دليل استئجار العقارات في إنجلترا: حقوقك وخطواتك كاملة
السؤال المميّز
ما أبرز حقوق المستأجر الجديدة في إنجلترا بعد قانون Renters' Rights Act؟
منذ 1 مايو 2026، لم يعد بإمكان المالك إنهاء العقد دون سبب مشروع، وأصبحت جميع عقود الإيجار مفتوحة الأمد، مع حظر تامّ على مزادات الإيجار وزيادات الإيجار أكثر من مرة سنوياً.
سوق الإيجارات قد يتحرك بسرعة، وكثيراً ما يجد الوافدون الجدد أنفسهم يتعاملون معه بلغة ثانية. والبشرى أن قانون Renters' Rights Act الذي نال موافقة الملكية الرسمية (Royal Assent) في 27 أكتوبر 2025، ودخلت أحكامه المتعلقة بالمستأجرين حيز التنفيذ في 1 مايو 2026، قد أعاد رسم خريطة العلاقة بين المستأجر والمالك من جذورها. يتناول هذا الدليل العملية كاملةً، من البحث عن المنزل حتى التوقيع على العقد وما بعده، مع التركيز على الحقوق الجديدة وأبرز المخاطر التي يجب تفاديها.
أين تبحث عن منزل للإيجار؟
أفضل نقطة انطلاق هي المنصات الإلكترونية الكبرى التي تضمّ الجزء الأكبر من إعلانات الوكالات على مستوى البلاد. تُعدّ Rightmove وZoopla الأوسع انتشاراً، فيما تتخصص SpareRoom في إيجارات الغرف المشتركة. وإليك نظرة سريعة على أبرز القنوات:
- بوابات الإعلانات: Rightmove وZoopla وOnTheMarket — تتيح التصفية بحسب المنطقة وعدد الغرف والميزانية والقرب من وسائل النقل، ويمكن ضبط تنبيهات فورية عند نشر إعلانات جديدة.
- وكالات العقارات: معظم العقارات تُؤجَّر عبر وكالات محلية مرخّصة، ومن الجيد التحقق من انتمائها إلى ARLA Propertymark أو RICS من خلال سجلاتهما المتاحة للعموم.
- الإعلانات المباشرة من الملاك: تتيح منصات مثل OpenRent للملاك التأجير دون وسيط، وقد تكون الرسوم أقل، لكن الإطار القانوني ذاته يسري على هذه العقود تماماً.
- بوابات سكن الجامعات: للطلاب تحديداً، تُمثّل قواعد بيانات الإسكان الجامعي خياراً آمناً وخاضعاً للرقابة في بداية الرحلة.
- مجموعات التواصل الاجتماعي والواتساب: تُوفّر وقتاً في بعض الأحيان، لكن خطر الاحتيال فيها أعلى بكثير من القنوات الرسمية؛ فلا تُفصح عن أي بيانات مالية قبل التحقق الكامل.
ملاحظة Optivest: خطأن شائعان هما: الإعجاب بالإعلان أولاً ثم البحث في المنطقة لاحقاً، والتغاضي عن نطاق المدارس وشبكة المواصلات قبل اتخاذ القرار. زيارة الحي المستهدف في أوقات مختلفة من اليوم قبل التوقيع تُجنّبك ندماً قد يطول أمده.
معاينة العقار: لا تدفع قرشاً قبل أن تراه بعينيك
القاعدة الذهبية لحماية نفسك من الاحتيال بسيطة: لا تدفع أي مبلغ قبل معاينة العقار شخصياً أو عبر شخص تثق به. العروض التي تقول "أنت في الخارج، ادفع الآن وسنرسل المفتاح" هي احتيال كلاسيكي شائع الانتشار.
عند تحديد موعد المعاينة، احرص على ما يلي:
- تحقق من هوية الوكيل أو المالك؛ يمكنك البحث عن العنوان المسجّل للوكالة في سجل Companies House أو قائمة أعضاء ARLA.
- اختبر نظام المياه والتدفئة والكهرباء، وابحث عن علامات الرطوبة والعفن وتسرّب المياه من السقف.
- اطلب الاطلاع على شهادة الأداء الطاقوي (EPC)؛ يجب ألا تقل الدرجة عن E، وتقديمها واجب قانوني على المالك.
- اطلب شهادة سلامة الغاز (Gas Safety Certificate) السارية، وتقرير حالة التوصيلات الكهربائية (EICR).
- استفسر عمّا إذا كانت الملكية "leasehold" أم "freehold"، وما إذا كانت هناك رسوم خدمة (service charge).
- إن أمكن، عُد للمنطقة في وقت مختلف لتقييم مستوى الضوضاء، والتوقف، ويوم جمع النفايات، والبيئة المجاورة بشكل عام.
