Freedom to Buy مقابل Deposit Unlock: أيهما يناسب المنازل الجديدة؟

شراء عقار في بريطانيا بدفعة أولى لا تتجاوز 5% من قيمة العقار أمر ممكن فعلاً، لكن الإجابة الكاملة تتوقف على سؤال جوهري: هل العقار الذي تبحث عنه قائم أم قيد الإنشاء؟ هذا السؤال تحديداً يُفرز المسار الصحيح من المسار الخاطئ. Freedom to Buy، الذي أصبح دائماً منذ يوليو 2025، وDeposit Unlock، الذي أوصد أبوابه أمام الطلبات الجديدة في أبريل 2026، برنامجان يتشاركان الرقم ذاته (5%) لكنهما يقومان على منطق مختلف تماماً. المستثمرون الأتراك والدوليون الذين يتجاهلون هذا الفارق يجدون أنفسهم أمام مفاجآت غير محسوبة حين يصلون إلى مرحلة الحجز.

ما هو برنامج Freedom to Buy وكيف يعمل؟

Freedom to Buy هو إعادة إطلاق دائمة لبرنامج ضمان الرهن العقاري الحكومي البريطاني. جاء هذا البرنامج خلفاً للـ Mortgage Guarantee Scheme الحكومي القديم الذي انطلق عام 2021 وانتهت مدته في يونيو 2025، ليحل محله برنامج مستدام يمكن الوصول إليه باستمرار منذ يوليو 2025. الهدف منه تشجيع البنوك المشاركة على إبقاء منتجات الرهن بنسبة 91-95% من قيمة العقار (LTV) متاحة في السوق بشكل دائم، وذلك من خلال ضمان حكومي يدعم هذه البنوك.

الآلية العملية مُيسَّرة: لا يحتاج المشتري إلى تقديم طلب منفصل لهذا البرنامج، بل يتقدم بطلب رهن عقاري اعتيادي بنسبة 95% من إحدى البنوك المشاركة، وتعمل الضمانة الحكومية في الخلفية تلقائياً. البنوك المشاركة في البرنامج تشمل Lloyds وHalifax وNatWest وHSBC وBarclays وSantander.

الشروط الجوهرية للبرنامج:

هل يشمل Freedom to Buy المنازل الجديدة؟

الجواب المباشر: لا توجد في قواعد البرنامج الرسمية استثناء صريح للمنازل الجديدة، لكن الواقع التطبيقي يقول شيئاً مختلفاً. معظم البنوك المشاركة ترفض في الممارسة الفعلية تمويل المنازل الجديدة ضمن هذا البرنامج. إضافة إلى ذلك، تقع عقارات الملكية المشتركة (shared ownership) خارج نطاق التغطية. صحيح أن بعض المصادر تشير إلى أن Freedom to Buy لا يستبعد المنازل الجديدة من حيث المبدأ، لكن البنوك المشاركة تضع شروطها الخاصة داخل إطار البرنامج، وكثيراً ما ترفض المنازل الجديدة وفق سياساتها الداخلية، لا سيما في ما يخص الشقق متعددة الطوابق.

السبب في ذلك بسيط ومنطقي: المصرفيون يستوعبون جيداً ظاهرة انخفاض قيمة العقار الجديد في سنواته الأولى. رهن بنسبة 95% يعني هامشاً ضيقاً أصلاً، فإن أُضيف إليه عقار لم يمضِ عليه يوم واحد وقد يفقد جزءاً من قيمته فور تسليمه، تتضاعف طبقات المخاطرة. الخلاصة: حمل البرنامج اسم Freedom to Buy لا يضمن قبول طلبك على عقار جديد.

البرنامج المصمَّم أصلاً للمنازل الجديدة: Deposit Unlock

Deposit Unlock هو البرنامج الذي صُمِّم تحديداً ليمنح مشتري المنازل الجديدة إمكانية الشراء بدفعة أولى 5%. لكن ثمة تحديث بالغ الأهمية: هذا البرنامج، الذي موّله قطاع البناء لا الحكومة، أغلق أبوابه أمام الطلبات الجديدة في 30 أبريل 2026. المشترون الذين كانوا يحملون عروض رهن سارية قبل ذلك التاريخ يستمر تغطيتهم من قِبل البنوك، أما الطلبات الجديدة فلا مجال لها بعد الآن.

