Можно ли купить недвижимость в Англии без гражданства: что нужно знать иностранцу в 2026 году

Да, купить недвижимость в Англии можно без британского гражданства и без вида на жительство. Общего запрета на владение жильём для иностранцев и нерезидентов в Великобритании нет: квартиру в Лондоне может купить гражданин любой страны, живущий где угодно. Но «можно» не значит «без условий». Вас проверят на этапе сделки, вы заплатите больше гербового сбора, а ипотеку получить сложнее, чем жителю Британии.

Ниже разобрано, с чем иностранный покупатель сталкивается на самом деле, и что здесь зависит от гражданства, а что нет. Если вы присматриваете недвижимость в Великобритании для иностранцев именно как инвестицию, начните с этих правил, а уже потом выбирайте объект.

Optivest это консалтинговая компания по инвестициям в недвижимость Великобритании и ипотечный брокер, авторизованный FCA. Мы не даём налоговых, юридических и иммиграционных консультаций: ниже изложена общая информация по открытым источникам.

Какие ограничения для иностранных покупателей в Великобритании существуют на самом деле?

Формальных ограничений по гражданству нет, но есть пять практических условий, которые касаются нерезидентов чаще, чем остальных. Вот они в порядке появления в процессе покупки:

Обратите внимание: большинство этих условий связано не с паспортом, а с местом проживания, происхождением денег и формой владения. Именно поэтому один и тот же покупатель с одним и тем же гражданством может столкнуться с разным набором требований в зависимости от того, живёт ли он в Лондоне, в Дубае или в Тбилиси.

Отдельно оговорим территорию. Всё, что сказано ниже о гербовом сборе, относится к Англии и Северной Ирландии. В Шотландии и Уэльсе аналогичной надбавки для нерезидентов нет, там действуют собственные налоги на сделки (LBTT и LTT).

Сколько гербового сбора платит иностранец при покупке жилья в Англии?

Нерезидент платит обычный гербовый сбор (SDLT) плюс надбавку 2% на всю стоимость покупки. Надбавка действует с 1 апреля 2021 г. и распространяется на покупку жилья в Англии и Северной Ирландии, как указано в истории изменений на gov.uk.

Базовые ставки по данным gov.uk (для покупателя, у которого после сделки будет только одно жильё) таковы. В скобках итоговая ставка с надбавкой для нерезидента:

Ставки применяются к частям цены, как налоговые ступени. Надбавка же считается от всей суммы, начиная с первого фунта. Простой пример: при покупке за £300 000 обычный SDLT составит £5 000, а для нерезидента, не покупающего первое жильё в обход других правил, около £11 000. Если у вас уже есть другое жильё, gov.uk предусматривает ещё 5% сверху к обычным ставкам, и эти надбавки суммируются. Точный расчёт под вашу ситуацию можно прикинуть в калькуляторе гербового сбора, но окончательную цифру подтверждает солиситор или налоговый консультант.

Как определяется, нерезидент вы или нет? Не по гражданству и не по визе. Для физических лиц действует отдельный тест: в целом считается, сколько дней вы фактически находились в Великобритании. Порог составляет 183 дня за период около даты покупки. Если на момент подачи декларации вы его не набрали, вы подаёте её как нерезидент и платите 2%. Если позже вы проведёте в стране достаточно времени, надбавку можно вернуть, уточнив декларацию; действующие сроки и условия подачи смотрите на gov.uk или уточняйте у налогового консультанта. Если кто-то из совместных покупателей нерезидент, все покупатели считаются нерезидентами, и надбавка 2% применяется ко всей цене. Исключение составляют супруги и партнёры по гражданскому партнёрству, живущие вместе: если один из них считается резидентом Великобритании для целей SDLT, оба считаются резидентами и надбавка не взимается. Детали теста сложнее, чем кажутся, поэтому его стоит обсудить с налоговым консультантом до обмена контрактами.

Как проверяют иностранного покупателя и откуда должны прийти деньги?

Каждого покупателя проверяют на личность и происхождение средств, но для денег из-за рубежа проверка подробнее. Солиситоры обязаны делать это по британским правилам противодействия отмыванию денег (Money Laundering Regulations 2017), и если нужной информации нет, солиситор не вправе вести вашу сделку.

