İngiltere Emlak Piyasasının Cazibesi ve Yabancılar İçin Vergi Pusulası

İngiltere, özellikle Londra, küresel finans merkezi statüsü, zengin kültürel mirası ve sağlam altyapısı sayesinde yabancı yatırımcılar için uzun süredir cazip bir gayrimenkul pazarı olmuştur. Londra emlak piyasasında yabancı alıcıların önemli bir etkisi bulunmaktadır; 2024’ün ilk çeyreğinde Londra’da satılan mülklerin yaklaşık %27’si yabancı alıcılar tarafından edinilmiştir. Hong Kong, Singapur, ABD, BAE, Çin ve Malezya gibi ülkelerden gelen yatırımcılar, bu piyasanın önemli bir kısmını oluşturmaktadır. Yabancı yatırımcılar için başlıca motivasyonlar arasında güçlü bir kira piyasası ve varlık değerinde beklenen artış yer almaktadır.  

2025 yılı, İngiltere’de gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünen yabancılar için önemli vergi değişikliklerini beraberinde getirmektedir. Damga Vergisi (SDLT) eşiklerinin düşürülmesi, ek konut alım ücretinin artırılması ve yerleşik olmayan (non-domicile) vergi rejiminin kaldırılması gibi düzenlemeler, yatırım maliyetlerini ve vergi yükümlülüklerini doğrudan etkileyecektir. Bu nedenle, bu değişiklikleri kapsamlı bir şekilde anlamak ve proaktif bir stratejik planlama yapmak, potansiyel vergi yükümlülüklerini minimize etmek için kritik bir öneme sahiptir.  

Bu rehberde “vergiden kaçınmak” ifadesi, yasa dışı vergi kaçakçılığını değil, İngiltere vergi yasaları çerçevesinde sunulan yasal muafiyetleri, indirimleri ve yapılandırma seçeneklerini kullanarak vergi yükünü optimize etmeyi ve azaltmayı ifade etmektedir. Vergi mevzuatına tam uyum, ağır cezaların ve yasal sorunların önüne geçmek için esastır.  

2025’teki vergi değişiklikleri, mülk alım maliyetlerini doğrudan artırarak, özellikle ilk kez ev alanlar ve ek konut alıcıları için piyasaya giriş engellerini yükseltmektedir. Yabancı alıcılar için ise zaten uygulanan %2’lik ek ücretin üzerine ek yükler binmektedir. Bu durum, yatırımcıları daha dikkatli ve proaktif olmaya yönlendirecektir. Artık “standart” bir alım stratejisi yerine, her yatırımcının kişisel durumuna ve yatırım hedeflerine göre özelleştirilmiş, vergi optimizasyonuna odaklanan bir yaklaşım benimsemesi zorunlu hale gelmektedir. Bu, sadece vergi ödemekten kaçınmak değil, aynı zamanda yatırımın genel karlılığını korumak için yasal çerçeveler içindeki her fırsatı değerlendirmek anlamına gelmektedir. Bu durum, aynı zamanda profesyonel danışmanlık hizmetlerine olan talebi de artıracaktır.  

I. İngiltere’de Gayrimenkul Alımında Damga Vergisi (Stamp Duty Land Tax – SDLT) ve 2025 Güncel Durum

A. Yabancılar İçin SDLT Oranları ve Ek Ücretler

SDLT, İngiltere ve Kuzey İrlanda’da belirli bir eşiğin üzerindeki mülk alımlarında uygulanan bir vergidir. Oranlar, mülkün değeri, alıcının durumu (ilk kez ev alan, ek konut alan, şirket vb.) ve ikamet durumu gibi faktörlere göre değişiklik göstermektedir.  

Bireysel Alımlar İçin Güncel Oranlar (1 Nisan 2025 İtibarıyla): 1 Nisan 2025’ten itibaren, standart SDLT eşikleri önceki seviyelerine geri dönmüştür. Bu, daha fazla alıcının SDLT ödeyeceği ve mevcut ödeyenlerin daha yüksek miktarlar ödeyebileceği anlamına gelmektedir. Güncel oranlar aşağıdaki gibidir:  

• £0 – £125,000: %0  
• £125,001 – £250,000: %2  
• £250,001 – £925,000: %5  
• £925,001 – £1.5 milyon: %10  
• £1.5 milyon üzeri: %12 Bu oranlar, mülkün her bir dilimine uygulanan aşamalı bir sistemle çalışmaktadır.  

%2 Yabancı Alıcı Ek Ücreti (Non-Resident Surcharge): 1 Nisan 2021’den itibaren, İngiltere veya Kuzey İrlanda’da konut mülkü satın alan yerleşik olmayan alıcılar için standart SDLT oranlarına ek olarak %2 ek ücret uygulanmaktadır. Bu ek ücret, mülkün tüm satın alma fiyatı üzerinden uygulanır. Bir alıcının yerleşik olup olmadığı, 365 günlük herhangi bir sürekli dönemde İngiltere’de 183 günden az bulunmasına göre belirlenir. Ortak alımlarda, alıcılardan herhangi biri yerleşik değilse, tüm işlem yerleşik olmayan işlem olarak kabul edilir ve bu ek ücret uygulanır.  

