Brexit sonrası İngiltere emlak piyasası, uzmanların tahminlerinin aksine genel olarak dirençli kaldı. Referandum öncesi %18 fiyat düşüşü öngörülen piyasada, 2016-2024 arasında konut fiyatları %35 arttı. Bu durum, “Brexit emlak etkisi”nin uzun vadede beklenenden hafif olduğunu gösteriyor. Aslında uzmanlar, Brexit’in kısa vadeli dalgalanmalar yaratsa da fiyatları uzun vadede asıl belirleyen unsurun arz-talep ve erişilebilirlik olduğunu belirtiyor. Örneğin Savills’e göre, bölgesel farklılıklar yoğunlaştı; kuzey bölgeleri (Kuzeydoğu, Kuzeybatı) %9’a varan yıllık artış sergilerken, Londra düşük %2-3 bandında kaldı. Bu çerçevede “İngiltere emlak piyasası trendleri” incelendiğinde, ülke genelinde 2025’te %4 civarında orta düzey bir büyüme bekleniyor, önümüzdeki 5 yılda toplamda %23’ü aşan değer artışı öngörülüyor. Kuzeybatı bölgesi bu dönemde yaklaşık %30 değer kazanırken, Londra’nın beş yıldaki artışı sadece %17 seviyesinde kalacak. Bu veriler, yatırımlarını çeşitlendirmek isteyen Türk yatırımcıların sadece Londra’ya odaklanmayıp Manchester veya Birmingham gibi hızla yükselen pazarlara da bakmaları gerektiğine işaret ediyor.

Önemli Noktalar:

• Brexit sonrası beklenen büyük düşüş yaşanmadı; İngiltere genelinde 2016’dan bu yana konut fiyatları güçlü biçimde arttı.
• Bölgesel uçurumlar derinleşiyor: Kuzey bölgeleri yüksek artış yakalarken, Londra fiyat artışı sınırlı kaldı.
• Rezidans ve işyeri kiralarında yükseliş eğilimi sürüyor – özelikle uzun vadede kira geliri sunan yatırımlar cazip olabilir.
• Döviz kuru hareketleri Türk yatırımcılar için kritik: Sterlin’in TRY karşısındaki değer kazanımı, konut maliyetlerini artırıyor.
• Yabancı alıcılara ek vergi ve düzenlemeler getiren İngiltere hükümeti, hem fırsat hem risk unsurları oluşturuyor.

Brexit’in Emlak Piyasasına Etkisi

Birleşik Krallık’ın AB’den ayrılması, emlak piyasasını hem fırsatlar hem de belirsizliklerle karşıladı. Başta Sterling’in sert değer kaybetmesi, yabancı yatırımcılara fiyat avantajı sağladı. Örneğin Brexit referandumundan sonra sterlin hızla düştü; USD’ye karşı yaklaşık %30’luk bir prim yakalayan düşük sterlin, yabancılara İngiltere gayrimenkulünü “indirimli” hale getirmişti. Sonuçta 2022-2024 döneminde yabancı yatırımcılar İngiltere’de net 21 milyar £’luk gayrimenkul alımına yöneldi. Bununla birlikte kurdaki son yükseliş Türk yatırımcıları olumsuz etkiliyor (ayrıntılar aşağıda). Öte yandan Brexit öncesinde ileri sürülen olumsuz beklentilerin büyük bölümü gerçekleşmedi: ONS verilerine göre Brexit sonrası dönemde ev fiyatları beklenenin aksine çalkantılı değil istikrarlı bir seyir izledi. Yine de Londra piyasasında volatilite yaşandı; örneğin Haziran 2024’te Zoopla endeksi Londra fiyatlarında %0.3 düşüş görürken, Kuzeydoğu ve Kuzeybatı’da %1-1.5 artış görülmüştü. Bu durum, “Brexit emlak etkisi”nin bölgesel olarak farklılaştığını ortaya koyuyor. Genel olarak görülen şu: Brexit’in yarattığı belirsizlik kısa vadede sentimenti etkilerken, orta-uzun vadede fiyat artışlarını daha çok arz-talep dengesi belirledi.

