代理，法律責任一般仍由業主承擔。您必須確保代理完全遵守新規則；罰款（£7,000至£40,000）是向您徵收的。這正是在新制度下，專業且合規的管理比以往任何時候都更為重要的原因。

總結及聯絡我們

《租客權利法》自2026年5月1日起生效，徹底改變了遊戲規則：Section 21已被廢除，租約無固定期限，每年只可以一次Section 13通知加租，競價加租被禁止，預收租金上限為一個月。對投資者的影響顯而易見：空置風險與合規負擔增加，收回物業的程序亦更為漫長，而且即使委託代理，責任仍由您承擔。此外，PRS資料庫的登記很快亦將成為收回物業的先決條件。

這正是Optivest提供物業管理服務的原因：正確送達通知、保持合規文件最新，並為即將推出的登記責任做好準備。歡迎聯絡我們，或透過WhatsApp與我們聯繫。您亦可參閱我們的物業管理服務、處理收回物業及爭議的法律支援服務，以及有關稅務的NRL計劃指南。