%5 Ek Konut Alım Ücreti (Additional Property Surcharge): 31 Ekim 2024’ten itibaren, ek konut (ikinci ev veya kiralık yatırım amaçlı) satın alanlar için standart SDLT oranlarına ek olarak %5 ek ücret uygulanmaktadır. Bu, önceki %3’lük ek ücretten bir artıştır. Eğer ana konutunuzu değiştiriyorsanız ancak eski evinizi henüz satmadıysanız, başlangıçta bu yüksek oranı ödemeniz gerekebilir, ancak eski evinizi 36 ay içinde satmanız durumunda iade talep edebilirsiniz.  

Şirket Alımları İçin SDLT Oranları: Limited şirket aracılığıyla mülk satın alınması durumunda daha yüksek SDLT oranları uygulanır. 31 Ekim 2024’ten itibaren, £500,000 üzerindeki konut mülkleri için %17’ye varan bir oran uygulanır. Bu, önceki %15’lik orandan bir artıştır.  

Tablo 1: Yabancılar İçin Güncel SDLT Oranları (1 Nisan 2025 İtibarıyla)

Mülk Değeri Bandı (£)	Standart SDLT Oranı (Ana Konut Alımı)	Ek Konut Alımı SDLT Oranı (Standart + %5 Ek Ücret)	Yabancı Ek Ücretli SDLT Oranı (Standart + %2 Ek Ücret)	Ek Konut + Yabancı Ek Ücretli SDLT Oranı (Standart + %5 + %2 Ek Ücret)	Şirket Alımları SDLT Oranı (Genellikle %17)
£0 – £125,000	%0	%5	%2	%7	%17 (Eğer £500,000 üzeri ise)
£125,001 – £250,000	%2	%7	%4	%9	%17 (Eğer £500,000 üzeri ise)
£250,001 – £925,000	%5	%10	%7	%12	%17 (Eğer £500,000 üzeri ise)
£925,001 – £1.5 milyon	%10	%15	%12	%17	%17 (Eğer £500,000 üzeri ise)
£1.5 milyon üzeri	%12	%17	%14	%19	%17 (Eğer £500,000 üzeri ise)

B. 2025 SDLT Değişiklikleri ve Etkileri

Genel Eşiklerin Düşürülmesi: 1 Nisan 2025’ten itibaren, SDLT’nin %0 dilimi £250,000’dan £125,000’a düşürülmüştür. Bu, £125,000 üzerindeki tüm mülk alımlarında SDLT ödenmesi gerektiği anlamına gelmektedir. Bu değişiklik, ortalama bir konut alımında SDLT maliyetini £2,500 kadar artırmaktadır.  

İlk Kez Ev Alanlar İçin Muafiyet Değişiklikleri: İlk kez ev alanlar için uygulanan muafiyet eşiği de £425,000’dan £300,000’a düşürülmüştür. Ayrıca, bu muafiyetin uygulanabileceği maksimum mülk değeri £625,000’dan £500,000’a indirilmiştir. Bu, özellikle yüksek maliyetli bölgelerde ilk kez ev alanlar için vergi avantajlarını azaltacaktır.  

SDLT eşiklerinin düşürülmesi ve ek ücretlerin artırılması, mülk alım maliyetlerini doğrudan artırmaktadır. Bu durum, özellikle ilk kez ev alanlar ve ek konut alıcıları için piyasaya giriş engellerini yükseltmektedir. Yabancı alıcılar için ise zaten var olan %2’lik ek ücretin üzerine ek yükler binmektedir. Artan maliyetler, mülk piyasasında işlem hacmini yavaşlatabilir veya alıcıları daha düşük değerli mülklere yönlendirebilir. Ayrıca, yabancı yatırımcıların İngiltere yerine daha vergi dostu başka pazarlara yönelmesine neden olabilir. Bu durum, uzun vadede İngiltere emlak piyasasındaki yabancı sermaye akışını etkileyebilir ve hükümetin konut piyasasını soğutma veya gelir elde etme hedefleriyle çelişebilir ya da beklenmedik sonuçlar doğurabilir.  

C. SDLT Optimizasyon Stratejileri

Karma Kullanımlı Mülkler (Mixed-Use Property) ve Düşük Oranlar: SDLT’de, hem konut hem de ticari unsurları içeren mülkler “karma kullanımlı” olarak sınıflandırılır. Bu tür mülkler, genellikle konut mülklerine uygulanan yüksek oranlar yerine, daha düşük ticari SDLT oranlarına tabi tutulur. Örneğin, zemin katında dükkan ve üst katlarında daireler bulunan bir bina veya konutlu bir çiftlik, karma kullanımlı sayılabilir. Ticari SDLT oranları genellikle £150,000’a kadar %0, £150,001-£250,000 arası %2 ve £250,000 üzeri için %5 şeklindedir. Ancak, ticari kullanımın “önemli ve gerçekten ticari” olması gerektiği unutulmamalıdır; gayri resmi veya ara sıra yapılan ticari faaliyetler yeterli olmayabilir.  

Yaşanmaz Durumdaki Mülkler (Uninhabitable Property) ve Vergi Avantajları: Bir mülk, satın alma anında “yaşanmaz” kabul edilirse, konut dışı SDLT oranlarına tabi olabilir, bu da önemli vergi tasarrufu sağlayabilir. Ancak HMRC, bu konuda çok katı kriterler uygulamaktadır. Mülkün ciddi yapısal hasara sahip olması, temel yaşam özelliklerinden (duvar, çatı, zemin gibi) yoksun olması veya hasarın normal tadilatla giderilemeyecek kadar kapsamlı olması gerekmektedir. Sadece kozmetik onarımlar, bozuk kazan veya elektrik tesisatı gibi sorunlar bir mülkü yaşanmaz hale getirmez. HMRC, bu tür iddiaların yaklaşık %95’ini reddetmektedir. Bu nedenle, bu stratejiye başvurmadan önce kapsamlı bir yapısal anket yaptırmak ve profesyonel vergi danışmanlığı almak hayati öneme sahiptir.  