İngiltere Emlak Piyasası Trendleri

Güncel veriler, İngiltere emlak piyasası trendleri arasında açık bir bölgesel ayrışma olduğunu gösteriyor. Ülke genelinde ortalama konut fiyatları 2024-2025 döneminde yıllık %4-6 civarında yükselirken, Kuzey’deki şehirler daha yüksek artışlar kaydediyor. Savills’e göre 2025’te fiyatlar ortalama %4 artacak; önümüzdeki beş yılda ise toplamda %23.4’lük bir değer kazanımı bekleniyor. En yüksek performans Kuzey Batı’da olacak (%30 artış tahmini), Midlands ve güneydoğu diğer olumlu bölgeler. Buna karşın Londra’nın göreceli zayıf kalması bekleniyor (%17’lik beş yıllık tahmin). Kiralarda da yükseliş var: ONS verilerine göre özel kiralar yıllık yaklaşık %8 civarında arttı (Şubat 2025 itibarıyla yıllık %8.1). Prime segmentte Savills raporuna göre Londra dışı bölgelerde kira yıllık %2.4 artarken, merkez Londra’da artış sadece %0.1 seviyesinde kaldı. Yatırımcılara kısa dönem kiraları yüksek yerlerde getiriler çekici geliyor, ancak vergi avantajlarının sınırlı olması bu getirileri düşürüyor (aşağıda vergi bölümünde). Genel piyasa trendlerine bakıldığında, politika değişiklikleri ve altyapı yatırımları öne çıkan faktörler. Örneğin Manchester ve Birmingham gibi Bölgelerin altyapı ve bölgesel kalkınma projelerine (teknoloji merkezleri, üniversite kampüsleri, toplu taşıma yatırımları) önem veriliyor; bu da uzun vadede talebi canlı tutabilir.

Londra Emlak Piyasası 2025: Fırsatlar ve Zorluklar

Birleşik Krallık’ın finans merkezi City of London’daki ofis binaları, 2025’te hem yabancı hem yerli yatırımcıların radarında. Brexit sonrası dönemde Londra emlak piyasası 2025’te ılımlı büyüme gösteriyor. ONS verilerine göre Londra’da konut fiyatları ocak 2025 itibarıyla yıllık %2.3 artışla ülke ortalamasının (yaklaşık %4.9) çok altında kaldı. Bu sınırlı artışta konutların halihazırdaki yüksek fiyatları ve ek vergiler (örneğin yabancı alıcılar için %2 ek damga vergisi) rol oynuyor. Kiralık konut talebi ise toparlanıyor; selektif bölgelerde kira fiyatları yükseliyor. Savills’e göre Londra’nın en popüler dış semtlerinde kiralar 2025 başı itibarıyla yıllık %2.4 artarken, şehir merkezinde ücretler stabil kaldı. Bu durum kira getirisi açısından yatırım fırsatı sunarken, konut fiyatlarının yüksekliği alım gücünü sınırlıyor.

Londra’daki ticari gayrimenkul piyasası ise karmaşık. Merkez London (City ve West End) bölgesinde premium ofis kiraları Covid öncesi seviyelere yaklaşırken, genel ofis boşluğu %7.1 ile 2020 sonrası en düşük seviyeye indi. Diğer yandan yatırımcılar hâlâ fiyatlamadaki belirsizlik ve yüksek borçlanma maliyetleri nedeniyle temkinli kalıyor. Yeni proje onayları azalırken, kaliteli ESG standartlı ofisler daha hızlı kiralanıyor. Örneğin yakın dönemde City of London’da Barclays, Amazon gibi şirketlerin esnek dönüşümlü ofis dönüşümleri dikkat çekti. Düşük sterlin fiyatları nispeten yüksek gelire çevirmek isteyen yatırımcılar için cazibe yaratsa da, uygulanan yüksek vergiler (örneğin yabancı alıcılar için ek damga vergisi) göz önünde bulundurulmalı. Aynı şekilde konut almak isteyenler için de yabancılar ek %2 damga vergisi öderken, ikinci konut alımlarında %5 ek dilim uygulanıyor. Yine de istikrarlı hukuk sistemi ve likidite, Londra’yı uzun vadeli yatırımcılar için her zaman çekici kılıyor.