فهم آلية عمل هذا البرنامج لا يزال مفيداً؛ إذ يساعد على استيعاب البدائل المتاحة اليوم:

مقارنة البرنامجين جنباً إلى جنب

بعد إغلاق Deposit Unlock، هل لا تزال دفعة 5% ممكنة على المنازل الجديدة؟

نعم، لا تزال ممكنة، لكن النافذة الموحَّدة أُغلقت وأصبح الوصول إلى البدائل يستلزم في الغالب التعامل مع وسيط رهن متخصص. البدائل المتاحة حالياً لمشتري المنازل الجديدة:

ولا يفوتنا الإشارة إلى أن Own New Rate Reducer يقوم على تقديم المطوّر مساهمة تعادل 3% أو 5% من سعر الشراء، مما يُتيح في أحيان كثيرة الحصول على أسعار فائدة أدنى.

التعامل مع منازل جديدة بدون وسيط رهن متمرس قد يعني تفويت خيارات حقيقية. متغيرات كالإفصاح عن الحوافز، وملفات الشقق التي تستلزم نسبة LTV منخفضة، وتمديد عروض الرهن عند تأخر الإنشاء، والبرامج المتاحة عبر قنوات الوسطاء فقط، كل ذلك يحتاج إلى إدارة مبكرة من خبير.

النقطة الجوهرية من منظور المستثمر: الرقم واحد والبرنامج مختلف

الوقوع في هذا الخطأ شائع جداً بين المستثمرين الأتراك والدوليين: الظن بأن كلا البرنامجين قابل للتبادل لأن كليهما يتحدث عن 5%. الواقع أن الفارق بنيوي من الجذور. Freedom to Buy ضمانة حكومية تعمل في السوق الثانوية للعقارات القائمة، أما Deposit Unlock فكان آلية مستقلة موّلها قطاع البناء وكانت مخصصة للمنازل الجديدة وحدها وقد انتهى دورها.

ما يعنيه ذلك من الناحية العملية: المستثمر الذي يحجز عقاراً على المخطط (off-plan) معتقداً أنه سيحصل على رهن بموجب Freedom to Buy، قد يصل إلى مستشار الرهن ليكتشف أن الحساب يحتاج إلى إعادة. المعيار الاعتيادي للمنازل الجديدة يتراوح بين 15% و25% كدفعة أولى. لذا فإن التخطيط للتمويل قبل الحجز وليس بعده ليس مجرد نصيحة، بل ضرورة.

ملاحظة Optivest: نرصد باستمرار خطأين شائعين لدى المستثمرين. الأول: الاستمرار في عملية الشراء بعد سماع عبارة "يمكنك الشراء بـ 5%" من مكتب مبيعات المطوّر دون السؤال عن البرنامج أو المنتج المحدد الذي تستند إليه هذه العبارة. الثاني: تأجيل التشاور مع مستشار الرهن إلى ما بعد الحجز. في صفقات off-plan، الفترة بين عرض الرهن وتسليم المفاتيح تبلغ في الغالب 18 إلى 24 شهراً أو أكثر، وخلال هذه الفترة قد تتغير بيئة أسعار الفائدة وسياسات البنوك وإمكانية الوصول إلى البرامج. تحديد أهليتك في البرامج المتاحة قبل الحجز يوسّع خياراتك بشكل ملحوظ.

إخلاء المسؤولية والملاحظة القانونية

Optivest شركة استشارات استثمار عقاري ووسيط رهن معتمد من هيئة FCA؛ ولا تقدم استشارات ضريبية أو قانونية أو تتعلق بالهجرة.

هذا المقال للأغراض الإعلامية العامة فحسب ولا يُعدّ نصيحة استثمارية أو قانونية أو ضريبية. أهلية الرهن العقاري تعتمد على الوضع المالي الفردي وتاريخ الائتمان وخصائص العقار المستهدف. شروط البرامج وسياسات البنوك في تغيّر مستمر، والمعلومات الواردة هنا مستندة إلى مصادر متاحة للعموم وقد تكون تحدّثت بعد تاريخ كتابة هذا المقال. قبل اتخاذ أي قرار مالي، يُنصح بالتشاور مع وسيط رهن معتمد من FCA، ومحامٍ مسجّل لدى SRA، ومستشار ضريبي مستقل.

