При покупке off-plan покупатель вносит резервационный взнос, чтобы закрепить за собой объект, затем происходит обмен контрактами и вносится депозит, обычно это определённый процент от цены покупки. Оставшаяся сумма подлежит оплате только при юридическом завершении сделки (completion), которое может наступить через много месяцев или даже лет. За это время стоимость недвижимости, ставки по ипотеке и ваши личные обстоятельства могут существенно измениться.
Одна из главных практических проблем: сроки действия ипотеки. Большинство предложений по ипотеке действительны ограниченное время, и если строительство затягивается, предложение может утратить силу, а заявку придётся подавать заново, уже в рыночных условиях, которые сложатся к тому моменту. Независимая оценка, проводимая при завершении сделки, также может оказаться ниже согласованной цены покупки. Это повлияет на достижимое соотношение кредита к стоимости (LTV) и, соответственно, на сумму ипотеки, которую готов выдать кредитор. Настоятельно рекомендуется провести тщательный осмотр квартиры на предмет недоделок (snagging) до юридического завершения сделки.
Риск застройщика реален: если у застройщика возникнут финансовые трудности, проект может быть отложен или, в худшем случае, полностью остановлен, а депозиты окажутся под угрозой. Некоторые застройщики размещают депозиты на защищённых эскроу-счетах, но законодательство Англии и Уэльса не везде требует этого. Прежде чем принимать обязательства, поручите солиситору (юристу), специализирующемуся на юридическом оформлении сделки (conveyancing), проверить все договорные гарантии.
Для иностранных покупателей особенно важны три момента: колебания валютного курса между обменом контрактами и завершением сделки, необходимость повторно проходить проверку на получение ипотеки при задержке строительства и комплексная проверка застройщика. Каждый из них стоит обсудить с независимыми юридическими и финансовыми консультантами до принятия обязательств.