Что обычно просят предоставить:

Банк-кредитор делает собственную проверку параллельно с солиситором. Частая причина задержек одна: документы приходят по частям, уже после того как продавец ждёт обмена контрактами.

Заметка Optivest. Покупатели из-за рубежа чаще всего теряют время не на ипотеке и не на поиске объекта, а на пакете подтверждающих документов. Соберите его заранее, в день, когда предложение принято, а лучше ещё до выбора объекта. Проверьте, что имя и фамилия в паспорте, банковских документах и справках написаны одинаково, а все документы на других языках имеют переводы, которые примет солиситор. Мелкие расхождения тормозят сделку сильнее, чем кажется.

Влияют ли британские санкции на покупку недвижимости?

Да: тот, кто включён в британский санкционный список, не может совершать сделки с недвижимостью, а солиситоры проверяют каждого клиента. Единый официальный перечень лиц под санкциями, UK Sanctions List, публикует FCDO: с 28 января 2026 г. консолидированный список OFSI закрыт и больше не обновляется, а сам OFSI по-прежнему отвечает за применение и контроль финансовых санкций. Как указывает регулятор CILEx Regulation, юридические фирмы не вправе принимать платежи от таких лиц и работать с их экономическими ресурсами, включая имущество, а ограничения прямо охватывают сопровождение сделок с недвижимостью (conveyancing).

Для обычного покупателя это означает не политический вопрос, а процедуру: проверка по спискам входит в стандартный онбординг, как и проверка личности. Если вы не числитесь в списках и ваша структура владения прозрачна, она проходит без последствий. Если вы не уверены, затрагивают ли санкции вас, партнёров или компанию, через которую планируете покупать, это вопрос к солиситору, имеющему регуляцию SRA, до того как вы переведёте деньги на любой британский счёт. Мы такие вопросы не оцениваем и не даём по ним заключений.

Можно ли получить ипотеку в Великобритании нерезиденту?

Можно, но выбор кредиторов у нерезидента заметно уже, а первоначальный взнос выше. Не все банки выдают ипотеку нерезидентам, а те, что работают с ними, ставят свои условия. Ипотеку нерезидентам выдают специализированные кредиторы и международные подразделения банков.

Конкретные цифры у каждого кредитора свои. Размер первоначального взноса и максимальное соотношение кредита к стоимости (LTV) для нерезидентов устанавливает сам кредитор, универсального правила нет: на условия влияют кредитор, страна проживания, валюта дохода, тип объекта и цель покупки (для себя или для сдачи в аренду). У каждого кредитора свой список стран и валют, которые он принимает, и для покупателей из СНГ, Балтии, Израиля, Кипра или ОАЭ это один из первых вопросов, который нужно прояснить. Доход в иностранной валюте кредиторы обычно оценивают консервативно, с поправкой на курс.

Не забудьте и о сопутствующих расходах: гербовый сбор с надбавкой, юридическое оформление сделки (conveyancing), оценка и комиссии. Они платятся сверх первоначального взноса. Предварительные расчёты можно сделать в ипотечном калькуляторе, а реальные условия под ваш профиль подтверждает ипотечный брокер, авторизованный FCA, в предварительном одобрении ипотеки (AIP).

Нужно ли регистрироваться, если покупать через иностранную компанию?

Да: иностранная компания не может купить недвижимость в Великобритании, пока не зарегистрирована в Register of Overseas Entities и не получила Overseas Entity ID. Реестр ведёт Companies House, он заработал 1 августа 2022 г. на основании закона Economic Crime (Transparency and Enforcement) Act 2022. Требования для земельной регистрации вступили в силу 5 сентября 2022 г.

Что это значит на практике:

Реестр касается компаний, а не физических лиц. Если вы покупаете на своё имя, регистрироваться в нём не нужно. И отдельно про налоги: надбавка 2% распространяется и на компании, контролируемые нерезидентами, а для юридических лиц действуют собственные, более высокие ставки гербового сбора. Поэтому вопрос «покупать лично или через компанию» нужно считать с налоговым консультантом до выбора структуры, а не после.

Фрихолд или лизхолд: есть ли разница для иностранного покупателя?

Для права покупки разницы нет: иностранец может приобрести и фрихолд, и лизхолд, и надбавка 2% применяется к обоим вариантам. Разница в другом, и она касается каждого покупателя.

