倫敦 vs 邁阿密：兩種截然相反的成本哲學

邁阿密近年迅速躍入國際買家的視野：陽光、美元資產、無州入息稅。至於倫敦，則常被視為對國際買家而言相對穩健的市場。兩者的比較，其實可以濃縮成一句話：倫敦在購買一刻最昂貴；邁阿密則是每持有一年都要付出高昂代價。本文以2026年的數據，逐項比較兩地的成本。

快速解答：邁阿密的交易成本約為2-5%（現金購買二手物業可低至1-1.5%），而非居民在倫敦買樓，成本最高可達10-15%；佛羅里達州亦不徵收州入息稅。然而，邁阿密-戴德縣一個$300K重置價值的住宅，保險費現時平均每年達$12,200；物業稅為1.8-2.2%，而未登記為自住的（外國）業主不設加幅上限；加上HOA費用及特別攤派費用，每年持有成本可推高至物業價值的3-4%。倫敦的持有成本低而且可預測，但入市稅項沉重。投資期較短，邁阿密或較有利；投資期較長，結果可能逆轉。

利益披露：Optivest專注提供倫敦及英國物業的諮詢服務，並不銷售邁阿密物業。閱讀本文時，請留意我們並非中立一方，所以邁阿密的真正優勢，我們都會在下文如實寫明。

購買成本：邁阿密明顯佔優

直接的答案是：在邁阿密買樓便宜得多。現金購買二手物業的成交成本可低至1-1.5%；涉及按揭及外國買家的情況，一般為2-5%。佛羅里達州並無豪宅稅。反觀非居民在倫敦買樓，一旦各項印花稅附加稅疊加，整體購置成本可達樓價的10-15%。

持有成本：邁阿密的隱形賬單

直接的答案是：邁阿密真正的風險不在於售價，而在於持續持有的成本。HOA費用、保險費及物業稅這三項開支，正令2026年的公寓市場備受擠壓；在$1M以下的公寓單位，這三項開支往往等同甚至超過按揭供款。舉一個具體例子：一個位於Brickell的公寓單位，每月HOA費用$1,400、物業稅$900、保險費$200，即使空置，每月也要虧損$2,500，一年即$30,000。

第二項結構性風險，是Surfside事故後的樓宇檢驗法例。過往延誤維修的大廈，正陸續徵收五位數甚至六位數的特別攤派費用，有時更是一夜之間通知。一個外觀漂亮、但大廈財務出現問題的單位，絕對是糟糕的投資，這一點連坦誠的邁阿密經紀也會直言不諱。我們強烈建議，在出價前先索取儲備金研究報告、里程碑檢驗報告及歷年攤派紀錄。

第三項對外國人而言的差異：佛羅里達州每年3%的評稅加幅上限（Save Our Homes）只適用於已登記為自住的居民。外國投資者的物業稅則是不設上限地上調。

Optivest提示：我們曾嚴厲批評倫敦的管理費問題，但公平而言必須指出：邁阿密的HOA加保險費問題，目前是兩者之中較為沉重的一個。不過也請緊記，倫敦設有禮賓服務的大廈，各項收費仍可能吞噬毛租金收入的20-40%。兩個城市的原則其實一樣：要審視的是整幢大廈的財務狀況，而不只是單位本身。

市場動力：坦白而言，邁阿密得分較高

這一節倫敦落後，我們直接承認。截至2026年5月，邁阿密-戴德縣的成交量已連續九個月上升；獨立屋價格中位數為$685,000（+4.2%），公寓價格中位數為$425,000（+2.8%），豪宅成交上升14.7%，庫存則下降11.9%。在Q1 2026，國際買家約佔成交宗數的18%，平均成交價為$850,000。相比之下，倫敦樓價近年按實質計算有所下跌，2026年的預測升幅為0-2%。

然而，升勢之中亦有裂縫：$300,000-600,000的中價公寓市場，正正因為HOA費用及保險費急升而承受壓力。在邁阿密，揀選哪一幢大廈比在倫敦更為重要，因為市場動力救不了一幢揀錯了的大廈。

稅務與法律：複雜程度的差距

在兩個國家，原則都是一樣的：切勿在沒有具國際經驗的稅務顧問協助下買樓。Optivest不提供稅務意見；我們會轉介合資格的英國稅務顧問，至於美國方面，則會轉介具國際經驗的CPA（註冊會計師）。

氣候風險：必須正視的話題

邁阿密的保險危機並非偶然：颶風風險及海平面上升正被計入保費，這正是保費在五年間約增加一倍的原因。公平而言，HB 913（2025年）已放寬儲備金的籌集規定，部分保險公司亦已重返佛羅里達州，局面部分回穩是事實。至於倫敦與氣候相關的可保性風險（在已劃定的洪災區以外），現時則無法與邁阿密相提並論。在10年以上的投資期內，這個差距可能不斷擴大。

哪類投資者適合哪個市場？

免責聲明：本文僅提供一般資訊，並不構成投資、稅務或法律意見。Optivest並非持牌財務顧問，亦不就美國稅務或法律提供意見。英國方面，請諮詢合資格的英國稅務顧問及於SRA註冊的事務律師（Solicitor）；美國方面，則請諮詢具國際經驗的CPA及房地產律師。

常見問題

外國買家在邁阿密買樓，最大的隱藏成本是什麼？

持有成本：1.8-2.2%的物業稅（外國人不設上限）、邁阿密-戴德縣平均每年$12,200的保險費，以及每月$300-1,500+的HOA費用。在$1M以下的公寓單位，這幾項加起來往往超過按揭供款。其後出售時，FIRPTA還會預扣售價的15%。

什麼是FIRPTA？

這是美國的聯邦規定：外國人出售美國房地產時，須預扣售價總額的15%，作為應繳稅款的保證。最終稅款責任須透過申報結算，但預扣安排會在完成交易（Completion）時鎖住一筆現金。

與邁阿密相比，倫敦最弱的地方在哪裏？

入市稅項及市場動力。非居民在倫敦的總成本最高可達10-15%，邁阿密則為2-5%；而2026年邁阿密樓價上升，倫敦則大致持平。

為什麼邁阿密的公寓市場分化為兩極？

豪宅市場強勁（+14.7%）；$300K-600K的中價市場則受HOA費用及保險費急升所擠壓，而Surfside事故後的樓宇檢驗法例，亦令樓齡較高的大廈出現大額特別攤派費用。在邁阿密，大廈本身就是投資的核心。

哪個市場較易退出？

倫敦的二手市場更具深度，而且完全透明。邁阿密的流通性則因細分市場而異；而一個空置的邁阿密公寓單位，每月持有成本可達$2,500，若出售拖延，淨所得會很快被蠶食。

結語

倫敦與邁阿密之間的抉擇，說到底是入市成本與持有成本之間的取捨：邁阿密入市便宜但持有昂貴；倫敦入市昂貴但持有可預測。

無論您仍在研究階段，還是已準備行動，Optivest的顧問團隊都樂意為您提供不設任何責任的諮詢。歡迎聯絡我們，或透過WhatsApp與我們聯繫。至於倫敦方面，我們的投資諮詢服務及買樓流程指南，是不錯的起點。