İngiltere’de mülk satın almak, cazip bir yatırım fırsatı sunar; ancak bu süreçte birçok vergi ve masraf ortaya çıkar. Bu rehberde Türk yatırımcıların bilmesi gereken başlıca kalemleri ele alıyoruz. Stamp Duty Land Tax (SDLT) başta olmak üzere, kira gelirinin vergilendirilmesi, mülk satışı durumunda uygulanan sermaye kazancı vergisi, boş mülke uygulanan Council Tax ve yeni projelerdeki service charge (aidat) gibi ek ödemeleri detaylıca açıklıyoruz.

1. Damga Vergisi (Stamp Duty Land Tax – SDLT)

İngiltere’de konut alımında ödenen en önemli vergilerden biri Stamp Duty Land Tax (SDLT) olarak bilinir. Alınan mülkün bedeline göre kademeli oranlar uygulanır. 2025 itibarıyla standart oranlar şu şekildedir.[1]: 

0–£125,000 arası %0
125,001–250,000 arası %2
250,001–925,000 arası %5
925,001–1,5M arası %10
1,5M üstü %12.

Örneğin 295.000£ değerindeki bir ev için ilk 125.000 £’a %0, sonraki 125.000 £’a %2, kalan 45.000 £’a ise %5 uygulanır. [2]

Ancak yabancı yatırımcılar için ek yükümlülükler vardır. Türkiye’de ikamet eden yabancı alıcılar için ilave %2 oranında non-resident SDLT uygulanır.[3] Yani normal damga vergisi hesaplanıp ödenirken, buna sabit %2 eklenir. Ayrıca zaten İngiltere’de başka bir konutunuz varsa (örneğin ikinci ev, yatırım amaçlı ev) bu temellere ilave olarak ek %5 daha gelir.[4] Bu durumda örneğin 300.000£’lık bir ev alan yabancı bir yatırımcı toplamda %7 (5+2) artı normal oranları öder. Özetle: İngiltere dışında ikamet eden yatırımcılar, alım fiyatı üzerinden normal SDLT oranlarına ek %2’lik bir “yabancı alıcı” vergisi öder.[5] [6] Damga vergisi alım tamamlandıktan sonraki 14 gün içinde HMRC’ye ödenmelidir.

2. Kira Geliri Üzerinden Gelir Vergisi

Eğer aldığınız mülkü kiraya verirseniz, elde ettiğiniz kira gelirleri İngiltere’de gelir vergisine tabidir. Vergi oranları Türkiye’den farklıdır; İngiltere’de yıllık 12.570£’a kadar olan gelir vergiden muaftır, bundan sonrası için ise %20, %40 ve %45 dilimlerinde vergilendirilir. [7] Yani kira geliriniz, 12.570£ üzerindeki kısmı için önce %20’lik dilime, aylık gelir 50.270£’ı geçerse fazlası için %40’lık dilime girebilir. [8]

Yabancı yatırımcılar Non-Resident Landlord Scheme (NRLS) kapsamında işlem görür. Bu kapsamda iki seçenek vardır: Kira ödemesi, ya kiracıya aracılık eden gayrimenkul ajansı tarafından peşin %20 vergi kesintisi yapılarak yapılır ya da yatırımcı HMRC onayı alarak vergi düşülmeden tam kira geliri elde eder ve beyanname ile vergisini öder. [9] [10] Örneğin bir emlak yönetim şirketi ya da kiracı, kira ödemesinden önce (masraflar düştükten sonra) basic rate yani %20 vergi keser. [11] Alternatif olarak, NRL1 formu ile başvurup onay alırsanız tüm kira gelirini alıp yıl sonunda kendi beyanınızda gerçek gelir- gider hesabı üzerinden vergi ödeyebilirsiniz. [12]

Sonuç olarak, kira geliri üzerinden gelir vergisi ödenir, ancak vergi kesintisi genelde %20’dir (eğer Self Assessment’a katılmazsanız). Kendiniz beyan ederseniz giderlerinizi düşerek vergilendirilirsiniz. İngiltere ile Türkiye arasında çifte vergilemeyi önleyen bir anlaşma bulunmaktadır; ancak UK’den alınan kira gelirleri yine ilk olarak İngiltere’de vergilendirilir[13]. Giderlerle ilgili olarak noter/sigorta/yönetim ücreti gibi makul masraflar vergiden düşürülebilir.

3. Sermaye Kazancı Vergisi (Capital Gains Tax)

Aldığınız mülkü ileride satarsanız (yalnızca kira geliri değil, satıştan elde edilen kazanç da gelir sayılır), sermaye kazancı vergisi ödemek zorundasınız. İngiltere’de gayrimenkul satışından doğan kazançlar (yalnızca ana konutlar belirli koşullarda muaf olsa da yatırım amaçlı konutlar için) vergiye tabidir. Temel olarak temel vergi dilimindeyseniz kazancın %18’i, üst gelir dilimine giriyorsanız %28’i oranında vergi kesilir.[14] (2024/25 döneminde, artık önceki %28 yerine %24’e indirildi; ancak geleneksel olarak çoğu yatırımcı için üst oran %28 olarak kabul edilir. [15][16]) Örneğin, yıllık geliriniz 50.000£’dan fazla ise konut satış kazancınızın büyük kısmı için %28; daha az geliri olanlar %18 oranında vergi öder.