Ana Konut Değişimi ve SDLT Geri Ödeme İmkanları: Eğer yeni satın alınan mülk ana konutun yerine geçiyorsa, ek konutlar için uygulanan %5’lik ek ücretin ödenmesi gerekmeyebilir. Ancak, yeni ana konut eski konut satılmadan önce alınırsa, başlangıçta bu ek ücretin ödenmesi gerekir. Eski ana konutun yeni alımdan sonraki 36 ay içinde satılması durumunda, ödenen %5’lik ek ücretin iadesi talep edilebilir. Bu, bir köprüleme mekanizması olarak işlev görmektedir.  

İkamet Durumu Değişikliği ve SDLT İadesi: Yerleşik olmayan alıcılar, mülk alımından sonraki iki yıl içinde İngiltere’de yerleşik hale gelmeleri durumunda (%2’lik yabancı ek ücreti için) SDLT ek ücretinin iadesini talep edebilirler. İadeye hak kazanmak için, alıcının mülk alımını takip eden 365 günlük herhangi bir sürekli dönemde İngiltere’de en az 183 gün geçirdiğini kanıtlaması gerekmektedir. İşlemdeki tüm alıcıların bu ikamet koşullarını karşılaması gerekir.  

Yasal Vergi Avantajları ve Kaçınılması Gereken Şemalar: SDLT’den kaçınma şemaları, genellikle yasal boşlukları kötüye kullanmayı amaçlar ve HMRC tarafından sıkı bir şekilde denetlenir. Bu tür şemalar, uzun vadede ağır cezalar ve yasal sorunlara yol açabilir. Yasal SDLT avantajları, yalnızca yasal muafiyetler ve indirimler (örneğin, karma kullanımlı mülkler, yaşanmaz mülkler gibi) aracılığıyla elde edilebilir. Uzman bir vergi avukatı veya danışmanıyla çalışmak, bu karmaşık kuralları doğru bir şekilde uygulamak için hayati öneme sahiptir.  

Karma kullanımlı ve yaşanmaz mülkler için SDLT avantajları mevcut olsa da, HMRC bu konuda katı kriterler uygulamaktadır. Bu tür mülkler cazip vergi tasarrufu fırsatları sunarken, yanlış sınıflandırma veya yetersiz kanıt durumunda ciddi cezalarla karşılaşma riski yüksektir. HMRC’nin yaşanmazlık iddialarının %95’ini reddetmesi, bu riskin ne kadar yüksek olduğunu göstermektedir. Bu durum, yatırımcıların yüksek riskli “vergi kaçınma” şemalarından uzak durması ve bunun yerine “vergi optimizasyonu”na odaklanması gerektiğini vurgulamaktadır. Gerçekten avantaj sağlayabilecek stratejiler, detaylı durum tespiti, sağlam kanıtlar ve uzman hukuki/vergi danışmanlığı gerektirmektedir. Bu, “gizli vergilerden kaçınma” arayışının, aslında “gizli risklerden kaçınma” ve “yasal fırsatları doğru kullanma”ya dönüşmesi gerektiğini göstermektedir.  

II. İngiltere’de Gayrimenkul Sahibi Yabancılar İçin Diğer Önemli Vergiler

A. Kira Geliri Vergisi (Income Tax on Rental Income)

Yabancı Ev Sahibi Programı (Non-Resident Landlord Scheme – NRLS) ve Başvuru Süreci: İngiltere’de mülk kiralayan yerleşik olmayan ev sahipleri, kira gelirleri üzerinden İngiltere gelir vergisine tabidir. NRLS kapsamında, kira acenteleri veya kiracılar, kira ödemelerinden temel oranda vergi kesintisi yapmakla yükümlüdür. Ancak, ev sahipleri HMRC’ye başvurarak kira gelirlerini kesinti yapılmadan alabilirler, ancak bu durumda yıllık Öz Değerlendirme (Self Assessment) vergi beyannamesi sunmayı taahhüt etmeleri gerekir.  

2025-26 Gelir Vergisi Oranları ve Kişisel İndirim (Personal Allowance): İngiltere, Galler ve Kuzey İrlanda için 2025-26 vergi yılı gelir vergisi oranları aşağıdaki gibidir:

Tablo 2: İngiltere Gelir Vergisi Dilimleri (2025-26)

Vergi Dilimi	Oran	Gelir Aralığı (£)
Kişisel İndirim	%0	£0 – £12,570
Temel Oran	%20	£12,571 – £50,270
Yüksek Oran	%40	£50,271 – £125,140
Ek Oran	%45	£125,140 üzeri

İskoçya’nın farklı vergi oranları ve eşikleri bulunmaktadır. Yerleşik olmayan bazı kişiler, çifte vergilendirme anlaşmaları veya vatandaşlık durumları (İngiliz veya AEA vatandaşı) uyarınca kişisel indirimden faydalanabilirler.  

