Comprar vivienda en Londres a distancia: poder notarial, apostilla y firma electrónica

Sí, se puede comprar una vivienda en Londres sin pisar el Reino Unido. Lo normal es combinar visitas por vídeo o un representante de confianza, verificación de identidad a distancia, firma electrónica (o firma ante un testigo local) y una transferencia bancaria a la cuenta de su solicitor. El poder notarial con apostilla existe como alternativa, pero no suele ser la primera opción.

Lo que de verdad condiciona la operación no es la distancia, sino el papeleo previo. Los solicitors británicos están obligados a identificarle y a comprobar de dónde procede el dinero, y con un comprador que vive en otro país esos controles se hacen con más detalle. Quien llega con los documentos preparados avanza mucho más rápido que quien los envía por partes.

Una aclaración previa sobre nuestro papel: Optivest es una consultoría de inversión inmobiliaria y un bróker hipotecario autorizado por la FCA. No presta asesoramiento jurídico, fiscal ni migratorio. Los trámites legales de la compraventa (conveyancing) los lleva un solicitor (abogado) regulado, y las dudas sobre su situación fiscal deben consultarse con un asesor cualificado.

¿Cómo se elige un inmueble en Londres sin visitarlo?

Se elige con vídeos en directo, planos, informes y, si el importe lo justifica, una persona de su confianza que lo vea por usted. Una visita por videollamada con el promotor o con el agente inmobiliario sirve para descartar rápido. No sustituye a una segunda mirada sobre el terreno.

Esa segunda mirada puede ser un familiar que viva en Londres, un tasador independiente (surveyor) o, en obra nueva, un profesional de inspección que revise la vivienda antes del cierre. Pida siempre que la zona se vea a distintas horas del día y que le enseñen los alrededores, no solo el apartamento. Un vídeo bien grabado enseña el salón. La calle, el ruido y el trayecto a la estación hay que mirarlos aparte.

Si está empezando y todavía no tiene claro el tipo de inmueble, conviene revisar antes las diferencias entre obra nueva y segunda mano. Para un comprador remoto, la elección condiciona mucho el calendario y las garantías.

¿Cómo se verifica la identidad de un comprador extranjero a distancia?

Su solicitor le identificará por vías digitales o mediante copias certificadas de su pasaporte y de su justificante de domicilio, y además le pedirá pruebas del origen de los fondos. No es un trámite opcional: los solicitors están sujetos a la normativa británica contra el blanqueo de capitales y a las normas de su regulador, la SRA, que en general les obligan a confirmar la identidad del cliente y a comprobar de dónde sale el dinero. Consulte los requisitos exactos con su solicitor y en las fuentes oficiales.

Según Experts for Expats, muchos solicitors verifican la identidad con herramientas digitales o a través de notarios, lo que reduce la necesidad de viajar. Otros, sobre todo los despachos pequeños, rechazan clientes no residentes por el trabajo adicional. Por eso conviene encargar la operación a un despacho acostumbrado a este perfil de comprador.

Tenga a mano, desde el día en que su oferta sea aceptada:

Si un documento se emitió fuera del Reino Unido, es posible que haya que traducirlo o legalizarlo ante notario antes de que lo acepten.

¿Se puede firmar la compraventa con firma electrónica?

Sí, en muchos documentos, y con condiciones. HM Land Registry acepta desde julio de 2020 escrituras firmadas electrónicamente, y hoy su guía práctica 82 recoge varios tipos de firma electrónica admitidos. Lo que cambia según el documento es el tipo de firma exigido, y quien lo decide es su solicitor, no usted.

Hay un punto que suele sorprender a los compradores. Cuando el documento es una escritura (deed), la firma exige un testigo presente físicamente. HM Land Registry lo describe así: el firmante firma de forma electrónica ante la presencia física del testigo, que también firma. Esto significa que una videollamada no sustituye al testigo. Su guía 82 añade que, en el método llamado «Mercury», cada parte imprime solo la hoja de firmas, la firma delante de un testigo y envía una copia escaneada a su conveyancer.

En la práctica, para un comprador que vive en Madrid, Ciudad de México, Bogotá o Santiago, esto se resuelve con un testigo independiente en su ciudad: un notario, un abogado local o una persona de confianza que su solicitor acepte. Según el despacho Michelmores, la buena práctica es un testigo independiente, mayor de edad y sin parentesco con el firmante, y que no sea otra parte de la escritura. Pregunte a su solicitor quién le sirve, antes de firmar y no después.

