英國買樓供子女留學：2026年置業指南

這個想法乍聽之下十分合理：子女將在倫敦讀書三至四年，與其每月繳付租金，不如買下一個單位，讓子女居住，也可以把一個房間租給同學，畢業時再考慮出售。租金「不再白白花掉」，物業說不定還會升值。本文會以實實在在的數字剖析這個策略：在適當條件下，它確實可行；但若安排不當，家庭可能要付出可觀代價。

這個想法為何吸引

先從數字說起。2026年，在倫敦交通第3區租住一個條件合理的一房單位，每月約需£1,800。以三年本科課程計算，大約是£65,000，而這筆錢作為開支，花了就沒有了。若把同一筆錢用來供款按揭，視乎市況和成本，則有機會累積資產。

此外還有其他好處：子女住在自己的家，環境較熟悉，不必為尋找學生宿舍或合租單位而煩惱；多出的房間可以租給朋友；家庭也在倫敦有了一個落腳點。對身處海外的華人家庭來說，這個想法無論在感情上還是財務上都很有吸引力。

那為甚麼不是人人都這樣做？

實際計算：真正的成本

因為一旦計入購入和退出成本，情況便會改觀。對海外家庭（即不居於英國，而且在世界任何地方已擁有另一物業的家庭）而言，購買倫敦單位涉及以下費用：

請留意：單是印花稅（約£50,000），已抵銷三年租金節省（約£65,000）的大部分。再加上出售成本，三年後的賬目便難以平衡，除非物業價值有顯著升幅。

而最關鍵的一點是：短期內樓價上升並無保證。根據官方數據，倫敦樓價在2025至2026年間下跌（按年約跌2%）。所以「三年後就會升值」只是一廂情願，並非計劃。在短期持有的情況下，一旦市場橫行或下跌，買賣成本便會令您蒙受相當的虧損。

此策略何時可行？

唯一能夠挽救這道算式的，就是拉長持有期。以下安排能讓這個策略更穩健：

畢業時不要賣，改為出租。子女畢業後，若您繼續持有物業並作買樓收租（Buy-to-let）出租，購入成本（尤其是印花稅）便可分攤到長得多的時間，不必再依賴短期樓價波動，物業也就轉化為長線的英國物業投資。在這個情境下，物業先在子女求學期間為您節省租金，之後開始帶來收入。

下表比較兩種情境：

實務上的陷阱（大多數家庭並不知道）

這個策略還會帶來若干技術性問題。

物業該登記在誰的名下？這個問題不容輕視。以家庭名義或子女名義購買，在印花稅、資本增值稅和遺產稅（IHT）方面的結果截然不同。這是必須請教合資格稅務顧問的問題，答案因每個家庭而異。

現金流可能為負。子女自住，就沒有租金收入。若您已申請按揭，便要在沒有任何收入抵銷的情況下繳付每月供款。這一點必須預先納入預算。

出租房間會帶來「HMO」風險。把多餘的房間租給子女的朋友看似不錯，但一旦合住的租客達到一定人數，物業便可能被視為「HMO」（多人合住物業），並可能需要向所屬行政區申請牌照。各行政區的規定不同，違規者會受到處罰，因此請事先向當地市政廳確認。您收取的任何租金收入亦須課稅（以海外業主身分，適用 NRL Scheme）。

新的租賃規則適用。《租客權利法令》（Renters' Rights Act）自2026年5月1日起生效，已取消固定租期；租客可提前兩個月通知退租，而且預收租金上限為一個月，因此向學生租客預收整年租金的做法已行不通。學生租客亦可能需要擔保人。

按揭條件有所不同。如果子女會入住該物業，它屬於自住物業，而非買樓收租物業，按揭條件隨之改變；而身為居於海外的買家，您本來已面對25%至40%的訂金要求，以及海外貨幣收入的折算扣減。提出收購價之前，請先與按揭經紀釐清這個結構。