İzin Verilen Giderler ve İndirimler (Mortgage Interest Relief Kısıtlamaları): Kira gelirinden, mülk yönetimi ücretleri, onarım ve bakım, sigorta primleri, faturalar (ev sahibi tarafından ödeniyorsa), muhasebe ücretleri, hizmet bedelleri ve arazi kirası gibi birçok gider düşülebilir. Ancak, ipotek faizi giderleri için vergi indirimi kısıtlanmıştır; ev sahipleri, ipotek faiz ödemelerinin %20’si üzerinden bir vergi kredisi talep edebilirler, bu da yüksek oranlı vergi mükellefleri için tam indirim imkanını ortadan kaldırır. Mülkün satın alma fiyatı, SDLT ve yasal ücretler gibi sermaye giderleri kira gelirinden düşülemez; bunlar mülkün maliyetine eklenir ve yalnızca mülk satıldığında Sermaye Kazancı Vergisi hesaplamasında dikkate alınır.  

Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşmaları (Double Taxation Agreements – DTAs) ve Pratik Uygulamaları: İngiltere’nin birçok ülke ile çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları (DTA’lar) bulunmaktadır. Bu anlaşmalar, aynı gelirin iki ülkede de vergilendirilmesini önlemeyi amaçlar. Kira geliri hem İngiltere’de hem de ev sahibinin ikamet ettiği ülkede vergilendirilebilirken, DTA’lar genellikle bir ülkede ödenen verginin diğer ülkedeki vergi yükümlülüğünden mahsup edilmesine izin veren mekanizmalar sunar. Bu, ev sahibinin daha yüksek vergi oranına sahip ülkede vergi ödemesini sağlayarak çifte vergilendirme yükünü hafifletir. DTA’ların özel hükümleri, hangi ülkenin vergilendirme hakkına sahip olduğunu ve ne kadar vergi indirimi alınabileceğini belirler.  

B. Sermaye Kazancı Vergisi (Capital Gains Tax – CGT)

CGT Nedir ve Yabancılar İçin Uygulaması: Sermaye Kazancı Vergisi (CGT), bir varlığın satışından elde edilen kâr üzerinden alınan bir vergidir. 6 Nisan 2015’ten bu yana, İngiltere’de mülk satan yerleşik olmayan kişiler de elde ettikleri kazançlar üzerinden CGT’ye tabidir. Bu, hem konut hem de ticari mülkleri kapsar. Hatta, değeri %75 veya daha fazlası İngiltere arazisinden türeyen bir şirketin hisselerinin dolaylı elden çıkarılması da CGT kapsamına girebilir.  

2025-26 CGT Oranları ve Yıllık Muafiyet Tutarı: 2025-26 vergi yılı için bireylerin konut mülkü kazançları üzerindeki CGT oranları, vergi mükellefinin diğer vergiye tabi gelirine bağlı olarak değişir:

• Temel oranlı vergi mükellefleri için %18 (toplam gelir £50,270’ın altındaysa).  
• Yüksek veya ek oranlı vergi mükellefleri için %24 (toplam gelir £50,270’ın üzerindeyse). Yıllık vergisiz CGT muafiyet tutarı (Annual Exempt Amount) 2025-26 vergi yılı için £3,000’e düşürülmüştür. Bu muafiyet, kullanılmadığı takdirde bir sonraki yıla devredilemez.  

İzin Verilen İndirimler (Allowable Deductions): Vergiye tabi kazancı azaltmak için belirli maliyetler düşülebilir. Bunlar arasında mülkün alım ve satımındaki yasal ve emlakçı ücretleri, satın alma sırasında ödenen SDLT ve yeni banyo, ekleme veya çatı katı dönüşümü gibi mülkün değerini artıran sermaye iyileştirmeleri yer alır. Ancak, mülkün satın alma fiyatı veya ipotek ödemeleri gibi kalemler doğrudan düşülemez, bunlar maliyet bazına eklenir.  

Ana Konut Muafiyeti (Principal Private Residence – PPR) ve Kısıtlamalar: Eğer satılan mülk, sahip olunan süre boyunca tek veya ana konut olarak kullanılmışsa, elde edilen kazanç genellikle CGT’den muaftır. Bu, Ana Konut Muafiyeti (PPR) olarak bilinir. Ancak, mülk bir dönem kiraya verilmişse, iş amaçlı kullanılmışsa veya tüm süre boyunca ikamet edilmemişse, muafiyet kısmi olabilir. Mülk satılmadan önceki son dokuz ay, mülk kullanılmasa bile otomatik olarak muafiyet kapsamına girer. Yerleşik olmayan kişiler için PPR, yalnızca İngiltere’de ikamet koşullarını karşıladıkları dönemler için geçerlidir.  

Geçici Yerleşik Olmama Kuralları (Temporary Non-Residence Rules): İngiltere’de en az yedi vergi yılının dördünde ikamet ettikten sonra İngiltere’den ayrılan ve beş yıl veya daha kısa bir süre içinde geri dönen kişiler, geçici olarak yerleşik olmayan kabul edilir. Bu durumda, yerleşik olmadığı dönemde elde ettiği kazançlar, İngiltere’ye geri döndüğü vergi yılında CGT’ye tabi hale gelir. Bu kural, kişilerin sadece vergi ödemekten kaçınmak için varlıklarını elden çıkarmak amacıyla İngiltere’den ayrılmasını engellemeyi amaçlar.  