Manchester ve Birmingham Emlak Piyasaları

Manchester: Kuzey İngiltere’nin büyüyen metropolü Manchester, konut ve ticari gayrimenkul tarafında yatırımcılara cazip getiriler sunuyor. ONS verileri Mart 2025 itibarıyla Manchester ortalama konut fiyatını £247.000 olarak rapor ediyor; bu, bir önceki yıla göre %7.6’lık bir artış demek. Şehirde özellikle endüstri, teknoloji ve yükseköğretim yatırımları artışta. Yeni ofis projeleri ve kentsel dönüşüm bölgeleri (Castlefield, Ancoats, Spinningfields) talebi canlı tutuyor. Ofis pazarında önemli gelişmeler yaşanıyor: Örneğin 2024’te Bank of New York Mellon, Manchester’ın merkezindeki NOMA bölgesinde yer alan 4 Angel Square binasında 200.000 ft²’lik büyük bir ofis kiralaması gerçekleştirdi. Ancak şehir merkezindeki ofis arzı artışı nedeniyle genel boşluk oranları %12’ye kadar çıktı. Uzun vadede Manchester, yüksek kira getirileri ve hâlâ Londra’ya göre nispeten uygun fiyatlarıyla dikkat çekiyor. Bölge yönetimleri de ticari yatırımı teşvik ediyor (örneğin “Northern Powerhouse” girişimleri), bu da kurumsal kiracıları ve fonları çekebilir.

Birmingham: İngiltere’nin ikinci büyük kenti Birmingham’da da 2025 itibarıyla güçlü bir büyüme sürüyor. ONS’e göre Birmingham’da Mart 2025’te ortalama konut fiyatı £236.000’e yükseldi; yıllık artış %7.2’yi buldu. Şehir, HS2 yüksek hızlı tren hattının önemli bir merkezi ve kapsamlı kentsel yenileme projeleri (Paradise Birmingham, Eastside, Digbeth) ile öne çıkıyor. Bu gelişmeler, hem konut hem de ticari projelere yatırım getirisini artırıyor. Ofis pazarı nispeten yavaşlayabilir; JLL’ye göre 2025’in ilk çeyreğinde Birmingham’da sadece ~75.000 ft² ofis kiralandı. Yine de yatırım iştahı düşmedi; 2025’in ilk çeyreğinde Birmingham, “Büyük 6” bölge arasında en aktif ofis yatırımı pazarıydı. Ayrıca şehirde lojistik ve endüstri sektöründe de talep yükseliyor. Birmingham, görece düşük konut fiyatları ve yüksek yerel talebiyle Türk yatırımcılar için fırsatlar sunuyor. (Örneğin 250.000 £’luk ortalama fiyat, Londra ile kıyaslandığında hâlâ ucuz kalıyor.)

Döviz Kuru ve Türk Yatırımcılar

Sterlin/Türk Lirası kuru değişiklikleri, Türkiye’den İngiltere’ye yatırım maliyetini doğrudan etkiliyor. 2025’in ilk aylarında £1 ≈ 43 TL seviyesinde iken, yaz başında bu seviye 53 TL’ye kadar yükseldi. Bu durum, İngiliz gayrimenkulünü Türk yatırımcı açısından daha pahalı hale getirdi. Örneğin yılbaşında 100.000 £’luk bir dairenin maliyeti ~4.3 milyon TL iken, Haziran 2025’te bu bedel 5.3 milyon TL civarına çıktı. Kur oynaklığı nedeniyle, döviz riskini yönetmek hayati önem taşıyor. Yatırımcılar, vadeli döviz sözleşmeleri veya döviz koruma enstrümanları ile kur riskini minimize edebilir. Uzun vadede liranın değer kazanması durumu ise yatırımı daha da kârlı hale getirebilir. Güncel göstergeler liranın yeni düşük seviyelerde olduğunu gösteriyor; bu yüzden yatırımlarınızı TL bazında da dikkatle planlamak gerekiyor. Diğer yandan İngiltere tarafında, yüksek enflasyon ve faiz politikası da sterlinin değeri üzerinde etkili; Britanya Merkez Bankası’nın alacağı kararlar bundan sonra kur dengesini değiştirebilir.

Yabancı Yatırımcılar İçin Düzenlemeler ve Vergi

Brexit sonrası dönemde İngiltere, yabancı yatırımcılara yönelik bazı yeni düzenlemeler getirdi. Öncelikle, yabancılar için damga vergisi (Stamp Duty Land Tax – SDLT) oranları yükseldi: 2021’den itibaren İngiltere’de ikamet etmeyen alıcılara normalden +%2 ek SDLT uygulanıyor. Ayrıca ikinci konut alımlarında %5 ek, şirket alımlarında ise %15’e varan damga vergisi uygulanabiliyor. Böylece örneğin 1,5 milyon £ üzerindeki bir mülk alımında yabancı ve ikinci ev durumunda toplam SDLT %12-19’a kadar çıkabiliyor.

