Off-Plan Mortgage: Ürün Sorunu Değil, Takvim Sorunu

Off-plan alımda mortgage'ın kendine özgü zorluğu oran veya kabul kriteri değildir — takvimdir. Üç saat aynı anda işler: geliştiricinin 42 günlük exchange baskısı, kreditörün 6 aylık offer penceresi ve inşaatın 12-24 aylık (ve kayabilen) teslim takvimi. Bu üç saat senkronize edilmezse, güçlü bir alıcı bile ya rezervasyon ücretini ya kilitli oranını ya da en kötüsü depozitosunu riske atar. Bu rehber senkronun nasıl kurulacağını anlatıyor.

Hızlı Cevap: Kural seti: (1) Standart mortgage offer 3-6 ay geçerlidir; teslim 8+ ay uzaktaysa standart ürün tanım gereği yetersizdir. (2) Yeni proje ürünlerinde 9-12 ay geçerlilik sunan kreditörler vardır (örnek: bir büyük kreditörde yeni proje offer'ı otomatik 270 gün) — kreditör seçiminde geçerlilik, oran kadar önemlidir. (3) Teslim 6-9 ay içindeyse rezervasyonda hemen başvurun; 12+ ay uzaktaysa bekleyin ve teslim ~6 ay penceresine girince başvurun. (4) Uzatma garantiye alınamaz: kreditör aynı şartlarla yenilemek zorunda değildir — planınızı "uzatma alamam" varsayımıyla kurun.

Rol netliği: Optivest FCA-yetkili mortgage aracısıdır; kredi vermeyiz, finansal tavsiye vermeyiz. Ürün uygunluğu tavsiyesi süreçte yetkili danışman tarafından verilir. Ayrıca not: Optivest yeni proje satışı da yapar — bu makaledeki uyarılar, kendi sattığımız projeler dahil her off-plan alım için geçerlidir.

Üç Saatin Anatomisi

Saat 1: Geliştiricinin 42 Günü

Doğrudan cevap: rezervasyon ücretini yatırdığınız an, çoğu geliştiricinin sözleşmesinde exchange için 42 günlük sayaç başlar. Süre kaçarsa tipik olarak tek seferlik 7-14 gün uzatma (bazen ücretli) alınır; o da yetmezse rezervasyon ücreti ve daire gider. 42 gün, sıfırdan başlayan alıcı için dardır — bu yüzden iyi alıcılar rezervasyondan önce hazırdır: DIP alınmış, aracı bilgilendirilmiş, avukat seçilmiş. Ödeme günü kredi ve hukuk hattı aynı anda start alır (iki paralel hat mantığı).

Saat 2: Kreditörün Offer Penceresi

Doğrudan cevap: standart offer 3-6 ay yaşar; off-plan'da bu pencere ana risktir. Ocak'ta başvurup Ağustos teslimli daire alırsanız, offer tesliminizden önce ölür. Yeniden başvuru; yeni kredi sorgusu, güncel oranlarla yeniden fiyatlama ve değişmiş olabilecek koşullarınızla yeniden değerlendirme demektir — kreditör eski şartları tekrarlamak zorunda değildir. 2026'nın oynak oran ortamında (Mart-Nisan sıçraması) bu gerçek bir maliyet riskidir.

Çözüm ürün tarafında: yeni proje için tasarlanmış, 9-12 ay geçerlilikli offer'lar. Somut örnek: bir büyük kreditörün yeni proje offer'ı otomatik 270 gün geçerlidir ve son 30 güne girildiğinde 45 günlük tek uzatma başvurusu yapılabilir. Esnek yeni proje sicili olan kreditörler arasında uzatma/LTV tarafında güçlü büyük bankalar ve vaka bazlı underwriting yapan orta ölçekli building society'ler sayılır — doğru eşleşme, projenizin teslim profiline göre kurulur.

Saat 3: İnşaatın Kayan Takvimi

Doğrudan cevap: gecikme istisna değil normdur — hava, tedarik zinciri, işgücü, planlama. Sözleşmenizdeki iki tarihi ayırt edin: beklenen teslim (anticipated completion) ve long-stop date (geliştiricinin sözleşmeyi ihlal etmeden teslim edebileceği son tarih — tipik olarak beklenen teslimin ~6 ay sonrası). Beklenen teslim Mart, long-stop Kasım ise geliştirici aradaki her ayı sözleşmeyi ihlal etmeden kullanabilir. Mortgage planınız beklenen teslime değil, long-stop senaryosuna dayanmalıdır.

Zamanlama Stratejisi: Teslim Tarihine Göre Karar Ağacı

İki okulun gerilimini dürüstçe not edelim: "hemen başvur, oranı kilitle" yaklaşımı oran riskini azaltır ama uzun gecikmede offer'ı öldürür; "geç başvur" yaklaşımı offer'ı korur ama aradaki oran hareketine açıktır. Doğru cevap projenin teslim güvenilirliğine bağlıdır — geliştiricinin önceki fazlarındaki zamanında teslim sicilini sormak, bu kararın en somut girdisidir.