CGT oranlarındaki değişiklikler ve yıllık muafiyet tutarının düşürülmesi, mülk satışlarından elde edilen kazançlar üzerindeki vergi yükünü artırmaktadır. Bu durum, yatırımcıların mülk elden çıkarma kararlarını etkileyebilir. Daha yüksek vergi yükü, kısa vadeli yatırımların cazibesini azaltabilir ve yatırımcıları daha uzun vadeli elde tutma stratejilerine yönlendirebilir. Ayrıca, yatırımcılar, potansiyel vergi yükünü azaltmak için mülklerini elden çıkarmadan önce vergi danışmanlığı alarak izin verilen indirimleri ve muafiyetleri daha etkin bir şekilde kullanmaya yönelebilirler. Bu, piyasada daha az hızlı işlem ve daha fazla stratejik planlama anlamına gelebilir.  

C. Miras Vergisi (Inheritance Tax – IHT)

IHT Nedir, Nil-Rate Band ve Residence Nil-Rate Band: Miras Vergisi (IHT), vefat eden bir kişinin mal varlığının toplam değeri üzerinden alınan bir vergidir. IHT, belirli bir eşiğin üzerindeki mal varlığı değerine %40 oranında uygulanır. Bu eşik, “nil-rate band” (NRB) olarak bilinir ve 2025-26 vergi yılı için £325,000 olarak belirlenmiştir ve 2030’a kadar dondurulmuştur. Ek olarak, “residence nil-rate band” (RNRB) adı verilen ek bir muafiyet daha bulunmaktadır; bu, ana konutun doğrudan mirasçılara (çocuklar, torunlar vb.) bırakılması durumunda £175,000’a kadar uygulanabilir. Bu iki muafiyet birleştiğinde, bir birey £500,000’a kadar vergisiz miras bırakabilir. Evli çiftler ve medeni birliktelikler, kullanılmayan IHT muafiyetlerini birbirlerine devredebilirler, bu da potansiyel olarak £1 milyonluk birleşik muafiyet sağlayabilir.  

Yeni Uzun Süreli İngiltere İkamet Kuralları (6 Nisan 2025’ten İtibaren): 6 Nisan 2025’ten itibaren, miras vergisinin uygulanması, kişinin yerleşim yeri (domicile) statüsü yerine, İngiltere’deki vergi ikametgahına (tax residence) bağlı olacaktır. Yeni kurallara göre, bir kişi son 20 vergi yılının en az 10’unda İngiltere’de vergi mukimi olmuşsa “uzun süreli İngiltere mukimi” (Long-Term UK Resident – LTR) olarak sınıflandırılacaktır. LTR statüsüne sahip olanların, İngiltere dışındaki varlıkları da İngiltere IHT kapsamına girecektir. İngiltere’den ayrılan LTR’ler için, ayrıldıktan sonraki 10 yıla kadar “kuyruk dönemi” (tail period) adı verilen bir süre boyunca dünya çapındaki varlıkları IHT’ye tabi olmaya devam edebilir. Bu dönem, İngiltere’de ikamet edilen süreye bağlı olarak 3 ila 10 yıl arasında değişebilir.  

Potansiyel Muaf Transferler (Potentially Exempt Transfers – PETs) ve Ücretli Ömür Boyu Transferler (Chargeable Lifetime Transfers – CLTs):

• PET’ler: PET’ler, ömür boyu yapılan ve bağışçı yedi yıl hayatta kalırsa IHT’den muaf hale gelebilecek hediyelerdir. Bu tür transferler, bağış anında vergilendirilmez. Eğer bağışçı yedi yıl içinde vefat ederse, hediye vergiye tabi hale gelir ve miras vergisinin hesaplamasına dahil edilir; ancak, vefatın hediyeden sonraki üç yıldan fazla bir süre sonra gerçekleşmesi durumunda “taper relief” (azalan oranlı indirim) uygulanabilir.  
• CLT’ler: CLT’ler, ömür boyu yapılan ve hemen miras vergisine tabi olan hediyelerdir. Genellikle tröstlere yapılan transferler bu kategoriye girer. CLT’ler, bağış anında vergiye tabi olsa da, mevcut nil-rate bandı dahilinde vergi ödenmeyebilir.  

Diğer Muafiyetler ve İndirimler:

• Yıllık Muafiyet: Her vergi yılında £3,000’a kadar yapılan hediyeler IHT’den muaftır. Bu muafiyet, kullanılmadığı takdirde bir önceki yıldan devredilebilir.  
• Küçük Hediyeler Muafiyeti: Kişi başına £250’ya kadar küçük hediyeler de muaftır.  
• Düğün Hediyeleri: İlişkiye bağlı olarak £1,000 ila £5,000 arasında değişen düğün hediyeleri muaftır.  
• Gelirden Yapılan Düzenli Hediyeler: Eğer düzenli olarak gelirden yapılan hediyeler, bağışçının yaşam standardını etkilemiyorsa, IHT’den muaf olabilir. Bunun için detaylı kayıt tutulması önemlidir.  

Tröstlerin Rolü (Excluded Property Trusts, Discretionary Trusts, Bare Trusts): Tröstler, miras planlamasında önemli bir araç olabilir.

