Mortgage Takvimi: Neyin Ne Zaman Olacağını Bilmek

"Ne kadar sürer?" sorusunun dürüst cevabı bir aralıktır, tek sayı değildir — çünkü süreç tek bir hat değil, paralel yürüyen iki hattır: kredi hattı (başvuru → underwriting → offer) ve hukuk hattı (conveyancing → exchange → completion). Bu rehber, her aşamanın 2026 gerçek sürelerini, geçerlilik pencerelerini ve gecikmenin asıl nerede doğduğunu gösteriyor.

Hızlı Cevap: Standart tablo: DIP/AIP 1-7 gün (60-90 gün geçerli) → tam başvuru → offer 2-4 hafta düz vakada, ortalama 3-6 hafta (aracı panel ortalaması ~10,8 gün; uzman/karmaşık vakalar 5-8 hafta) → mortgage offer tipik 6 ay geçerli → conveyancing 8-12 hafta, büyük ölçüde paralel → exchange → completion 1-4 hafta. Toplam: başvurudan anahtara tipik 3-6 ay; DIP'ten completion'a 8-16 hafta. En sık gecikme kaynağı kreditör değil hukuk hattıdır: aramalar, lease sorunları, survey bulguları, zincir.

Rol netliği: Optivest FCA-yetkili mortgage aracısıdır; kredi vermeyiz, finansal tavsiye vermeyiz. Ürün uygunluğu tavsiyesi süreçte yetkili danışman tarafından verilir.

Aşama 1: Decision in Principle (1-7 Gün)

Doğrudan cevap: DIP (AIP/MIP olarak da anılır), kreditörün beyan gelir-giderinize ve ön kredi kontrolüne dayanarak "şu tutarı verebilirim" demesidir — ciddi mülk aramaya başlamadan önce alınmalıdır. Emlakçılar teklif kabulünden önce görmek ister; tipik geçerlilik 60-90 gündür.

İnce ama önemli detay: DIP kontrolü bazı kreditörlerde soft, bazılarında hard sorgudur. Soft sorgu dosyanıza işlemez; hard sorgu işler. Hangisinin kullanıldığını başvurudan önce sorun — kredi geçmişi zayıf/boş profillerde bu fark daha da kritiktir.

Aşama 2: Tam Başvuru → Offer (2-6 Hafta)

Doğrudan cevap: mülk teklifi kabul edilince tam başvuru verilir; kreditör underwriting + değerleme yapar ve formal offer üretir. 2026 gerçekleri:

Süreyi sizin kontrolünüzdeki tek değişken belirler: belge hazırlığı. Eksik belge, sıradaki en yaygın durma nedenidir; işveren yazısı ~1 hafta alabilir, tercüme/apostil gereken belgeler daha uzun — hepsi başvurudan önce toplanabilir.

Aşama 3: Mortgage Offer — 6 Aylık Pencere

Doğrudan cevap: offer, kreditörün belirlenen şartlarla krediyi taahhüt ettiği belgedir ve tipik olarak 3-6 ay (standart pratikte 6 ay) geçerlidir. İki stratejik sonucu vardır:

1. Rate lock koruması: Offer, başvurudaki oranı kilitler. Conveyancing sırasında oranlar yükselirse kilitli oranınız korunur — 2026 gibi oynak bir ortamda (Mart-Nisan sıçramasını hatırlayın) bu ciddi bir korumadır. Oranlar düşerse otomatik iyileşmez; completion öncesi daha iyi ürüne geçiş bazı kreditörlerde mümkündür — sormaya değer. 2. Pencere-takvim eşleşmesi: Offer geçerliliğini beklenen conveyancing süresiyle yan yana koyun. Zincirli veya sorunlu lease'li alımda 6 ay dolabilir; uzatma politikası kreditöre göre değişir. Off-plan/yeni projede bu konu başlı başına kritiktir — standart 6 aylık offer, teslimi 12+ ay sonra olan projede işe yaramaz; bazı uzman kreditörler 12 aya kadar geçerlilik sunar. Bu özel durumu ayrı bir makalede derinlemesine işleyeceğiz.

