英國買樓：私立學校附近的物業價值如何受影響

在英國樓市，地點往往是影響價值的關鍵；但對高端家庭而言，地點多以與名校的距離來衡量。頂級學校猶如經濟引擎，左右周邊的人口結構與物業價格。以下我們引用有出處的數據，探討兩者的關係，並釐清私立學校與公立學校的分別。

在英國買樓，鄰近優質學校對物業價值有多大影響？ 研究顯示，優質學校附近的住宅享有明顯的價格溢價，但數字因研究、學校及地區而異。英國教育部發現，最佳小學附近的溢價約+8%；第一太平戴維斯則量度到學校表現位列頭10%的地區溢價達+28%。由於私立學校沒有學區，其溢價主要源自名校聲望、需求集中及生活便利。

英國買樓：私立學校附近的物業價值如何受影響？

優質學校附近的住宅，售價通常高於區內平均水平，形成所謂「學校溢價」；但溢價的來源，取決於學校屬公立抑或私立。公立學校的溢價，源於按居住地址派位的學區制度；私立學校並無法定學區，溢價則來自名校聲望、需求密集及交通生活便利。

在我們的顧問工作中，家庭在學校派位結果公布後，往往隨即湧入這些地區，同時推高成交價與租務需求。部分投資者認為，這類地區在市況下行時或較能保值，但此點並無保證，視乎地區、時機及整體市場環境而定。換言之，物業升值沒有保證；溢價會因地區、學校及市場周期而大幅波動。

學區悖論：為何就讀私校，距離仍然重要

公立學校嚴格的地址要求並不適用於私立學校；只要繳付學費，居住地點並不影響入學。然而，距離依然重要，因為鄰近能帶來三項實際好處。

第一是交通便利：住得近可步行上學，毋須每日花兩小時通勤，對富裕家庭而言是決定性的優勢。第二是社交圈子：與價值觀相近的家庭為鄰，讓孩子在校外的交往圈子維持同等水平。第三是課後活動：運動、藝術及學習的行程緊密，住所鄰近學校，安排起來輕鬆得多。

Optivest 提示：與其多付溢價購入緊貼學校的街道，不如考慮巴士路線沿線或驅車10分鐘內的「衛星社區」。這種做法往往能明顯改善投資回報。

數字說話：研究如何量度學校溢價

學校溢價確實存在，亦已有大量研究；但它無法用單一數字概括，以下資料來源正好顯示價值的差距可以有多大。

由此可見，溢價由全國平均水平到倫敦市中心、由小學到中學，差異十分顯著。小學的入學競爭激烈、需求殷切，往往帶來較強的溢價。以上屬過往研究的結果，並不保證未來回報。

財務免責聲明：本文僅為一般資料，並非個人化投資建議；Optivest並非持牌財務顧問。物業價值可升可跌，學校溢價亦未必在每個地區出現。

學業成績、設施及國際需求

學校的聲譽會影響周邊物業市場；但這屬於需求層面的動力，並非自動帶來盈利的保證。推動需求的因素有三。

第一是學業成績：畢業生獲頂尖大學取錄的比率上升，海外對該區的關注也隨之增加。第二是設施投資：新建的科學中心、藝術綜合大樓或運動館，都能提升地區吸引力。第三是國際需求：來自中東、遠東及土耳其的家庭，視校譽卓著的學校周邊為穩健的避風港。三項因素匯聚之時，物業的流通性與租務需求或會隨之增強，但結果因地區及市況而異。

地區分析與私校徵收增值稅的影響

學校對樓價的影響因地區而有明顯差異。在倫敦市中心（漢普斯特德、列治文、達爾威奇），名校周邊本已高企的每平方米價格被進一步推高；每逢開學臨近，大型家庭住宅需求最為旺盛。薩里郡與伯克郡一帶（阿斯科特、吉爾福德、愛普森）則以廣闊校園及享譽國際的學校見稱。至於牛津與劍橋，學校與大學的生態緊密交織，整個城市的定價都帶有溢價。

目前有一項重要的最新發展：自2025年1月起，私立學校學費須徵收20%增值稅。這令部分家庭轉而安排子女入讀公立學校，加劇表現優異的公立學校學區內的競爭。因此，溢價的動力可能不只在私校周邊增強，優質公立學校地區亦然，但這因地區而異，並無保證。

Optivest 提示：我們的投資者最感興趣的地帶，通常是英格蘭東南部。當地學校密集，有利於物業日後的出售速度及出租能力；我們在選區之初，已將這項「退出能力」納入考慮。

寄宿學校與物業策略

子女寄宿，看似不再需要鄰近的住所；實際情況往往相反。以每週寄宿為例，孩子平日住在學校，週末回家，因此在距離學校45至60分鐘車程的地方設立據點，不失為合理的安排。

家長出席賽事、音樂會及家長會，對「臨時落腳小單位」（約兩至三房的小型單位）的需求甚高。寄宿生家庭亦可能將學校附近購入的物業出租予其他家長或教職員，這或有助抵銷持有成本，但租金收入並無保證。與其讓住宅空置，一項可能帶來租金、有需要時又可出售的資產，對部分家庭而言可以是值得考慮的選擇，視乎各自的情況而定。

法律／稅務免責聲明：物業的持有架構及稅務規劃，取決於個人情況。有關印花稅（SDLT）、資本增值稅及租金收入稅，請諮詢註冊稅務顧問及持牌事務律師。

常見問題

鄰近優質學校的住宅，價值真的較高嗎？

研究通常顯示答案是肯定的，但數字不一。英國教育部發現最佳小學附近的溢價約+8%；第一太平戴維斯則量度到學校表現位列頭10%的地區溢價達+28%。就絕對金額而言，倫敦的溢價往往超過£30,000，但並無保證。

私立學校有學區嗎？

沒有。私立（獨立）學校按學費入學，居住地點不影響取錄。因此，私校周邊的溢價並非來自學區，而是源自名校聲望、需求及生活便利。學區溢價是公立學校獨有的現象。

公立學校的學區溢價有多大？

這視乎地區與學校而定。英國教育部發現小學為+8%，中學為+6.8%；評級為「卓越」的學校，溢價可能更高。在倫敦，絕對金額的溢價可達£30,000–£80,000或以上。

私校學費徵收增值稅對物業有何影響？

自2025年1月起，私立學校學費須徵收20%增值稅。這令部分家庭轉讀公立學校，增加了表現優異的公立學校學區內的需求與競爭。

如果子女就讀寄宿學校，還需要在附近買樓嗎？

每週寄宿的學校往往需要家長經常出席，因此在附近設立據點通常是明智之舉。該物業亦可出租予其他家長或教職員，帶來收入，同時仍是一項容易出售的資產。

總結及聯絡我們

在合適的地區持有名校附近的物業，可能意味著需求殷切、價值穩健及租金收入可觀；但溢價並不一致，亦無保證，因此決策應以有出處的數據為依據。

無論您正處於研究階段，還是已準備投資，Optivest團隊都樂意為您物色以學校為焦點的投資機會。聯絡我們，或經 WhatsApp 與我們聯繫。您亦可瀏覽樓盤列表了解最新選擇，使用印花稅（SDLT）計算器規劃成本，並了解我們的一站式投資顧問服務。