• Excluded Property Trusts (EPT’ler): Tarihsel olarak, İngiltere’de ikamet eden ancak yerleşik olmayan (non-domiciled) kişiler için, İngiltere dışındaki varlıkları IHT kapsamı dışında tutmak amacıyla kullanılmıştır. Ancak, 6 Nisan 2025’ten itibaren, EPT’lerin IHT statüsü, yerleşim yeri yerine, kurucunun (settlor) uzun süreli İngiltere ikametgahı statüsüne bağlı olacaktır. Kurucu LTR ise, tröstteki İngiltere dışı varlıklar da IHT’ye tabi olacaktır.  
• Discretionary Trusts (İhtiyari Tröstler): Bu tröstler, varlıkların yönetimi ve dağıtımı konusunda mütevellilere (trustees) geniş yetki verir. Bu tür tröstlere yapılan ömür boyu hediyeler CLT olarak kabul edilir ve hemen vergiye tabi olabilir. Ayrıca, bu tröstler her 10 yılda bir ve varlıkların tröstten çıkışı sırasında IHT’ye tabi olabilir.  
• Bare Trusts (Çıplak Tröstler): Bu tröstlerde, varlıkların yasal mülkiyeti mütevellilerde olsa da, faydalanıcılar varlıklar üzerinde tam haklara sahiptir. Çıplak tröstlere yapılan hediyeler PET olarak kabul edilir ve tröst fonu faydalanıcının mal varlığına dahil edilir. SDLT açısından, çıplak tröst bir mülk edindiğinde, SDLT genellikle doğrudan faydalanıcılara aitmiş gibi hesaplanır; ancak bir kira sözleşmesi edinildiğinde mütevelli sorumlu tutulur ve faydalanıcının ikamet durumu SDLT’yi belirler.  

Hayat Sigortasının Rolü (Life Insurance in Trust): Hayat sigortası poliçeleri, özellikle bir tröst içinde kurulduğunda, potansiyel IHT yükümlülüğünü karşılamak için etkili bir strateji olabilir. Bir “tüm yaşam” (whole of life) poliçesi, vefat anında toplu bir ödeme yaparak mirasçıların IHT faturasını ödemek için varlıkları hızla satmak zorunda kalmamasını sağlayabilir. Poliçenin bir tröst içinde tutulması, gelirlerin miras vergisinden muaf olmasını ve miras sürecini atlayarak beneficiaries’a daha hızlı ödeme yapılmasını sağlar.  

Çifte Vergilendirme Anlaşmaları (Double Taxation Treaties) için IHT: İngiltere’nin bazı ülkelerle miras vergisi konusunda çifte vergilendirme anlaşmaları bulunmaktadır. Bu anlaşmalar, aynı varlıkların iki ülkede de vergilendirilmesini önlemeyi veya bir ülkede ödenen verginin diğer ülkedeki IHT yükümlülüğünden mahsup edilmesine olanak tanımayı amaçlar. Bu anlaşmaların hükümleri, varlığın türüne, konumuna ve bireyin anlaşma kapsamındaki yerleşim yerine göre değişir.  

Miras vergisi reformları, özellikle yerleşik olmayan vergi rejiminin kaldırılması ve uzun süreli ikamet testinin getirilmesiyle, varlık planlamasında önemli değişiklikler yaratmaktadır. Bu durum, daha önce İngiltere IHT’sinden muaf olan yabancı varlıkların artık vergi kapsamına girebileceği anlamına gelmektedir. Bu değişiklikler, yatırımcıları varlık yapılarını yeniden gözden geçirmeye ve daha karmaşık planlama stratejileri benimsemeye itmektedir. Özellikle tröstler aracılığıyla yapılan varlık transferleri ve hayat sigortası gibi araçların kullanımı, bu yeni vergi ortamında daha da önem kazanmaktadır. Varlıkların elden çıkarılması veya miras bırakılmasıyla ilgili kararlar, artık sadece kişisel tercihleri değil, aynı zamanda bu yeni ve karmaşık vergi kurallarını da dikkate almayı gerektirmektedir. Bu durum, profesyonel vergi ve miras planlama danışmanlığına olan ihtiyacı artırmaktadır.  

III. Mülk Sahibi Olma Yapıları ve Vergi Etkileri

İngiltere’de gayrimenkul edinirken seçilecek mülkiyet yapısı, ödenmesi gereken vergi miktarını önemli ölçüde etkileyebilir. Yabancı yatırımcılar için çeşitli seçenekler ve her birinin kendine özgü vergi etkileri bulunmaktadır.

A. Bireysel Mülkiyet

Bireysel olarak mülk satın almak, genellikle en basit ve anlaşılır yöntemdir. Bu durumda, mülk doğrudan bireyin adına kaydedilir ve tüm vergi yükümlülükleri (SDLT, kira geliri vergisi, sermaye kazancı vergisi ve miras vergisi) doğrudan bireye ait olur. Bu yapı, genellikle daha düşük idari maliyetlere sahiptir ve karmaşık yasal süreçler gerektirmez. Ancak, bireysel mülkiyet, özellikle yüksek değerli mülkler veya birden fazla mülk için daha yüksek vergi oranlarına tabi olabilir ve kişisel varlıkları iş risklerinden ayırma konusunda sınırlı koruma sunar.

B. Limited Şirket Aracılığıyla Mülkiyet (Limited Company)

Bir limited şirket aracılığıyla mülk satın almak, özellikle yüksek oranlı vergi mükellefleri ve uzun vadeli yatırımcılar için bazı vergi avantajları sunabilir.  

