%5 Peşinatla İngiltere'de Ev Almak: Freedom to Buy Neden Yeni İnşaatı Kapsamıyor?

İngiltere'de %5 peşinatla ev almak mümkün; peki yeni inşaat için de aynı kural geçerli mi? Bu soru, Türk yatırımcıların ve uluslararası alıcıların bize en sık yönelttiği sorulardan biri. Cevap, hangisinden bahsettiğimize göre değişiyor: elinizdeki şema, satın almak istediğiniz mülkün türüne göre temelden farklı çalışıyor. Temmuz 2025'te kalıcı hale gelen Freedom to Buy ile yeni inşaata özel tasarlanmış Deposit Unlock arasındaki bu ayrımı bilmeden hareket etmek, rezervasyon aşamasında ciddi sürprizlere yol açabiliyor.

Freedom to Buy Nedir ve Nasıl Çalışır?

Freedom to Buy, İngiliz hükümetinin kalıcı Mortgage Guarantee Scheme'ini yeniden markalayarak hayata geçirdiği bir girişimdir. Bu kalıcı %95 LTV mortgage şeması, 2021'de başlayıp Haziran 2025'te sona eren eski hükümet Mortgage Guarantee Scheme'inin yerini almış olup Temmuz'dan itibaren sürekli olarak erişilebilir hale gelmiştir. Şemanın amacı, katılımcı borç verenlere hükümet destekli bir güvence sunarak 91-95% LTV mortgage'ların piyasada kalıcı biçimde yer bulmasını teşvik etmektir.

Pratikte nasıl işliyor? Freedom to Buy için ayrı bir başvuru formu doldurmanıza gerek yok; standart bir %95 LTV ürününe başvuruyorsunuz, gerisini sistem otomatik olarak hallediyor. Lloyds, Halifax, NatWest, HSBC, Barclays ve Santander gibi katılımcı bankalardan %95 mortgage aldığınızda güvence devreye giriyor.

Şemanın temel koşulları şöyle sıralanabilir:

Freedom to Buy Yeni İnşaatı Kapsıyor mu?

Kısa yanıt: hükümet şema kurallarında açık bir kapsam dışı bırakma bulunmuyor olsa da uygulamada çoğu katılımcı banka yeni inşaatı bu ürün kapsamında onaylamıyor. Peşinatın alıcının kendi birikimlerinden olması gerekiyor; bağışlanan peşinatlar kabul edilmiyor ve yeni inşaat ile ortak sahiplik (shared ownership) mülkleri kapsam dışı bırakılıyor. Bazı kaynaklar Freedom to Buy'ın prensipte yeni inşaatı dışlamadığını belirtse de katılımcı bankalar şema içinde kendi koşullarını belirleyebiliyor; özellikle yüksek katlı daireler söz konusu olduğunda bu bankalar kendi politikaları çerçevesinde yeni inşaatı reddedebiliyor.

Neden böyle bir ayrım var? Mortgage bankaları, yeni teslim edilen bir mülkün ilk yıllarda değer kaybetme riskini (yeni inşaat iskontosunu) içselleştirmiş durumda. Mortgage borç verenler, ilk yıllardaki değer düşüşü riski nedeniyle normalde yeni inşaatlarda daha yüksek peşinat talep ediyor. Bu yüzden zaten yüksek riskli olan %95 LTV bir mortgage'ı sıfır yaşındaki bir inşaata bağlamak, birçok banka için iki katman risk üst üste demek. Sonuç: Freedom to Buy etiketi taşısa da çoğu ürün yeni inşaata kapıyı kapatıyor.

Yeni İnşaat İçin Tasarlanan Şema: Deposit Unlock

Yeni inşaat alıcılarına yönelik %5 peşinat imkânı sunan şema, Deposit Unlock oldu. Ancak burada önemli bir güncelleme var: Deposit Unlock, geliştiriciler tarafından finanse edilen bu şema, Nisan 2026'da yeni başvurulara kapandı. O tarihte halihazırda mortgage teklifi almış olan alıcılar bankası tarafından karşılanmaya devam ediyor; ancak yeni Deposit Unlock başvurusu artık mümkün değil.

Şemanın nasıl çalıştığını anlamak, kapatılan kapıdan sonra açılan alternatif kapıları görmek için hâlâ önemli.

İki Şemanın Yan Yana Karşılaştırması

Konuyu daha net görmek için iki şemanın temel farklarını tek bakışta özetleyelim:

Deposit Unlock Kapandıktan Sonra Yeni İnşaatta %5 Peşinat Hâlâ Mümkün mü?