Bu vergiyi de beyan etmeniz gerekir. İngiltere’deki yatırımcılar 2015’ten beri non-resident bile olsa UK mülk satış kazançlarını beyan etmek zorundadır. Kazancı hesaplamadan önce her yıl verilen isa-free allowance (2024/25 için 3.000£) düşülür. Kazancınızın hangi dilime gireceği mevcut yıllık gelirinizle birlikte hesaplanır. [17] Sermaye kazancı vergi beyannamesi, mülk satışından sonraki 60 gün içinde UK vergi dairesine iletilmelidir. Özetle: İngiltere’de elde edilen satış kazançları için %18 veya %28 oranında CGT ödenir. [18].

4. Council Tax (Yerel Konut Vergisi)

İngiltere’de her mülk için yerel yönetim vergisi olan Council Tax ödenir. Normalde kiracı bu vergiyi öder; ancak mülk boş ise bu vergiden mülk sahibi sorumludur. [19] Örneğin eğer yatırım amaçlı bir evi birkaç ay boş bıraktıysanız bile, o süre için council tax ödeyecek olan sizsiniz. Council Tax miktarı evin bulunduğu bölgeye ve konutun değerine (bandına) bağlıdır. Ortalama bir Band D konut için yıllık ~£2.200 civarında bir ücret söz konusudur. [20] (2024/25 itibarıyla İngiltere genelinde ortalama Band D vergi ~£2.171’dir. [21]) Özellikle bazı bölgelerde boş evlere ekstra “empty homes premium” uygulanabilir; örneğin ev 1 yılı aşınca %100, 5 yılı geçince %200 ek vergi gelebilir. [22] Bu nedenle boş mülkü uzun süre tutmayı düşünüyorsanız Council Tax ve olası ek primleri göz önünde bulundurun.

5. Aidatlar ve Hizmet Ücretleri (Service Charge)

Yeni projeler ve ortak alanlı sitelerde service charge adı verilen yıllık bakım/aidat ücreti vardır. Bu ücret, sitenin temizliği, bahçe bakımı, asansör, güvenlik, ortak sigorta vb. giderleri karşılamak için alınır. Aidat miktarı projeden projeye çok değişir; merkezi konumda lüks bir sitede yıllık £3.000–£5.000 ya da daha fazla olabilir. Örneğin, 2024’te hambric şirketlerinin verilerine göre İngiltere’de ortalama yıllık aidat ~£2.300 seviyelerine yükselmiştir. [23] Aidat genellikle aidat sözleşmesinde belirtilir ve yıllık olarak ödenir. Aidat kapsamında genellikle bakım, onarım, bina sigortası ve yönetim giderleri yer alır. [24] Dolayısıyla yılda birkaç bin sterlinlik bir bütçe ayırmak gerekir.

Ground rent (Kira bedeli): Satın alacağınız mülk leasehold ise bir de arazi (toprak) kirası ödenir. 2022 sonrası yeni düzenlemelerle yeni lease’lerde ground rent genellikle sembolik £1 (peppercorn) seviyesine düşürülmüştür. [25] Eski projelerde ise yıllık £200–£500 civarı olabilir. [26] Yine de yeni projelerde ground rent maliyeti eski düzeylere göre sıfırlandığı için genelde £0–£5 arasında nominal bir ödemedir.

6. Diğer Masraflar

Yukarıdaki vergiler dışında yatırımcıların göz önünde bulundurması gereken ek maliyetler şunlardır:

• Avukat ve danışmanlık ücretleri: İngiltere’de gayrimenkul alımında mutlaka bir conveyancing avukatı (solicitor) ile çalışılmalıdır. Bu hizmet için ~£1.000–£2.000 arası ücret ödeyebilirsiniz.
• Ekspertiz ve inceleme: Alınacak mülk için bağımsız ekspertiz (survey) yaptırmanız önerilir. Bu da birkaç yüz sterlin tutabilir.
• Tapu tescil ve işlem ücretleri: HM Land Registry kayıt ücreti (100–500£ arası) ve yerel vergi araştırma ücretleri (~£250) gibi küçük masraflar olacaktır.
• Mortgage masrafları: Eğer İngiltere’de kredi kullanacaksanız, kredi düzenleme ücreti (%1-2 oranında) ve ekspertiz/taahhüt ücretlerini hesaba katın.
• Sigortalar: Türkiye’de olduğu gibi İngiltere’de de binayı koruma amaçlı bina sigortası yaptırmak gerekir. Yıllık birkaç yüz sterlin civarıdır.
• Kira Gelir Vergisi Beyanı: Non-Resident Landlord Scheme’e kaydolmak veya Self Assessment beyanı için işlemler, eğer profesyonel destek alırsanız ek maliyet getirebilir.

Tüm bu kalemleri toplam bütçenizde unutmayın. Uzun vadeli yatırım karlılığını hesaplarken SDLT, yıllık vergiler, aidat ve diğer masrafları ödeme zamanlarıyla birlikte dikkate alın.

İngiltere’de gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünüyorsanız, yukarıdaki vergiler ve ek maliyetler yatırım planınızın olmazsa olmazlarıdır. Damga vergisi (SDLT), kira geliri vergisi, sermaye kazancı vergisi, council tax ve aidatlar gibi kalemler toplam maliyetinizi önemli ölçüde etkiler. Bu süreç karmaşık görünebilir; doğru danışmanlık alarak riski azaltmak akıllıca olacaktır.

Optivest Investment İle Ücretsiz Danışmanlık: Deneyimli yatırım danışmanlarımız, İngiltere’deki yasal ve vergisel gereklilikleri sizin adınıza takip eder.

Sorularınızı yanıtlamak ve yatırımlarınızı güvenle yönlendirmek İçin Optivest Investment ekibiyle hemen İletişime geçin.

Kaynaklar: İngiltere HMRC resmi bilgileri ve önde gelen emlak yayınlarından derlenmiştir.