倫敦，還是其他大學城市？

若子女並非在倫敦讀書，情況便有所不同。在曼徹斯特、伯明翰、Leeds 或 Nottingham 等主要大學城市，入場價往往較低，毛租金回報率也可能高於倫敦，但實際情況因地區和市況而異。這讓您能以較少資金執行同一策略，由於樓價較低，印花稅負擔也較輕。

但請注意：這些城市的資本增值動力、流動性（出售的難易程度）和租客組合，均與倫敦不同。較高的毛租金回報率並不一定代表更好的投資（請參閱我們的毛／淨租金回報率指南）。決定應該建立在子女就讀城市與您的投資邏輯兩者的交匯點上。

Optivest 提示：這是家庭最常向我們提出的情境之一，我們的坦白答案是：這個想法不錯，但前提是安排得宜。Optivest 的協助集中在三個具體環節。按揭經紀服務：為居於海外的家庭釐清哪家貸款機構適合子女自住的物業，以及您真正的借貸能力。法律支援：處理購買過程中的物業轉易，並正確設立擁有權結構。物業管理：若您決定在畢業後出租物業，由我們負責遙距管理，並確保符合新的租賃法例。但我們必須講清楚：物業登記在誰名下、稅務後果以及出售時機，屬於稅務顧問的範疇，Optivest 不提供稅務意見，本文亦不構成任何獲利保證。

重要提示：並非財務或稅務意見。本文僅供一般參考。文中數字屬示例假設，不保證任何結果；物業價格可能下跌（倫敦樓價近期已有回落），短期買賣亦可能帶來虧損。有關擁有權結構、稅務及 HMO 牌照事宜，請諮詢合資格稅務顧問、在 SRA 註冊的事務律師（Solicitor）及當地市政廳；投資決定則請諮詢獨立的受規管財務顧問（IFA）。Optivest 並非持牌財務顧問，亦不提供稅務意見。

常見問題

為子女買樓比租樓便宜嗎？

只有在長線持有的情況下才是如此。三年租金（在倫敦約£65,000）看似是可觀的節省，但對海外家庭而言，單是印花稅已約為£50,000，還要加上出售成本。由於短期內樓價上升並無保證（倫敦樓價近期有所回落），3至4年的持有期通常並不划算。

此策略何時才合理？

當您打算持有並出租物業，而不是在畢業時出售。這樣可以把購入成本（尤其是印花稅）分攤到長得多的時間，並消除短期價格風險。因此，這個策略應當作為長線物業投資來安排，而不是一個「教育開支的取巧方法」。

應該以子女的名義購買嗎？

這是一個複雜的問題，不同做法在印花稅、資本增值稅和遺產稅方面的結果相差很大，答案取決於您家庭的具體情況。您必須諮詢合資格的英國稅務顧問；日後才作更正，代價會非常高昂。

可以把房間租給他們的朋友嗎？

請小心：一旦合住的租客達到一定人數，物業便可能被視為「HMO」（多人合住物業），並可能需要向所屬行政區申請牌照；各地區規定不同，違規會受到處罰。租金收入亦須課稅（以海外業主身分，適用 NRL Scheme）。請事先向當地市政廳確認。

在倫敦以外買樓會更好嗎？

在曼徹斯特、伯明翰和 Leeds 等大學城市，入場價較低，毛租金回報率通常較高，印花稅負擔也較輕。但資本增值、流動性和租客組合均與倫敦不同。較高的毛租金回報率並不一定代表更好的投資。

總結與聯絡我們

子女在英國讀書期間買樓，可以是個穩健的想法，但前提是建基於實實在在的數字。在短期（3至4年）持有的情況下，海外家庭約£50,000的印花稅，加上出售成本，會抵銷租金節省的大部分；而短期內樓價上升亦無保證。只有當您打算在畢業後繼續持有並出租物業，也就是把它轉化為長線投資，這個策略才站得穩。

Optivest 在三個環節支援這個情境：按揭經紀服務（融資）、法律支援（購買）及物業管理（畢業後出租）。稅務及擁有權結構則需要合資格的顧問處理。歡迎聯絡我們，或透過 WhatsApp 與我們聯繫。亦請參閱我們的按揭經紀服務、物業管理服務，以及印花稅計算機，試算各項成本。