Además, según el despacho Ashfords, para poder usar la firma electrónica todas las partes deben tener un conveyancer que actúe por ellas, como exige HM Land Registry. Es otra razón para no improvisar con un abogado que no conozca el sistema.

¿Cuándo hace falta un poder notarial y qué es la apostilla?

Un poder notarial hace falta solo si no puede firmar usted mismo y quiere que otra persona firme en su nombre. Es una alternativa, no un requisito de la compra. Si opta por ella, el poder debe otorgarse ante notario en su país y apostillarse allí.

La apostilla es el sello que certifica la autenticidad de la firma o del sello de un documento público, y simplifica su uso entre los países del Convenio de La Haya. España, México, Colombia, Argentina, Chile y Perú son partes de ese convenio, así que un documento notarial otorgado en cualquiera de ellos se apostilla en su propio país, ante la autoridad que designe, y no en Londres. El gov.uk lo deja claro respecto a su propio servicio: no sirve para legalizar documentos emitidos fuera del Reino Unido.

El poder, además, debe ser específico: nombre del apoderado, inmueble o tipo de operación, y facultades concretas. HM Land Registry comprueba que el poder se otorgó de forma válida, que seguía vigente, que autorizaba la acción concreta y, si hace falta, que se hizo bajo la norma correcta. Un poder genérico redactado para otros fines suele dar problemas.

El apoderado también tendrá que acreditar su identidad ante el solicitor. Elíjalo con el mismo cuidado que a un socio, porque firmará en su nombre un contrato de compra.

¿Por qué muchos solicitors se muestran cautelosos con los poderes notariales extranjeros?

Porque un poder otorgado en otro país se rige por el derecho de ese país, y el solicitor tiene que asegurarse de que sirve para registrar la compra en Inglaterra y Gales. Para un poder británico, la norma de HM Land Registry es que debe constar en una escritura (deed). Para uno extranjero, la propia guía práctica 9 añadió en abril de 2023 una sección específica sobre cómo ejecutar documentos bajo un poder de ley extranjera, lo que indica que este terreno exige más cuidado.

Si el poder tiene un defecto, el problema no se ve hasta el registro, cuando la compra ya está hecha. En nuestra experiencia, muchos solicitors prefieren que el comprador firme personalmente, ya sea de forma electrónica o en papel, y reservan el poder para casos en que no hay otra salida. Si su situación exige un poder, hable con el solicitor antes de acudir al notario: quizá le pida un texto concreto, una traducción o un orden determinado de trámites. Si hay hipoteca, consulte también si el prestamista acepta que firme un apoderado. Para el detalle de la financiación, puede consultar nuestra guía de hipoteca para no residentes en el Reino Unido.

Nota de Optivest: vemos con frecuencia dos errores en compradores remotos. El primero es ir al notario a otorgar un poder «por si acaso» antes de hablar con el solicitor, y descubrir después que el texto no sirve y hay que repetirlo con otra apostilla. El segundo es enviar los documentos de identidad y de origen de fondos en tandas, a medida que el despacho los reclama: cada ronda añade días. Reunirlo todo el primer día suele ahorrar más tiempo que cualquier trámite exprés.

¿Cómo se envían los fondos al Reino Unido sin cometer errores?

Se envían por transferencia bancaria a la cuenta de clientes de su solicitor, una vez que este le haya confirmado el importe exacto y que los controles de origen de fondos estén resueltos. Hay tres cosas que conviene hacer bien.

Calcule también el coste fiscal desde el principio. Según gov.uk, si no ha estado presente en el Reino Unido al menos 183 días durante los 12 meses anteriores a la compra, no se le considera residente a efectos del Impuesto de Timbre (SDLT), y por lo general pagará un recargo para no residentes del 2% al comprar una vivienda en Inglaterra o Irlanda del Norte. Puede estimarlo con nuestra calculadora del Impuesto de Timbre. Su solicitor presenta y paga el impuesto dentro de los plazos legales.

¿Hay que estar presente en el cierre de la compraventa y quién recibe las llaves?

