Köprü Kredisi: Pahalı Ama Bazen Tek Doğru Araç

Bridging finance, mortgage dünyasının yanlış anlaşılan aracıdır: kimine göre "son çare", kimine göre yatırımcı sihri. İkisi de değildir. Bridging, zamanlama boşluğunu satın alan bir araçtır — ve fiyatı, o boşluğun fırsat maliyetinden düşükse doğru, yüksekse yanlış araçtır. Bu rehber 2026 oranlarını, gerçek maliyet hesabını ve kreditörlerin asıl neye baktığını anlatıyor.

Hızlı Cevap: Temel yapı: 1-24 ay vadeli (tipik 6-24), mülk teminatlı, vade sonunda tek seferde kapatılan kredi. 2026 oranları: aylık %0,55-1,5; ana akım işlemlerin çoğu %0,65-0,95 bandında ("%0,49'dan başlayan" ilanlar en iyi senaryoya aittir). 6 aylık toplam maliyet, ücretlerle birlikte kredinin %3-8'i (£300.000'de £9.000-24.000). Üç klasik kullanım: açık artırma (28 gün tamamlama şartı — standart mortgage 8-12 haftadır), zincir kopması ve mortgage'lanamaz mülkün tadilatı. Ve tek altın kural: kreditörün onay kararında oranınızdan çok çıkış stratejiniz okunur.

Rol netliği: Optivest FCA-yetkili mortgage aracısıdır; kredi vermeyiz, finansal tavsiye vermeyiz. Ürün uygunluğu tavsiyesi süreçte yetkili danışman tarafından verilir. Bridging yüksek maliyetli bir üründür; alternatifi olan durumlarda alternatif önce değerlendirilmelidir.

Nasıl Çalışır: Mortgage'dan Üç Yapısal Fark

Doğrudan cevap: bridging, mortgage'ın hızlandırılmışı değil, farklı bir sözleşme mimarisidir.

1. Vade ve geri ödeme: Aylık amortisman yoktur; kredi vade sonunda (satış veya refinansmanla) tek seferde kapanır. Faiz aylık hesaplanır ve ödenir (serviced) veya vade sonuna eklenir (rolled-up). 2. Hız: Fonlar haftalar değil günler içinde çıkabilir (piyasada 5 güne inen tamamlanmalar var) — açık artırmanın 28 günlük saatine yetişen tek ana akım araç budur. 3. Teminat odağı: Kreditör gelirinizden çok mülkü, LTV'yi ve çıkışı fiyatlar. Bu yüzden mortgage'ın reddettiği profiller (mülk yaşanamaz durumda, gelir karmaşık) bridging'de finanse edilebilir.

Bir de düzenleme ayrımı: teminat kendi eviniz(e dönüşecek mülk) ise regulated bridging (FCA korumaları geçerli); yatırım/ticari mülkse unregulated — kriterler daha esnek, korumalar daha az. Hangi tarafta olduğunuzu bilmek, sözleşmeyi okumanın ilk adımıdır.

2026 Oranları ve Gerçek Maliyet

Doğrudan cevap: aylık oran, hikâyenin yarısıdır; toplam maliyet ücretlerle hesaplanır.

Toplam maliyet çerçevesi: 6 aylık tipik işlemde faiz + düzenleme ücreti (~%2) + değerleme + hukuk = kredinin %3-8'i. Somut örnek: £200.000 kredi, £333.000 değer (%60 LTV), aylık %0,65, 7 ay → aylık faiz £1.300, toplam £9.100. İlk kez kullananlar, sicil oluşana kadar tipik %0,2-0,4 puan fazla öder. Not: BoE faizi %3,75'e inmiş olsa da bridging oranları baz faizi birebir izlemez — fonlama maliyeti ve risk fiyatlaması belirleyicidir.

Karar formülü basittir: gecikmenin fırsat maliyeti > faiz primi ise bridging doğru araçtır; 6+ haftanız varsa ve standart kriterlere uyuyorsanız mortgage'da kalın.

Üç Klasik Senaryo (ve 2026'nın İtici Güçleri)

Doğrudan cevap: bridging talebi 2026'da genişliyor ve nedenleri yapısal.