Evet, hâlâ mümkün; ama şematik tek pencere kapandı ve alternatiflere erişim genellikle broker zorunluluğu getiriyor. Yeni inşaat alıcıları için mevcut seçenekler şunlardır: Own New Rate Reducer ve Deposit Drop gibi geliştirici destekli ürünler, bazı gelişmelerde sunulan geliştirici fonlu öz sermaye kredisi benzeri yapılar, standart piyasada kendi politikalarıyla sunulan %90-95 LTV mortgage'lar ve uygunluk koşullarını taşıyanlar için First Homes ile Shared Ownership gibi hükümet destekli yollar.

Own New Deposit Drop özellikle dikkat çekiyor: Own New'ın Deposit Drop ürünü, %5 peşinatlı yeni inşaat alımlarını hedefliyor ve bu açıdan Deposit Unlock'ın bıraktığı boşluğu doldurmaya çalışıyor.

Şema dışında, bazı bankaların kendi kriterleriyle yeni inşaat evlere %95 LTV ürünler sunduğu görülüyor; bu ürünler çoğunlukla daireler, geliştirici teşvikleri ve mülkün büyüklüğü veya değeriyle ilgili kendi kısıtlamalarını getiriyor.

Yeni inşaatlarda doğrudan bankaya başvurmak yerine broker kullanmak önem taşıyor; teşvik açıklaması, düşük LTV oranı gerektiren daire profilleri, inşaat gecikmelerinde teklif uzatmaları ve yalnızca broker kanalıyla erişilen şemalar gibi değişkenleri deneyimli bir broker baştan yönetiyor.

Yatırımcı Perspektifinden Kritik Nokta: Peşinat Tutarı Aynı, Şema Aynı Değil

Türk ve uluslararası yatırımcıların sıklıkla düştüğü bir yanılgı şu: Her iki şemada da rakam "%5 peşinat" olduğu için ikisinin birbirinin yerine kullanılabileceğini düşünmek. Oysa aradaki fark temelden yapısal. Freedom to Buy, ikincil piyasadaki (mevcut) konutlar için çalışan bir hükümet güvencesi; Deposit Unlock ise yalnızca yeni inşaat için tasarlanmış, geliştirici sektörünün finanse ettiği ayrı bir mekanizmaydı ve artık kapandı.

Peki bu fark pratikte ne anlama geliyor? Bir geliştirici sitesinde plan üzerinden (off-plan) rezervasyon yapan, fiyatına bakarak Freedom to Buy kapsamında mortgage alabileceğini zanneden alıcılar, mortgage danışmanına geldiğinde durumu yeniden değerlendirmek zorunda kalıyor. Normalde yeni inşaatlar için %15-25 oranında peşinat talep ediliyor. Bu yüzden off-plan bir mülk için mortgage planlamasını çok erken, hatta rezervasyon öncesinde başlatmak gerekiyor.

Optivest Notu: Yatırımcıların iki sık karşılaştığımız hatayı yapmamalarını öneririz. Birincisi, geliştirici satış ofisinde duyulan "%5 ile alabilirsiniz" ifadesinin hangi şemaya ya da ürüne dayandığını sormadan ilerlemek. İkincisi, mortgage danışmanını rezervasyon sonrasına bırakmak. Off-plan işlemlerde banka teklifi ile inşaat teslimi arasındaki süre çoğu zaman 18-24 ay ya da daha fazla; bu sürede faiz ortamı, banka politikaları ve ürün erişimi değişebiliyor. Şema uygunluğunu, mortgage danışmanınızla birlikte rezervasyon öncesinde netleştirin. Erken adım atmak seçenek genişliği demektir.

Sorumluluk Sınırları ve Yasal Uyarı

Optivest bir gayrimenkul yatırım danışmanlığı ve FCA yetkili mortgage aracısıdır; vergi, hukuki veya göçmenlik tavsiyesi vermez. Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; yatırım, hukuki veya vergi tavsiyesi niteliği taşımaz. Mortgage uygunluğu, bireysel mali durumunuza, kredi geçmişinize ve satın almak istediğiniz mülkün özelliklerine bağlıdır. Şema koşulları ve banka politikaları değişkendir; bu makalede verilen bilgiler kamuya açık kaynaklara dayanmakta olup yazım tarihinden sonra güncellenmiş olabilir. Herhangi bir finansal karar vermeden önce FCA yetkili bir mortgage brokerına, SRA üyesi bir solicitor'a ve bağımsız bir vergi danışmanına başvurmanızı tavsiye ederiz.