Aşama 4: Conveyancing — Asıl Saat Burada İşler (8-12 Hafta)

Doğrudan cevap: sürecin en uzun ve en değişken parçası hukuk hattıdır ve gecikmeler genelde buradan doğar — kreditörden değil. Avukatınız aramaları yürütür (2-6 hafta), title/lease inceler, satıcı tarafına sorular yöneltir ve kreditörün hukuki şartlarını karşılar. Hızlandıranlar: offer kabulünde avukatı hemen atamak (offer'ı bekleyip başlamak haftalar kaybettirir — ilk işler paralel yürüyebilir), sorulara aynı gün dönmek, leasehold alımlarda yönetim paketini erken talep etmek. Yavaşlatanlar: aramalarda yerel yönetim yoğunluğu, lease sorunları, survey bulguları ve zincir.

Optivest Note: Danışmanlıkta gördüğümüz en pahalı zaman kaybı kalıbı şudur: alıcı krediye odaklanır, avukat atamasını "offer gelsin de" diye bekletir. Oysa kredi hattı ile hukuk hattı paraleldir; avukat, offer'dan bağımsız olarak aramaları ve sözleşme incelemesini başlatabilir. Hukuki destek hizmetimiz tam bu senkronu kurar — kredi ve hukuk hattının aynı takvimde bitmesi tesadüf değil planlamadır.

Aşama 5: Exchange → Completion (1-4 Hafta)

Doğrudan cevap: exchange, sözleşmelerin karşılıklı imzalanıp bağlayıcı hâle geldiği andır — depozito (çoğunlukla %10) yatar ve completion tarihi sabitlenir. Bu noktadan sonra cayma ciddi maliyetlidir. Completion günü fonlar transfer edilir, anahtar teslim alınır — ve SDLT beyan süreniz başlar (vergi rehberi).

Uçtan Uca Örnek Takvim

Toplam ~4 ay: tipik 3-6 ay bandının ortası. Non-resident vakada aynı iskelet +2-4 hafta ile çalışır.

Yasal uyarı: Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; finansal tavsiye değildir. Optivest FCA-yetkili mortgage aracısıdır; kredi veren değildir. Ürün uygunluğuna dair düzenlenmiş tavsiye süreçte yetkili danışman tarafından verilir. Mülkünüz, ödemeleri aksatmanız hâlinde geri alınabilir.

Frequently Asked Questions

DIP almak kredi notumu etkiler mi?

Kreditöre bağlı: bazıları soft (dosyaya işlemez), bazıları hard sorgu kullanır. Başvurudan önce hangisi olduğunu sorun; boş/ince kredi dosyalarında hard sorgu birikimi sonraki değerlendirmeleri zorlaştırabilir.

Offer'ım süresi dolmadan tamamlanamazsam ne olur?

Kreditörden uzatma istenebilir — politika kuruluşa göre değişir; bazıları güncel gelir belgeleriyle uzatır, bazıları yeniden başvuru ister. Riskli görünüyorsa süre dolmadan 4-6 hafta önce aracınızla konuşun; yeni projelerde baştan uzun geçerlilikli kreditör seçmek daha doğrudur.

Süreci en çok ne geciktirir?

İstatistiksel olarak hukuk hattı: aramalar, lease sorunları, survey bulguları ve zincir. Kredi tarafında ise eksik belge. İkisinin de panzehiri erken hazırlık ve paralel çalışmadır.

Offer aldıktan sonra oranlar düşerse ne yapabilirim?

Kilitli oranınız otomatik düşmez. Bazı kreditörler completion öncesi daha iyi ürüne geçişe izin verir — sorun. Alternatif (offer iptal + yeni başvuru) ancak oran kazancı, yeniden başvuru maliyeti ve takvim riskini aşıyorsa mantıklıdır; aracınızla hesaplayın.

Nakit alım ne kadar sürer?

Kredi hattı devre dışı kalır; süreç hukuk hattına iner — tipik 8-12 hafta. Yani nakit bile "birkaç hafta" değildir; aramalar ve title incelemesi nakitte de aynıdır.

Sonuç

Mortgage takvimi tek hat değil iki paralel hattır ve süreci yöneten, iki hattı aynı anda başlatandır: DIP erken, belgeler hazır, avukat teklif kabulü günü atanmış — gerisi disiplinli takiptir.

Takviminizi profilinize göre kurmak için Optivest'in mortgage ekibi hazır: Contact us veya WhatsApp. Non-resident rehberi ve mortgage hizmetimiz ile devam edin.