Off-Plan'a Özgü Kreditör Kriterleri

Doğrudan cevap: yeni proje dosyası, ikinci elden üç noktada ayrışır. (1) LTV tavanları daha sıkıdır: tipik olarak evlerde %85, dairelerde %75-80 — "new build premium" (sıfır primi) nedeniyle kreditörler temkinlidir. (2) Geliştirici teşvikleri beyan edilmek zorundadır ve azami krediyi etkiler: SDLT katkısı, mobilya paketi, avukat masrafı gibi teşvikler değerlemeden düşülebilir. (3) Geliştirici, kreditörün panelinde olmalıdır ve değerleme, henüz var olmayan bir mülk için komşu projelerin emsalleriyle yapılır. Non-resident alıcıda bunların üzerine bilinen katman biner; off-plan'da LTV %60-70'e kadar inebilir ve kaynak denetimi daha titizdir.

Optivest Note: Yeni proje satan bir danışman olarak şunu açıkça söyleyelim: satış ofisinde (bizimki dahil) size gösterilen ödeme planı, mortgage takvimini değil geliştiricinin nakit akışını optimize eder. Rezervasyondan önce sorulacak üç soru sizi korur: Bu fazın long-stop tarihi ne? Önceki fazlar zamanında teslim edildi mi? Hangi kreditörler bu projeyi panelinde tutuyor? Üçüncü sorunun cevabı kısaysa, bu bir sinyaldir. Off-plan'ın yatırım tarafındaki riskleri için off-plan riskleri rehberimize bakın; arz yoğun pazarlarda teslim yılı riskinin nasıl çalıştığını Dubai arz analizi somut gösterir — mantık Londra'da da aynıdır.

Yasal uyarı: Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; finansal tavsiye değildir. Optivest FCA-yetkili mortgage aracısıdır; kredi veren değildir. Optivest yeni proje satışı yapan bir danışmandır; bu çıkar durumunu bilerek okuyun ve her projeyi (bizimkiler dahil) bağımsız doğrulayın. Ürün uygunluğu tavsiyesi süreçte yetkili danışman tarafından verilir. Mülkünüz, ödemeleri aksatmanız hâlinde geri alınabilir.

Frequently Asked Questions

Offer'ım teslimden önce dolarsa ne olur?

Uzatma talep edersiniz — ama kreditör takdirindedir ve aynı şartlar garanti değildir; bazı kreditörler güncel belgelerle uzatır, bazıları güncel oranla tam yeniden başvuru ister. Bu yüzden plan, "uzatma alamam" varsayımıyla kurulmalı ve kreditör baştan geçerlilik süresine göre seçilmelidir.

42 günde exchange gerçekçi mi?

Hazırlıklı alıcı için evet: DIP, aracı ve avukat rezervasyondan önce hazırsa kredi ve hukuk hattı aynı gün başlar. Sıfırdan başlayan alıcı için dardır; tek seferlik 7-14 günlük uzatmalar mümkündür ama garantisi ve bazen ücreti vardır.

Geliştirici teşvikleri krediyi neden etkiliyor?

Kreditörler teşvikleri (SDLT katkısı, mobilya, masraf paketi) fiilî fiyat indirimi olarak görür ve beyan zorunludur; toplamı belirli eşiği aşarsa kredi, düşürülmüş değer üzerinden hesaplanır. Beyan edilmeyen teşvik, sonradan ortaya çıktığında offer'ı riske atar.

Long-stop date neden bu kadar önemli?

Çünkü mortgage planınızın gerçek son tarihi odur: geliştirici, beklenen teslim ile long-stop arasındaki her günü sözleşmeyi ihlal etmeden kullanabilir. Offer geçerliliğinizi beklenen teslime değil long-stop'a göre hesaplayın.

Off-plan'da non-resident için LTV neden daha düşük?

İki risk katmanı üst üste biner: kreditör hem henüz var olmayan mülkün değerleme belirsizliğini hem non-resident profil riskini fiyatlar. Sonuç tipik %60-70 LTV ve daha titiz kaynak denetimidir; uzman kreditör eşleşmesi burada standarttan da kritiktir.

Sonuç

Off-plan mortgage üç saatin senkronudur: geliştiricinin 42 günü, kreditörün offer penceresi, inşaatın long-stop'u. Senkronu kuran alıcı için off-plan finansmanı yönetilebilir bir süreçtir; kurmayan için pahalı bir sürpriz zinciridir.

Projenizin teslim profiline göre kreditör ve zamanlama planı kurmak için Optivest'in mortgage ekibi hazır: Contact us veya WhatsApp. Süreç takvimi rehberi ve mortgage hizmetimiz ile devam edin.