• Avantajlar:
  • Tam İpotek Faizi İndirimi: Bireysel ev sahiplerinin aksine, limited şirketler ipotek faizinin %100’ünü ticari gider olarak düşebilirler. Bu, kira gelirinden elde edilen kârı düşürerek vergi yükünü azaltabilir.  
  • Kurumlar Vergisi Oranları: Şirket kârları, bireysel gelir vergisi oranlarından farklı olan kurumlar vergisine tabidir. 2025-26 vergi yılında, £50,000’a kadar olan kârlar için %19 (küçük kârlar oranı) ve £250,000 üzerindeki kârlar için %25 oranında kurumlar vergisi uygulanır. Bu oranlar, yüksek oranlı bireysel gelir vergisi oranlarından daha düşük olabilir.  
  • Kâr Çekme Esnekliği: Şirket direktörleri, kârları maaş, temettü veya emeklilik katkıları yoluyla çekme esnekliğine sahiptir, bu da vergi planlamasında esneklik sağlar.  
  • Miras Planlaması Potansiyeli: Bazı durumlarda, limited şirketler İşletme Varlık Tasarrufu (Business Property Relief – BPR) için uygun olabilir, bu da miras vergisini azaltabilir. Ancak, bu genellikle pasif mülk yatırım şirketleri için değil, ticari işletmeler için geçerlidir.  
• Dezavantajlar:
  • Daha Az İpotek Ürünü: Şirketler için ipotek ürünleri daha sınırlıdır ve genellikle bireysel ipoteklere göre daha yüksek faiz oranları ve ücretler uygulanır.  
  • Çifte Vergilendirme Riski: Kârlar hem şirket düzeyinde kurumlar vergisine tabi tutulur hem de kârlar temettü olarak çekildiğinde bireysel gelir vergisine tabi olabilir. Kârlar yeniden yatırılmadığı sürece bu çifte vergilendirme riski mevcuttur.  
  • İdari Yük: Yıllık hesaplar, şirket vergi beyannameleri ve Companies House’a yapılan başvurular gibi ek idari yükümlülükler, bireysel mülkiyete göre daha karmaşık ve maliyetli olabilir.  
  • Sermaye Kazancı Vergisi Muafiyeti Yok: Şirketler, bireylerin faydalandığı yıllık sermaye kazancı vergisi muafiyetinden yararlanamazlar.  

Mevcut mülkleri bir şirkete devretmek, sermaye kazancı vergisi ve SDLT gibi ek maliyetleri tetikleyebilir. Bu nedenle, bu tür bir transferin maliyet-fayda analizi dikkatlice yapılmalı ve uzun vadeli bir yeniden yapılandırma stratejisinin parçası olarak değerlendirilmelidir. Şirket yapısının artan karmaşıklığı, yatırımcıların stratejik karar alma süreçlerini daha derinlemesine düşünmelerini gerektirmektedir. Özellikle vergi oranlarındaki ve muafiyetlerdeki sürekli değişimler, şirket yapısının uzun vadeli finansal faydalarını etkileyebilir. Bu durum, yatırımcıların sadece mevcut vergi avantajlarını değil, aynı zamanda gelecekteki potansiyel değişiklikleri ve idari yükleri de göz önünde bulundurarak daha kapsamlı bir değerlendirme yapmalarını zorunlu kılmaktadır.  

C. Offshore Şirketler ve Tröstler

İngiltere dışı (offshore) şirketler ve tröstler aracılığıyla İngiltere’de mülk sahibi olmak, tarihsel olarak vergi avantajları sunsa da, 2025’ten itibaren yürürlüğe giren yeni düzenlemelerle bu avantajlar önemli ölçüde değişmiştir.

Yıllık Kapsamlı Konut Vergisi (Annual Tax on Enveloped Dwellings – ATED): ATED, değeri £500,000’ın üzerinde olan ve şirketler, kurumsal ortaklıklara sahip ortaklıklar veya belirli yatırım fonları tarafından sahip olunan konut mülklerine uygulanan bir İngiltere vergisidir. Bu vergi, yüksek değerli konut mülkleri üzerinde vergi kaçakçılığını önlemeyi amaçlar. ATED yıllık olarak ödenir ve mülkün değerine göre artar. Ancak, ticari kiralama, mülk geliştirme veya ticari stok olarak elde tutma gibi belirli amaçlar için kullanılan mülkler için muafiyetler mevcuttur.  

Offshore Şirketler İçin Sermaye Kazancı Vergisi (CGT): Uzun yıllar boyunca, yerleşik olmayanlar İngiltere mülklerinin elden çıkarılmasından elde edilen kazançlar üzerinden CGT ödemekten muaftı. Ancak, 2015 ve 2019’daki önemli reformlardan bu yana, offshore şirketler de dahil olmak üzere yerleşik olmayan şirketler, İngiltere’deki hem konut hem de ticari mülklerin elden çıkarılmasından elde edilen kazançlar üzerinden İngiltere Kurumlar Vergisi’ne tabidir. Offshore şirketler için yıllık CGT muafiyeti bulunmamaktadır.  

Miras Vergisi (IHT) Etkileri: 6 Nisan 2025’ten itibaren, yerleşim yeri (domicile) kavramı yerine “uzun süreli İngiltere mukimi” (Long-Term UK Resident – LTR) testi getirilmiştir. Bu, bir kişinin son 20 vergi yılının en az 10’unda İngiltere’de ikamet etmesi durumunda, İngiltere dışındaki varlıklarının da İngiltere IHT kapsamına girebileceği anlamına gelir. Bu değişiklik, offshore tröstler aracılığıyla tutulan varlıkların IHT statüsünü de etkilemektedir. 30 Ekim 2024’ten önce kurulan tröstler için bazı istisnalar bulunsa da, genel olarak kurucunun LTR statüsü, tröst varlıklarının IHT’ye tabi olup olmayacağını belirleyecektir.  