تقديم الطلب ومراجعة المراجع
حين يعجبك العقار، سيطلب منك الوكيل أو المالك دفع وديعة تأمين مؤقتة (holding deposit). بموجب قانون Tenant Fees Act 2019، لا يجوز أن تتجاوز هذه الوديعة أجرة أسبوع واحد — وتُحسب وفق المعادلة: الإيجار الشهري × 12 ÷ 52. تُخصم هذه المبلغ من أول دفعة إيجار عند توقيع العقد، أو تُردّ في ظروف محددة؛ ولا يُسمح بالاقتطاع منها إلا في حالات يحددها القانون حصراً، كتقديم معلومات خاطئة أو التقصير في إكمال الطلب ضمن المهلة المعقولة.
تشمل مراجعة المراجع (reference check) ثلاثة محاور رئيسية:
- الدخل والتوظيف: خطاب من جهة العمل، أو نسخة من العقد الوظيفي، أو كشوف حساب بنكية تُثبت الدخل الكافي.
- مرجع المالك السابق: رسالة أو بريد إلكتروني يُثبت انتظام الدفع والعناية الجيدة بالعقار.
- السجل الائتماني: إن لم يكن لديك سجل ائتماني في إنجلترا بعد، فقد يطلب الوكيل أو المالك ضامناً (guarantor) أو دفعة مقدّمة أعلى.
تنبيه مهم: فرض أي رسوم "طلب" أو "مراجعة مراجع" منفصلة مخالف لقانون Tenant Fees Act 2019، ويُعرّض المالك أو الوكيل لغرامة تصل إلى £5,000 عند أول مخالفة. إن طُلب منك ذلك، ارفض الدفع وأبلغ مكتب Trading Standards المحلي.
حقوق المستأجر الجديدة: ما الذي تغيّر منذ 1 مايو 2026؟
قانون Renters' Rights Act هو الإصلاح الأشمل الذي يشهده قطاع الإيجار في إنجلترا منذ أجيال. إليك أبرز ما جاء به:
- إلغاء المادة 21 (Section 21): لم يعد بإمكان المالك إرسال إشعار إخلاء دون سبب مشروع. فإن أراد إنهاء العقد، فعليه إثبات أحد الأسباب المنصوص عليها في القانون أمام المحكمة، كبيع العقار أو حاجته للسكن هو أو أحد أقاربه المباشرين.
- إلغاء عقود الأجل الثابت: اعتباراً من 1 مايو 2026، أصبحت جميع عقود الإيجار الجديدة، وكذلك العقود القائمة، مفتوحة الأمد (rolling/periodic)، تتجدد شهرياً أو أسبوعياً تلقائياً.
- إشعار المستأجر بالمغادرة: إن أراد المستأجر إنهاء العقد، فعليه إخطار المالك كتابةً قبل شهرين على الأقل. يجوز للمالك قبول مدة أقصر بموافقة خطية صريحة.
- حظر مزادات الإيجار: الإيجار المُعلَن في الإعلان هو السعر الأقصى. لا يحق للوكيل أو المالك طلب عروض تتجاوزه أو تشجيعها أو قبولها.
- زيادات الإيجار: لا تزيد عن مرة واحدة في السنة، مع إشعار كتابي قبل شهرين على الأقل. وللمستأجر حق الطعن في الزيادة أمام First-tier Tribunal إن رأى أنها تتجاوز مستوى السوق.
- توسيع نطاق حظر التمييز: يُحظر صراحةً رفض طلب مستأجر بسبب وجود أطفال لديه أو تلقّيه إعانات اجتماعية كـ Universal Credit.
- حق اقتناء الحيوانات الأليفة: للمستأجر تقديم طلب كتابي باصطحاب حيوان أليف. يلتزم المالك بدراسة الطلب وإن رفضه فعليه تقديم مسوّغ معقول.
- تقييد الإيجار المقدّم: لا يُسمح بطلب أي إيجار قبل توقيع العقد، ولا يجوز أخذ أكثر من إيجار شهر واحد عن الفترة الواقعة بين التوقيع وبداية الإيجار، ولا يجوز المطالبة بإيجار لم يحلّ موعده بعد. لا يزال نظام الضمان (guarantor) سارياً ومقبولاً.
العقد والوديعة التأمينية
قبل التوقيع، اقرأ كل بند في العقد بعناية. مع الانتقال إلى عقود مفتوحة الأمد، لم تعد بنود "لا يمكنك المغادرة قبل انتهاء ستة أشهر" نافذة، غير أن التحقق من الشروط الخاصة المدرجة في عقدك يبقى واجباً.
فيما يخص الوديعة التأمينية (security deposit):
- إذا كان الإيجار السنوي أقل من £50,000، فلا تتجاوز الوديعة خمسة أسابيع من الإيجار.
