倫敦物業退出策略：非居民投資者2026年須知

不少香港及海外投資者在倫敦買樓時，對入市計劃一絲不苟，卻往往把退出策略留待日後再想。然而，若賣出的時機不對，或交易安排欠妥，帳面上看似可觀的利潤，可能在不知不覺間被侵蝕一大截。根據哈利法克斯銀行的數據，2026年2月倫敦物業平均價格約為£538,200，幾乎是英國平均價格£301,151的兩倍。資產規模如此之大，在作出任何決定之前，必須把市場時機、稅務責任與個人財務目標一併納入考慮。本文為正考慮退出方案的非居民投資者，整理出各項關鍵事實。

倫敦樓市現況

倫敦住宅物業長期資本增值表現強勁，但亦難免出現短期波動。自1995年以來，價格以名義計算上升約八倍，由約£68,000升至約£530,000。不過，這個整體數字掩蓋了全市各區之間的巨大差異。根據哈利法克斯銀行的數據，隨着南部市場持續落後，倫敦在2026年2月錄得按年下跌1.0%，可見即使是首都，短期內亦有可能逆勢而行。

各行政區之間的差距同樣顯著。肯辛頓及切爾西的平均價格，與巴京及達格南相比處於截然不同的水平，兩個極端之間相距甚遠。物業在這個範圍中所處的位置，對定價策略及潛在買家群都有極大影響。

持有年期對結果影響重大。持有不足五年便出售，在扣除購入及出售成本後，往往吸引力大減，這些成本包括入市時繳付的印花稅、地產代理佣金、律師費，以及賣出時的資本增值稅。若被迫在市況下行時出售，損失更會雪上加霜。一般而言，若目前市況提供理想的出售時機，而且稅後數字合理，單憑直覺等待未必有太大好處，但合適的時機仍須視乎個人情況而定。

在倫敦賣樓，實際成本有多少？

在倫敦出售物業的直接交易成本，主要分為幾大類，低估這些成本是常見的錯誤。

成本概算示例：出售£500,000的永久業權（Freehold）物業，採用獨家代理：

以上數字可作為規劃的參考基準，實際報價會因地產代理及事務律師（Solicitor）而異。

非居民的資本增值稅：現行稅率與規則

非居民出售英國住宅物業，須繳付資本增值稅。目前並無任何雙邊協定可免除這項責任，亦不會因居住國家而有例外。

相關規則分階段推出：非居民出售住宅物業自2015年4月起須繳納資本增值稅，自2019年4月起，範圍擴大至商業物業及所有其他英國土地。自2024年10月30日起生效、並適用至2026/27課稅年度的稅率如下：

可從應課稅收益中扣除的成本：

計算示例（僅作說明，並非稅務意見）：

此情境純粹用以說明各項因素如何相互影響。至於您實際的應課稅收益及適用稅率級別，務必諮詢合資格的專業人士。

向HMRC申報的60日期限：切勿錯過

對非居民賣家而言，運作上最關鍵的規定是60日申報期限。

倒數由完成交易日（即法定業權轉移之日）起計，而非由交換合約日起計。申報及應繳稅款，均須在這60日內送達HMRC。

非居民適用的規定比英國居民更為嚴格：每宗英國物業出售，不論有否取得收益，都必須在60日內申報。即使剛好打和，或錄得虧損，申報責任依然存在。逾期哪怕只是一日，即會自動被處以£100定額罰款。逾期滿六個月後，還會加徵罰款，金額為£300或未繳稅款的5%，以較高者為準。

申報時，您須透過HMRC網站開設「英國物業資本增值稅帳戶」。這個帳戶有別於自行評稅帳戶，但使用相同的英國政府網上服務登入資料。

Optivest 提示

我們處理的個案中，有兩個錯誤一再出現。第一，海外賣家常以為完成交易日就如同在原居地辦理過戶交收，以為事務律師會自動處理一切。實際上，英國的事務律師會等候您的明確授權及指示，才會向HMRC申報，整個程序不會自動運行。第二，針對2015年前購入物業的重設基準選擇，可大幅減輕稅項，但不少賣家從未查詢是否適用，便直接按標準方式計算收益。請把完成交易日記在日曆上，以書面提醒事務律師留意60日的申報責任，並明確詢問：若您在2015年4月之前購入物業，是否應進行重設基準的計算。