Sık Sorulan Sorular

Freedom to Buy'a başvurmak için İngiltere vatandaşı olmam gerekiyor mu?

Freedom to Buy, yalnızca birinci konut (primary residence) alımlarına yönelik bir şema ve başvuranın vatandaşlığına değil, Birleşik Krallık'ta ikamet durumuna ve bankacılık uygunluğuna bakıyor. Şema, birincil konut olması ve değerin £600.000'ı geçmemesi koşuluyla ilk kez ev alanlar ve ev değiştirenlere açık. Bununla birlikte, yurt dışında ikamet eden ya da sınırlı İngiltere kredi geçmişine sahip uluslararası alıcılar için banka uygunluğu çok daha dar bir çerçevede değerlendiriliyor; bu konuyu mortgage brokerinizle ayrıntılı ele almanız gerekiyor.

Deposit Unlock kapandıysa off-plan evde %5 peşinat imkânım tamamen bitti mi?

Hayır, bitmedi. Deposit Unlock kapandı ama yeni inşaatta %5 peşinat kapısı kapanmadı. Own New'ın Rate Reducer ve Deposit Drop ürünleri, geliştirici destekli yeni inşaat alımlarına yönelik güncel alternatifler arasında yer alıyor. Ayrıca bazı bankalar kendi kriterlerine göre yeni inşaata %95 LTV ürün sunuyor; ancak bu ürünler genellikle yalnızca broker kanalıyla erişilebilir ve geliştiricinin şemaya dahil olup olmadığına göre büyük farklılıklar gösteriyor.

Hükümet garantisi, mortgage faiz oranımı düşürüyor mu?

Freedom to Buy şeması, risk yükünü bankalar ile hükümet arasında yeniden dağıtıyor; ancak bu durum borçlunun ödeyeceği faizi doğrudan ucuzlatmıyor. Hükümet güvencesi, arka planda çalışan bir mekanizma; faiz oranınız yine de piyasa koşullarına, bireysel kredi profilinize ve seçtiğiniz ürüne göre belirleniyor.

Buy-to-let (kiralık) bir mülk için Freedom to Buy kullanabilir miyim?

Freedom to Buy kapsamında bir kiralık mülk satın almak mümkün değil; şema yalnızca birinci konut alımlarına yönelik. Yatırım amaçlı bir mülk için standart buy-to-let mortgage ürünleri farklı peşinat gereklilikleri (genellikle %25 veya üzeri) ve ayrı uygunluk kriterleri içeriyor.

Mülk değeri £600.000'ın üzerindeyse ne yapabilirim?

Freedom to Buy'ın £600.000 tavanını aşan mülkler bu şemanın kapsamına girmiyor. Bu fiyat eşiğinin üzerinde, şema dışı peşinat ve ürünlerle ilerlemek gerekiyor. Bu durum özellikle Londra'da hedef alınan birçok yeni inşaat mülk için geçerli; merkezi lokasyonlarda bu fiyat eşiği çabuk aşılabiliyor. Daha yüksek bütçeli alımlarda %25 peşinat ve özel bankacılık yapıları gibi alternatif finansman yolları devreye giriyor.

Off-plan bir mülk için mortgage teklifini ne zaman almalıyım?

Mortgage teklifi için en geç rezervasyon aşamasında harekete geçmeniz gerekiyor; tercihen daha önce. Off-plan işlemlerde banka teklifleri genellikle 6 ay geçerlilik süresi taşıyor ve pek çok geliştirici 18-24 aylık inşaat süresi öngörüyor. Bu uçurum, mortgage planlamasını takvime bağlı bir meseleye dönüştürüyor. Şema erişilebilirliği ve faiz ortamı bu süre zarfında değişebiliyor; dolayısıyla danışmanınızla birlikte yedek senaryolar da planlamak önem kazanıyor.

Şema karmaşıklığı ve off-plan alımların takvim hassasiyeti, doğru araçla çalışmayı zorunlu kılıyor. Freedom to Buy ile Deposit Unlock arasındaki farkı, hangi geliştiricinin hangi şemaya dahil olduğunu ve mevcut banka politikalarını bireysel durumunuza göre değerlendirmek istiyorsanız Optivest ekibiyle görüşebilirsiniz.