- إذا كان الإيجار السنوي £50,000 فأكثر، فلا تتجاوز الوديعة ستة أسابيع من الإيجار.
- تُحسب أجرة الأسبوع بالمعادلة: الإيجار الشهري × 12 ÷ 52.
- يجب تسجيل الوديعة في خلال 30 يوماً من استلامها لدى أحد مخططات الحماية الحكومية الثلاثة المعتمدة: Deposit Protection Service (DPS)، أو MyDeposits، أو Tenancy Deposit Scheme (TDS).
- يلتزم المالك بإبلاغك كتابةً بالمخطط الذي سُجّلت فيه وديعتك، وبتزويدك بوثيقة "المعلومات المقررة" (Prescribed Information).
- تقرير الجرد (inventory) عند الدخول والخروج بالغ الأهمية؛ يُستند إليه لتحديد أي خصومات من الوديعة. راجع جرد الدخول بدقة قبل توقيعه وسجّل أي تحفّظات كتابةً.
Right to Rent: التحقق من حق الإقامة للاستئجار
يُلزم القانون كل مالك أو وكيل عقارات في إنجلترا بالتحقق من حق المستأجر في الاستئجار (Right to Rent) قبل إبرام العقد. هذا إجراء قانوني معياري مرتبط بوضعك الإقامي، وليس موجّهاً ضدك شخصياً.
- أصحاب eVisa أو بطاقة BRP: سجّل الدخول إلى حساب UKVI على GOV.UK وأنشئ "share code"، ثم أرسله إلى المالك. يُستخدم هذا الرمز لأغراض التحقق من الإيجار فقط.
- من لا يستطيع إنشاء share code يمكنه تقديم جواز سفره أو وثيقة إقامة صادرة من Home Office.
- لا يجوز توظيف هذا الإجراء أداةً للتمييز؛ فتلقّي الإعانات أو وجود أطفال ليس مسوّغاً لرفض الطلب كما سبق بيانه.
الحماية من الاحتيال: العلامات التحذيرية
- طلب الدفع قبل معاينة العقار: كل عرض يشترط دفعاً مسبقاً مقابل إرسال مفتاح هو احتيال بلا استثناء.
- طلب إيجار أو وديعة كاملة قبل توقيع العقد: بخلاف وديعة التأمين المؤقتة المحددة بسقف قانوني، لا ينبغي للمالك أو الوكيل المطالبة بالإيجار أو بالوديعة التأمينية الكاملة قبل توقيع العقد، ويُقيّد قانون Renters' Rights Act الإيجار المقدّم.
- رسوم غير قانونية: رسوم الطلب أو مراجعة المراجع أو "رسوم الإدارة" المستقلة جميعها محظورة؛ ارفض الدفع.
- إيجار منخفض بصورة مثيرة للريبة: الإعلان الذي يعرض أسعاراً أقل بكثير من السوق قد يكون علامة على عقار وهمي.
- التواصل عبر الرسائل فقط: الوكيل الذي يتهرب من المكالمات الهاتفية أو اللقاءات المباشرة يستحق التشكيك فيه.
- ضغط الاستعجال: "هناك منافسون آخرون، ادفع اليوم" — هذا أسلوب ضغط مُصمَّم لدفعك إلى قرار متسرّع.
ملاحظة Optivest: تحقق من انتماء الوكالة إلى ARLA Propertymark أو RICS قبل التعامل معها.
قائمة مراجعة الانتقال
- ☐ حصلت على إيصال الوديعة المؤقتة (holding deposit) وشروط استردادها كتابةً.
- ☐ اكتملت مراجعة المراجع دون فرض أي رسوم إضافية.
- ☐ قرأت العقد بالكامل وفهمت شروط عقد الإيجار المفتوح الأمد.
- ☐ علمت بمخطط حماية الوديعة المُسجَّلة فيه وتاريخ التسجيل.
- ☐ استلمت وثيقة المعلومات المقررة (Prescribed Information).
- ☐ راجعت تقرير جرد الدخول قبل توقيعه وسجّلت تحفّظاتي كتابةً.
- ☐ طلبت شهادة EPC (بحد أدنى الدرجة E)، وشهادة سلامة الغاز، وتقرير EICR.
- ☐ قدّمت share code الخاص بـ Right to Rent أو الوثائق المطلوبة إلى المالك.
- ☐ أبلغت مزوّدي الكهرباء والغاز والمياه وضريبة المجلس (council tax) بعنوانك الجديد.
- ☐ بحثت في خيارات تأمين المحتويات (contents insurance).