賣出還是持有？決策框架

這個問題並無放諸四海皆準的答案，但以下考慮因素有助您理順思路。

傾向賣出的因素：

傾向持有的因素：

再按揭：不賣樓也能套現

要取得倫敦物業中的價值，賣出並非唯一途徑。再按揭即從已升值的資產中提取資產淨值，可讓資金發揮作用，而不會觸發資本增值稅。

2025年，再按揭交易的事務律師平均費用為£741.67（含增值稅），視乎貸款機構的要求，還可能加上按揭產品安排費及估值費用。

其潛在優點是：由於提取的資金屬於借貸而非出售，再按揭本身未必構成須課稅事件，但個別人士的稅務情況各異，應尋求專業意見。至於按揭利息增加，會否影響您作為非居民業主的整體入息稅狀況，則須另行計算。自從個人業主的按揭利息全額寬免逐步取消後，這項計算變得更為複雜。任何再按揭是否可行，取決於可用的資產淨值、現有租約安排，以及所考慮產品的條款。

與獲FCA授權的按揭經紀一起細算各項數字，包括提取的現金淨額、持續的還款成本，以及可能節省的資本增值稅，是評估再按揭是否適合您個人情況的最可靠方法。

常見問題

非居民出售倫敦物業，適用的資本增值稅稅率是多少？

自2024年10月30日起，非居民個人出售英國住宅物業，須按18%（基本稅率級別）或24%（較高稅率級別）繳付資本增值稅。適用哪一個稅率，視乎您在有關課稅年度的英國收入與收益總額。每年免稅額目前為每人£3,000，較2022/23年度的£12,300大幅下降。適用稅率及您實際的應課稅收益，務必由合資格的英國稅務顧問確認。

即使沒有收益，為何仍須提交60日申報？

對非居民賣家而言，60日申報責任適用於每宗英國物業出售，不論結果是收益、打和還是虧損，亦不論物業屬住宅還是商業性質。即使無須繳稅，若沒有申報，也會被自動罰款£100。這項規定遠比英國居民賣家的相應責任嚴格。

甚麼是重設基準？2015年前購入的物業如何適用？

若物業在2015年4月5日之前購入，非居民賣家可選擇以該日的物業市值作為基準成本計算收益，而非以原來的購入價計算。這實際上把2015年4月之前出現的升值部分，排除於應課稅計算之外，可令長期持有資產的資本增值稅大幅減少。要正確應用，須取得專業稅務意見；選擇或計算有誤，可能令您與HMRC之間衍生額外的問題。

如果我選擇再按揭而不賣樓，會怎樣？

再按揭可讓您從已升值的物業中提取資產淨值，而不會觸發資本增值稅，因為這些資金屬於貸款，而非出售所得。2025年再按揭的事務律師平均費用為£741.67。不過，較高的按揭利息對您作為非居民業主的入息稅狀況有何影響，須另行考慮。獲FCA授權的按揭經紀可為您模擬各種方案，並協助物色合適的產品。

我能否把握時機決定何時賣出？

沒有人能完美預測市況，但有幾項實用指標值得留意：按揭利率走向、行政區層面的價格趨勢數據、您的租務狀況，以及即將面對的資本開支，例如達到能源效益證書要求或大型維修。以數據為例：倫敦按年價格增長在2026年2月轉為負數，為-1.0%，顯示短期存在不利因素，但這究竟是短暫回落，還是較持久的調整，仍有待觀察。

Optivest在出售過程中擔當甚麼角色？

Optivest是物業投資顧問公司，亦是獲FCA授權的按揭經紀。我們可協助您檢視賣出或持有的財務理據、審視投資組合策略，並在我們受FCA規管的按揭服務範圍內，探討再按揭方案。至於物業轉易的法律工作，我們與受英格蘭及威爾斯律師監管局規管的合作事務律師行協作，他們獨立代表各自的客戶行事。稅務計算必須由合資格的英國稅務顧問處理，這超出Optivest的職責範圍，我們不提供任何形式的稅務意見。

免責聲明及專業轉介

Optivest是物業投資顧問公司，亦是獲FCA授權的按揭經紀。我們不提供稅務意見、法律意見，亦不提供移民及簽證指引。

本文所載資料僅供一般參考，並不構成個人投資、稅務或法律意見。如需計算資本增值稅，請聘請屬英國特許稅務學會或稅務技術員協會會員的英國稅務顧問。出售物業涉及的法律事宜，請委託受英格蘭及威爾斯律師監管局規管的事務律師。至於按揭相關決定，請與獲FCA授權的按揭經紀合作。稅務規則經常變動，閣下個別情況的結果，可能與任何一般性的示例有重大差異。