Kira gelirleri de vergiye tabii: Birleşik Krallık’taki kira gelirleri %20-45 arası gelir vergisine tabi tutuluyor (bireyler için). Ticari mülk sahipleri ise kira gelirini kurumlar vergisine tabi tutuyor. Satış gelirlerinde Sermaye Kazancı Vergisi (CGT) uygulanıyor ve oranlar konut için %18-28, işyeri için %10-20 seviyesinde değişiyor. Dahası, yabancılar ve yerli olmayan mülk sahiplerine 2025 itibarıyla miras vergisi yürürlüğe girdi; sahip olunan İngiltere gayrimenkulü %40 vergiye tabidir.

Türk yatırımcılar için olumlu bir gelişme, İngiltere ile Türkiye arasında süregelen Yatırım Teşvik Anlaşması’nın devam ediyor olmasıdır. Resmi kaynaklar, “İngiltere ve Türkiye arasında mevcut ikili yatırım anlaşması yürürlükte olup herhangi bir değişiklik yapılmamıştır” şeklinde bildirmiştir. Bu anlaşma, yatırımcıların yatırımlarını koruma altına alma konusunda ek güvence sağlar. Öte yandan İngiltere’de 2025 Nisan ayı itibarıyla “non-dom” statüsü kaldırıldı. Yani İngiltere’de uzun süreli yerleşen yabancılar da artık dünya çapındaki gelir ve kazançları üzerinden vergilendirilecek. Bu durum, İstanbul veya diğer şehirlerde yüksek gelirleri olan Türk yatırımcıların İngiltere’de vergi yükünü artırabilir. Ancak tüm vergi konuları, uygun yapılandırma ile minimize edilebilir; örneğin toplu yatırım fonları veya güvenli fon yapıları üzerinden yatırım yapmak bazı vergisel avantajlar sunabilir.

Yatırım Olanakları ve Tavsiyeler

Tüm bu veriler ışığında Brexit sonrası dönemde İngiltere, dikkatli yatırımcılara hem fırsatlar hem de uyarılar sunuyor. Özetle: İngiltere gayrimenkulü uzun vadede değer kazanmaya devam ediyor. Özellikle Manchester ve Birmingham gibi yükselen şehirlerde, görece uygun fiyatlar ve güçlü talep dikkat çekiyor. Londra’da ise kaliteli bölge seçimleri (finans merkezleri, popüler banliyöler) öne çıkıyor, ancak yüksek fiyat ve vergiler göz önünde tutulmalı. Döviz kuru riski için hedge stratejileri düşünülmeli. Vergi tarafında ise satın alma ve sahip olma maliyetlerini minimize edecek yapılandırmalar (örn. şirket veya trust kullanımı) araştırılmalı.

Tavsiyeler: Uzun vadeli düşünen Türk yatırımcılar, İstanbul gibi enflasyonun yüksek olduğu piyasalara kıyasla, İngiltere’de sabit kira getirisi veya değer artışı yoluyla portföylerini çeşitlendirebilir. Bunun için: 1) Kiralama potansiyeli yüksek ve gelişime açık şehirler ön planda tutulmalı (örneğin Manchester, Birmingham). 2) Döviz riskine karşı sabit getiri veren varlıklar tercih edilmeli ya da döviz swap/hedging yapılmalı. 3) Yabancı alıcıya tanınan vergi muafiyetleri ile yükümlülükler iyi analiz edilmeli (SDLT ek vergisi, kira gelir vergisi, miras vergisi vb. unsurlar). 4) Mevcut düşük faiz ortamında bile konut kredisi maliyetleri gözden geçirilmeli; Brexit sonrası piyasada faiz oranları yüksek seyrediyor olsa da kârlı yatırım mümkün olabiliyor. Sonuç olarak, 2025’te İngiltere emlak piyasası analizi yapılırken hem bölgesel trendler hem döviz kuru durumu hem de vergi-düzenleme ortamı birlikte değerlendirilmeli. Doğru lokasyon ve strateji seçildiğinde, Brexit sonrası İngiltere’de gayrimenkul yatırımları hâlâ Türk yatırımcılar için cazip fırsatlar barındırıyor.