تنبيه: هذا المقال للإرشاد العام فحسب. التواريخ والأرقام والأحكام القانونية المذكورة قابلة للتغيير؛ تحقق دائماً من المستجدات عبر GOV.UK والمصادر الرسمية قبل اتخاذ أي قرار. Optivest شركة استشارات استثمار عقاري ووسيط رهن عقاري معتمد من FCA؛ لا تُقدّم استشارات قانونية. للحصول على مشورة قانونية مستقلة بشأن قوانين الإيجار في إنجلترا، نوصي بالتواصل مع محامٍ معتمد أو مراكز Citizens Advice.
أسئلة شائعة
هل عقدي الموقَّع قبل 1 مايو 2026 لا يزال سارياً؟
نعم، لكن معظم عقود الإيجار الخاصة (AST) القائمة تحوّلت تلقائياً إلى عقود مفتوحة الأمد (periodic/rolling) اعتباراً من 1 مايو 2026. ومنذ هذا التاريخ، لم تعد إشعارات المادة 21 (Section 21) نافذة؛ فإن أراد المالك إنهاء العقد فعليه الاستناد إلى أحد الأسباب المنصوص عليها في القانون وإثباتها أمام المحكمة.
هل يستطيع مالكي مطالبتي بالخروج خلال شهرين؟
منذ 1 مايو 2026، لا يمكن للمالك إصدار إشعار إخلاء دون سبب مشروع بموجب المادة 21. إن طالب بالإخلاء، فعليه إثبات سبب مشروع كبيع العقار أو الحاجة إلى السكن لنفسه أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى. إن تلقّيت إشعار إخلاء، راجع أدلة المستأجرين على GOV.UK أو تواصل مع Citizens Advice.
هل يمكنني الاستئجار إن لم يكن لديّ سجل ائتماني في إنجلترا؟
الأمر ممكن، لكن كثيراً من الوكلاء قد يطلبون ضامناً أو دفعة مقدّمة أعلى في غياب السجل الائتماني. الضامن هو طرف ثالث يتعهد بسداد الإيجار في حال التعثّر؛ ويُشترط في الغالب أن يكون مقيماً في إنجلترا وذا دخل كافٍ. إن لم يكن لديك ضامن، تتوفر "خدمات الضمان" التجارية كبديل، لكن ادرس هيكل رسومها جيداً قبل الاشتراك.
ماذا أفعل إن لم تُردّ إليّ الوديعة المؤقتة (holding deposit)؟
الحالات التي يحق فيها للمالك أو الوكيل الاحتفاظ بالوديعة محدودة قانوناً: تقديم معلومات غير صحيحة، أو التأخر في إتمام الطلب ضمن مهلة معقولة، أو العدول عن الاستئجار. إن اعتقدت أن الاقتطاع غير مبرر، قدّم اعتراضاً كتابياً أولاً؛ وإن لم يُحسم الأمر، يحق لك تقديم شكوى إلى مكتب Trading Standards المحلي أو Property Ombudsman.
هل يمكن للمالك رفض اصطحاب حيواني الأليف؟
بموجب قانون Renters' Rights Act، يحق للمستأجر تقديم طلب كتابي باصطحاب حيوان أليف. يلتزم المالك بدراسة الطلب، وإن أراد الرفض فعليه تقديم مسوّغ مقبول؛ الرفض التعسفي لم يعد بالسهولة ذاتها كما كان في السابق. ويحق للمالك طلب تأمين على الحيوان الأليف لتغطية الأضرار المحتملة.
هل يحق لي الاعتراض على زيادة الإيجار؟
نعم. لا يحق للمالك رفع الإيجار أكثر من مرة واحدة في السنة، وعليه إشعارك كتابةً قبل شهرين على الأقل. إن رأيت أن الزيادة تتجاوز مستوى السوق، يمكنك رفع اعتراض إلى First-tier Tribunal ضمن المهلة القانونية المحددة، وسيُصدر الـ Tribunal قراراً محايداً استناداً إلى مستويات الإيجار السائدة في السوق.
استئجار عقار في إنجلترا يغدو أقل إرهاقاً بكثير حين تعرف حقوقك وتسير بخطوات منظّمة. وإن كنت تقيم في إيجار حالياً وتفكّر مستقبلاً في امتلاك عقارك الخاص — من تحليل فرص الشراء وخيارات التمويل العقاري وعملية التملّك — فيسعد فريق Optivest مناقشة ذلك معك.
إذا كنت تستأجر الآن وتخطط للشراء لاحقاً، تواصل معنا أو راسلنا عبر واتساب. اطّلع على خدمة الوساطة في التمويل العقاري للتمويل، ودليل الضرائب والتكاليف للتكلفة الإجمالية، وقائمة المشاريع للخيارات.
منذ 6 سنوات نقدّم الاستشارة للمستثمرين الدوليين في الاستثمار العقاري بالمملكة المتحدة من لندن.