Yerleşik Olmayan (Non-Dom) Vergi Rejiminin Kaldırılması: 6 Nisan 2025’ten itibaren, yerleşik olmayanlara uygulanan “remittance basis” vergi rejimi kaldırılmıştır. Bunun yerine, “Foreign Income and Gains (FIG) rejimi” adı verilen yeni bir ikamet bazlı sistem getirilmiştir. Bu rejim, İngiltere’ye yeni gelen veya 10 yıldan fazla bir süredir yerleşik olmayan kişilere, ilk dört vergi yılı boyunca yabancı gelir ve kazançları üzerinden İngiltere vergisi ödememe imkanı sunar. Ancak, bu dönemden sonra, dünya çapındaki gelir ve kazançlar normal İngiltere vergi kurallarına göre vergilendirilecektir.  

Ortaklıklar (Partnerships): İngiltere’de mülk sahibi olan ortaklıklar için, sermaye kazançları İngiltere’de yerleşik ve yerleşik olmayan ortaklar arasında paylaştırılır. Eğer ortaklardan herhangi biri yerleşik değilse, tüm ortaklık SDLT amaçları için yerleşik olmayan olarak kabul edilir ve tüm ortaklar yerleşik olmayan bireylerle aynı SDLT oranlarına tabi olur.  

Sonuç ve Öneriler

İngiltere’de gayrimenkul yatırımı yapmak, özellikle 2025’ten itibaren yürürlüğe giren kapsamlı vergi değişiklikleri göz önüne alındığında, yabancı yatırımcılar için karmaşık bir süreç haline gelmiştir. SDLT eşiklerinin düşürülmesi, ek konut alım ücretlerinin artırılması ve yerleşik olmayan vergi rejiminin kaldırılması gibi düzenlemeler, alım maliyetlerini ve genel vergi yükümlülüklerini önemli ölçüde artırmaktadır. Bu değişiklikler, mülk piyasasında işlem hacmini etkileyebilir ve yatırımcıları daha düşük değerli mülklere yönlendirebilir veya İngiltere dışındaki pazarlara yönelme eğilimini artırabilir.

Bu yeni vergi ortamında, “vergiden kaçınmak” yerine “yasal vergi optimizasyonu ve azaltma” stratejilerine odaklanmak hayati öneme sahiptir. Karma kullanımlı veya yaşanmaz durumdaki mülkler gibi belirli SDLT muafiyetleri potansiyel tasarruflar sunsa da, HMRC’nin bu konudaki katı kriterleri ve yüksek ret oranları göz önüne alındığında, bu stratejilerin dikkatli bir şekilde uygulanması gerekmektedir. Ana konut değişimi veya ikamet statüsü değişikliği gibi durumlarda SDLT iadesi imkanları da değerlendirilmelidir.

Kira geliri vergisi, sermaye kazancı vergisi ve miras vergisi gibi diğer önemli vergiler de yabancı yatırımcıların dikkatle incelemesi gereken alanlardır. Yabancı Ev Sahibi Programı (NRLS) aracılığıyla kira gelirlerinin yönetimi, izin verilen giderlerin doğru bir şekilde düşülmesi ve çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmalarından yararlanma, kira geliri üzerindeki vergi yükünü hafifletebilir. Sermaye kazancı vergisi için, yıllık muafiyetlerin kullanımı ve ana konut muafiyeti gibi indirimlerin koşullarının anlaşılması önemlidir. Miras vergisi alanında ise, 2025’ten itibaren yürürlüğe giren uzun süreli ikamet kuralları, tröstlerin kullanımı ve hayat sigortası gibi planlama araçları, varlıkların gelecek nesillere aktarılmasında kritik bir rol oynayacaktır.

Mülk sahibi olma yapısının seçimi (bireysel mülkiyet, limited şirket veya offshore yapılar), vergi yükümlülüklerini doğrudan etkiler. Limited şirketler, ipotek faizi indirimi ve kurumlar vergisi avantajları sunsa da, çifte vergilendirme riski ve artan idari yük gibi dezavantajları bulunmaktadır. Offshore şirketler ve tröstler ise, 2025 sonrası değişen ATED, CGT ve IHT kuralları nedeniyle eski vergi avantajlarını büyük ölçüde kaybetmişlerdir.

Bu karmaşık ve sürekli değişen vergi ortamında, yabancı yatırımcıların proaktif ve kişiye özel bir planlama yaklaşımı benimsemeleri gerekmektedir. Her yatırımcının finansal durumu, ikamet statüsü ve yatırım hedefleri farklı olduğundan, tek bir çözüm herkese uymayacaktır. Bu nedenle, potansiyel vergi yükümlülüklerini minimize etmek ve yasalara tam uyum sağlamak için uzman vergi danışmanları, ipotek brokerları ve hukuk profesyonellerinden destek almak şiddetle tavsiye edilmektedir. Bu profesyoneller, en güncel bilgilere sahip olarak, yatırımcılara en uygun yapılandırma ve optimizasyon stratejileri konusunda rehberlik edebilirler. Optivest Investment olarak tüm bu süreçlerde yanınızdayız. Detaylı bilgi için bizimle iletişime geçiniz.