Фрихолд (freehold) означает, что вы владеете и зданием, и землёй под ним. Лизхолд (leasehold, долгосрочная аренда) даёт право владеть квартирой на срок, указанный в договоре аренды. Квартиры в Лондоне чаще всего продаются именно как лизхолд. Поэтому при выборе смотрите на оставшийся срок аренды, размер ground rent (земельная рента) и service charge (сервисный сбор): они влияют и на ежегодные расходы, и на то, как легко потом продать квартиру и получить под неё ипотеку. Для новостроек эти условия застройщик обычно раскрывает заранее, а при покупке на вторичном рынке солиситор должен их проверить. Подробнее о том, чем грозят скрытые расходы по сервисному сбору и облицовке здания, рассказывает наш отдельный разбор.

Если покупает иностранная компания, лизхолд касается её ещё и через ROE: реестр применяется к фрихолду и к аренде на срок свыше семи лет, то есть практически ко всем квартирам с обычным долгосрочным лизхолдом.

Что делать дальше, если вы нерезидент и хотите купить квартиру в Лондоне?

Начните с трёх вопросов: из каких средств вы покупаете, в какой стране и в какой валюте они находятся и нужна ли вам ипотека. От ответов зависит и пакет документов, и состав налогов, и круг кредиторов. Валютные вопросы мы разобрали отдельно: при покупке из-за рубежа на итоговую стоимость сильно влияет способ конвертации денег, и этот выбор стоит сделать заранее.

Дальше обычно складывается такой порядок: предварительная оценка бюджета, предварительное одобрение ипотеки (если она нужна), выбор объекта, найм солиситора, обмен контрактами и completion (завершение сделки). Мы помогаем с подбором проекта, ипотекой и организацией юридического сопровождения через партнёров, а также с управлением недвижимостью после покупки.

Частые вопросы

Нужен ли вид на жительство, чтобы купить квартиру в Англии?

Нет, ВНЖ для покупки не нужен. Налоговая оценка тоже не зависит от визы: тест на резидентство для надбавки к SDLT основан на количестве дней в стране, а не на гражданстве или иммиграционном статусе. Вопросы виз и права на проживание решаются отдельно, и Optivest по ним не консультирует: обращайтесь к иммиграционному юристу.

Можно ли вернуть надбавку 2%, если я потом перееду в Великобританию?

Это возможно. Если после покупки вы проведёте в стране достаточно дней по тесту на резидентство, вы можете уточнить декларацию по SDLT и вернуть надбавку. Срок для такого обращения ограничен, его нужно проверить на gov.uk или у налогового консультанта. Условия теста подробные, поэтому планировать переезд и возврат лучше с налоговым консультантом.

Могут ли мне отказать в покупке из-за гражданства или страны проживания?

Само по себе гражданство не является основанием для отказа. Препятствиями могут стать другие обстоятельства: включение в санкционный список, невозможность подтвердить источник средств или то, что страна проживания не входит в перечень, который принимает конкретный кредитор по ипотеке. Последнее касается только покупки с ипотекой, при покупке за собственные средства лимитов кредиторов нет.

Можно ли купить недвижимость в Англии через компанию?

Можно, но с дополнительными шагами. Иностранная компания сначала регистрируется в Register of Overseas Entities, раскрывает бенефициаров и получает Overseas Entity ID. Кроме того, для компаний действуют собственные ставки гербового сбора и надбавка для нерезидентов, поэтому такую структуру нужно просчитать с налоговым консультантом и солиситором.

Какой первоначальный взнос нужен нерезиденту для ипотеки в Великобритании?

Универсальной цифры нет: условия зависят от кредитора, страны проживания, валюты дохода и цели покупки. Свою ситуацию лучше оценивать с ипотечным брокером, авторизованным FCA, который видит предложения нескольких кредиторов.

Что важно помнить

Материал носит информационный характер и не является инвестиционной, юридической или налоговой консультацией. Правила, ставки и пороги меняются, а ваша ситуация может отличаться от общей. Перед принятием решений обратитесь к налоговому консультанту в Великобритании, солиситору, регулируемому SRA, брокеру, регулируемому FCA, или независимому финансовому консультанту (IFA). Optivest не даёт налоговых, юридических и иммиграционных консультаций.

Если вы хотите понять, как эти условия ложатся на ваш бюджет и страну проживания, поговорите с командой Optivest на русском языке: мы поможем сориентироваться в вариантах и подготовить следующие шаги.