No. El intercambio de contratos y el completion (cierre de la compraventa) son operaciones entre solicitors y bancos: usted no necesita estar en Londres ni en ese día ni en ese momento. Lo que sí debe haber hecho antes es firmar, tener los fondos en la cuenta del despacho y haber dado las instrucciones claras.

Las llaves se entregan en el cierre a quien usted haya designado: su solicitor, una persona de confianza o la empresa que vaya a encargarse de la gestión de la propiedad. Si piensa alquilar el inmueble, lo razonable es que el gestor las reciba directamente, haga la primera inspección y prepare la vivienda para el primer inquilino. Después del cierre, el solicitor registra la propiedad a su nombre en HM Land Registry.

En su proceso de compra verá cómo se encadenan estos pasos, desde la reserva hasta el registro.

¿Cómo se revisa una obra nueva sin estar en Londres?

Se revisa contratando a un profesional de inspección que haga el snagging (revisión de defectos) antes del cierre y presentando la lista de defectos al promotor. En obra nueva, esta revisión es uno de los momentos que más valor aportan a un comprador remoto.

Según el Consumer Code for Home Builders, el constructor debe invitar al comprador a una inspección previa al cierre y sigue atendiendo los defectos menores durante dos años después. Este código protege al comprador desde la reserva hasta dos años después del cierre. Además, para reservas hechas desde enero de 2024, incluye 14 días de desistimiento desde la fecha de reserva, durante los cuales el depósito de reserva debe devolverse íntegramente. Si el comprador se retira después de ese plazo, el depósito sigue siendo reembolsable, menos los costes razonables que el constructor haya comunicado por adelantado.

Hay un matiz que un inversor no debe pasar por alto. Según la organización HomeOwners Alliance, el New Homes Quality Code, que es el otro código vigente y fue actualizado en marzo de 2026 para reservas desde el 2 de marzo de 2026, no cubre a quien compra una vivienda como inversión. Pregunte a su solicitor y al promotor qué código se aplica a su compra y qué protección le queda, sobre todo si compra sobre plano (off-plan).

Si todavía está comparando proyectos, en la sección de proyectos puede ver opciones de obra nueva en Londres.

Preguntas frecuentes

¿Se puede comprar una casa en Reino Unido sin viajar?

Sí. No hay restricción legal para que un no residente compre en Inglaterra y Gales, y todo el proceso puede hacerse a distancia con un solicitor acostumbrado a clientes internacionales. Lo que más tiempo consume son los controles de identidad y de origen de fondos, más que la propia compra.

¿Es obligatoria la apostilla para comprar en Londres?

No siempre. Solo hace falta si usa un poder notarial o algún otro documento público otorgado en su país que su solicitor deba presentar. En ese caso la apostilla se obtiene en su país de origen, y España, México, Colombia, Argentina, Chile y Perú participan en el Convenio de La Haya.

¿Cuánto cuesta apostillar un documento británico?

El servicio oficial de gov.uk cobra £45 por documento más los gastos de mensajería o correo en la modalidad en papel, y £35 en la e-Apostille, según la información que el Reino Unido facilita a la Conferencia de La Haya. Estas tarifas son para documentos emitidos en el Reino Unido, no para su poder otorgado en su país.

¿Vale la firma electrónica en una compraventa en el Reino Unido?

Vale en muchos casos, siempre que se cumplan los requisitos de HM Land Registry. En las escrituras, el testigo debe estar físicamente presente, por lo que una videollamada no basta. Su solicitor indicará qué tipo de firma electrónica usar y quién puede ser testigo.

¿Pagan recargo los compradores que no viven en el Reino Unido?

Normalmente sí. Gov.uk señala que, si no ha estado presente 183 días en los 12 meses anteriores a la compra, se le considera no residente a efectos del SDLT y suele aplicarse un recargo del 2% en Inglaterra e Irlanda del Norte. Confirme su caso concreto con su solicitor o con un asesor fiscal.

Las cifras, tasas, fechas y requisitos de este artículo son orientativos y pueden cambiar. Confirme siempre los datos vigentes en las fuentes oficiales o con el equipo de Optivest antes de tomar una decisión. Si quiere plantear su caso concreto, hable con el equipo de Optivest y le ayudaremos a ordenar los pasos desde su país.