Optivest Note: Pratikte en sık gördüğümüz bridging hatası maliyet değil, takvim iyimserliğidir: "3 ayda satarım" planıyla 6 aylık köprü alan, 9. ayda hâlâ satamamış yatırımcı. Uzatmalar mümkündür ama pahalıdır ve kreditör takdirindedir; zayıflayan çıkışla uzatma istemek en kötü pazarlık pozisyonudur. Kural: köprü vadenizi en kötü senaryonuza göre alın, en iyi senaryonuza göre değil — erken kapatma çoğu üründe sorun değildir, geç kalmak her üründe sorundur.

Çıkış Stratejisi: Onayın Asıl Sınavı

Doğrudan cevap: 2026'da kreditör komiteleri çıkışı orandan da LTV'den de sıkı inceliyor; "satarım/refinanse ederim" cümlesi tek başına yetmiyor. Kanıt hiyerarşisi:

Çıkış vade içinde değişebilir (satıştan refinansmana geçiş gibi) — kreditöre bildirmek şartıyla çoğunlukla sorunsuzdur; ama zayıf çıkışa geçiş, uzatma ve yeniden köprüleme görüşmelerini zorlaştırır.

Yasal uyarı: Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; finansal tavsiye değildir. Optivest FCA-yetkili mortgage aracısıdır; kredi veren değildir. Bridging yüksek maliyetli kısa vadeli üründür; uzun süre taşımak yatırım getirisini eritir. Ürün uygunluğuna dair düzenlenmiş tavsiye süreçte yetkili danışman tarafından verilir. Teminat gösterilen mülk, ödemeler aksarsa geri alınabilir.

Frequently Asked Questions

Bridging loan almak ne kadar sürer?

Günler mertebesinde — piyasada 5 güne inen tamamlanmalar vardır; tipik işlemler 1-3 haftada kapanır. Hızın ön koşulu hazırlıktır: değerleme erişimi, avukat ve belgeli çıkış planı baştan hazırsa saat sizin lehinize işler.

Faizi aylık mı ödüyorum, sonda mı?

İki yapı da vardır: serviced (aylık ödeme) ve rolled-up (faiz anaparaya eklenir, vade sonunda toplu ödenir). Rolled-up nakit akışını rahatlatır ama toplam maliyeti büyütür ve LTV'nizi vade boyunca yükseltir — kreditörünüz baştan buna göre limit koyar.

Kredi notum zayıf; bridging alabilir miyim?

Mortgage'a göre daha esnektir — teminat ve çıkış odaklı underwriting, profil kusurlarını kısmen tolere eder; ama oran yükselir. Zayıf profil + zayıf çıkış kombinasyonu ise bridging'de de reddir.

Açık artırmada kazandım; 28 günü nasıl yetiştiririm?

İdeal sıra terstir: açık artırmaya girmeden bridging ön onayı (decision in principle) ve avukat hazır olmalıdır. Çekiç indiğinde %10 depozito yatar ve saat başlar; finansmanı o gün aramaya başlayan alıcı için 28 gün çok kısadır.

Bridging yerine ne zaman başka araç kullanmalıyım?

6+ haftanız varsa ve mülk/profil standart kriterlere uyuyorsa mortgage her zaman ucuzdur. Uzun geliştirme projelerinde development finance, tamamlanmış üniteleri satarken development exit bridge gibi özel yapılar devreye girer. Araç seçimi süre-amaç eşleşmesidir; aracınızla senaryonuzu netleştirin.

Sonuç

Bridging ne son çare ne sihirdir: saatin paraya dönüştüğü anlarda (açık artırma, zincir, tadilat) doğru; zamanın bol olduğu her senaryoda pahalı yanlıştır. Ve onay masasında kaderinizi oranınız değil, çıkışınızın kanıt gücü belirler.

Senaryonuz için bridging mi mortgage mı sorusunu netleştirmek isterseniz Optivest'in ekibi hazır: Contact us veya WhatsApp. Süreç takvimi ve mortgage hizmetimiz ile devam edin.