أسئلة شائعة

هل يشترط Freedom to Buy أن أكون مقيماً في بريطانيا؟

البرنامج موجّه لشراء المسكن الرئيسي الأول، ولا يشترط جنسية بعينها، لكنه يراعي وضع الإقامة في المملكة المتحدة والأهلية المصرفية. البرنامج مفتوح للمشترين لأول مرة ولأصحاب المنازل الراغبين في الانتقال، شريطة أن يكون العقار مسكناً رئيسياً ولا تتجاوز قيمته 600,000 جنيه إسترليني. غير أن المشترين الدوليين المقيمين خارج بريطانيا أو ممن يفتقرون إلى سجل ائتماني بريطاني قوي سيجدون أن معايير قبول البنوك أضيق بكثير، وهذه نقطة تستحق نقاشاً معمّقاً مع وسيط الرهن.

هل انتهت فرصتي في الحصول على دفعة 5% لعقار جديد بعد إغلاق Deposit Unlock؟

لا، لم تنتهِ. إغلاق Deposit Unlock لا يعني إغلاق هذا الباب كلياً. منتجات Own New كـ Rate Reducer وDeposit Drop تمثل بدائل فعلية راهنة لشراء المنازل الجديدة بدعم من المطوّرين. كذلك تقدّم بعض البنوك منتجات 95% LTV على المنازل الجديدة وفق معاييرها الخاصة، لكن الوصول إليها يمر في الغالب عبر قنوات الوسطاء وتتفاوت بحسب ما إذا كان المطوّر مشمولاً في البرنامج.

هل تخفّض الضمانة الحكومية سعر الفائدة على رهني؟

لا بشكل مباشر. Freedom to Buy يُعيد توزيع المخاطر بين البنوك والحكومة، لكن هذا لا يُترجم بالضرورة إلى فائدة أرخص للمقترض. الضمانة الحكومية تعمل في الخلفية، بينما يظل سعر فائدتك محدداً بحسب ظروف السوق وملفك الائتماني الشخصي والمنتج الذي تختاره.

هل يمكنني استخدام Freedom to Buy لشراء عقار استثماري للإيجار؟

لا. البرنامج مقصور على المساكن الرئيسية ولا يمتد إلى العقارات الاستثمارية (buy-to-let) أو المنازل الثانية. شراء عقار بغرض الإيجار يستلزم منتجات رهن استثمارية مختلفة، تتطلب عادةً دفعة أولى لا تقل عن 25% ومعايير أهلية مستقلة.

ماذا أفعل إن تجاوزت قيمة العقار حاجز 600,000 جنيه؟

العقارات التي تتخطى هذا السقف لا تندرج ضمن Freedom to Buy. وهذا يعني العمل خارج نطاق البرامج الحكومية، بدفعات أولى ومنتجات سوقية مختلفة. الأمر ذو أهمية خاصة للمستثمرين الذين يستهدفون مشاريع جديدة في لندن، حيث يُتجاوز هذا السقف بسرعة في المواقع المركزية. الميزانيات الأعلى تفتح الباب أمام بدائل تمويلية كدفعة 25% وهياكل الخدمات المصرفية الخاصة.

متى يجب أن أحصل على عرض رهن لعقار off-plan؟

في أقصى الحالات عند مرحلة الحجز، والأفضل قبلها. عروض الرهن تحمل صلاحية لا تتجاوز 6 أشهر في الغالب، في حين تمتد فترات الإنشاء عادةً بين 18 و24 شهراً. هذه الفجوة الزمنية تجعل تخطيط التمويل أمراً حساساً بالنسبة للتوقيت. إمكانية الوصول إلى البرامج وبيئة أسعار الفائدة قابلة للتغير خلال هذه الفترة، لذا يغدو التخطيط لسيناريوهات بديلة بالتعاون مع مستشارك أمراً لا يُستهان به.

تعقيد البرامج وحساسية توقيت صفقات off-plan يجعل العمل مع الأداة الصحيحة ضرورة لا رفاهية. إن أردت تقييم الفرق بين Freedom to Buy وDeposit Unlock، ومعرفة أي المطوّرين مشمولون في أي برنامج، وكيف تنعكس السياسات المصرفية الراهنة على وضعك تحديداً، تحدّث مع فريق Optivest.