1. Genel Bilgiler ve Piyasa Durumu

Birleşik Krallık gayrimenkul piyasası, özellikle son yıllarda, hem yerel hem de uluslararası yatırımcılar için cazip bir alan olmaya devam etmektedir. Bu durum, piyasanın sürekli adaptasyon ve büyüme yeteneğine bağlanabilir. Özellikle büyük şehirlerdeki konut talebi, piyasa değerlerinin yükselişini desteklemektedir. Genel olarak, konut fiyatlarında artış eğilimi sürmekte olup, bu durum hem geçmiş verilere hem de geleceğe yönelik tahminlere dayanmaktadır.

Özellikle 2024 ve 2025 yılları için olumlu öngörüler bulunmaktadır. Örneğin, 2024’te konut piyasasında %5.5’lik bir artış beklenirken, 2025’te de bu yükselişin devam edeceği tahmin edilmektedir. Bu büyüme, büyük ölçüde artan hane gelirleri ve konut kredisi faiz oranlarındaki düşüş beklentisine bağlanmaktadır. 2024’te %7.4 olan konut kredisi faiz oranlarının 2025’te %6.5’e düşmesi beklenmektedir. Bu durum, alım gücünü artırarak piyasayı canlandıracaktır.

Özellikle konut piyasasında, arz ve talep dengesizliği önemli bir faktördür. Yetersiz konut arzı, özellikle büyük şehirlerde fiyatların yükselmesine neden olmaktadır. Bu durum, yatırımcılar için yüksek kira getirisi sağlama potansiyeli taşımaktadır.

2. Gayrimenkul Tipleri ve Yatırım Potansiyeli: Konut ve Ticari Gayrimenkuller

Gayrimenkul yatırımı yaparken, yatırımcıların dikkate alması gereken önemli bir ayrım, konut ve ticari gayrimenkuller arasındaki farktır. Her bir segmentin kendine özgü dinamikleri, riskleri ve potansiyel getirileri bulunmaktadır.

2.1. Konut Yatırımları ve Potansiyel Getirileri

Konut piyasası, Birleşik Krallık’taki yatırımcılar için her zaman cazip bir seçenek olmuştur. Özellikle konut sıkıntısı ve artan nüfus, konut fiyatlarının yükselmesini desteklemektedir. Konut piyasasında, tek ailelik konutlar ve çok aileli konutlar gibi çeşitli konut tipleri bulunmaktadır.

Konutların kira getirisi de yatırımcılar için önemli bir çekiciliktir. 2023’te kiralar %9.3 oranında artış gösterirken, 2024’te %5.25, 2025’te %4.5 ve 2027’de %3.5 oranında artması beklenmektedir. Bu durum, yatırımcılar için istikrarlı bir gelir akışı sağlayabilir.

Özellikle 5 ila 10 yıl içinde yatırılan sermayenin geri dönüşü hedeflenmektedir. Bu, uzun vadeli ve sürdürülebilir bir yatırım stratejisi olarak öne çıkmaktadır.

2. Adım 1: Konut Tipleri ve Potansiyel Yatırımlar

Ev Tipi	Ortalama Fiyat (2023)	Ortalama Fiyat (2024)	Ortalama Fiyat (2029) Tahmini
Müstakil Evler	£385,000	£400,000	£480,000
Yarı Müstakil Evler	£320,000	£335,000	£380,000
Daireler	£210,000	£220,000	£255,000
İkiz Konutlar	£280,000	£290,000	£330,000
Apartman daireleri	£270,000	£280,000	£320,000

Yukarıdaki tabloda, konut tiplerine göre ortalama fiyatlar ve geleceğe yönelik tahminler yer almaktadır. Bu veriler, yatırımcılara, farklı konut tiplerinin potansiyel değer artışları hakkında bir öngörü sunmaktadır.

Özellikle, tek ailelik konutlar, daha fazla alan ve mahremiyet sunmaları nedeniyle talep görmeye devam etmektedir. Kentleşme ve nüfus artışı ile birlikte, şehir merkezlerine yakın ve daha küçük yaşam alanları olan dairelerin popülaritesi de artmaktadır.

2.2. Lokasyonlar ve Yatırım Potansiyeli: Şehirlerin Cazibesi

Birleşik Krallık’ta yatırım yaparken, doğru lokasyon seçimi kritik önem taşır. Her şehir kendi içinde farklı fırsatlar ve zorluklar sunar.

2.2.1. Londra: Küresel Bir Merkez

Londra, dünya çapında gayrimenkul yatırımcıları için her zaman cazip bir merkez olmuştur. Şehir, finans, medya, moda, ve teknoloji gibi sektörlerde önemli bir yere sahiptir.

Özellikle, Londra’daki konut fiyatları, 2024’te %2.5, 2025’te %3.5, 2026’da %4.5, 2027’de %5.5 ve 2028’de %6.5 oranında artış göstermesi beklenmektedir. Bu, özellikle yüksek kaliteli konutlarda daha belirgin olmak üzere, sürekli bir değer artışına işaret etmektedir.

A. Ortalama Konut Fiyatları

Konut Tipi	Ortalama Fiyat (2023)	Oran	Ortalama Fiyat (2029)
Daireler	£500,000	+%20	£600,000
Müstakil Evler	£900,000	+%15	£1,035,000
Yarı Müst. Evler	£700,000	+%15	£805,000

Bu tablo, Londra’daki konut türlerine göre ortalama fiyatların ve gelecekteki tahmini artışların bir göstergesidir. Özellikle, konut sıkıntısı ve artan nüfus, fiyatların artmasına neden olmaktadır.

Bununla birlikte, Londra’da kira getirileri de oldukça yüksektir. Ortalama kira artış oranının %5.5 civarında olması beklenmektedir. Bu durum, yatırımcılar için hem sermaye kazancı hem de kira geliri elde etme potansiyeli sunar.

Özellikle, Londra’da, yüksek kira getirisi olan bölgeler arasında şunlar bulunmaktadır:

• Westminster: Merkezi konumda olması ve iyi ulaşım imkanlarına sahip olması nedeniyle tercih edilmektedir.
• Kensington ve Chelsea: Lüks konutları ve yüksek yaşam standartları ile bilinir. Burada ortalama kira getirisi %3.5 ila %4.5 arasında değişmektedir.
• Canary Wharf: Finans merkezinin kalbi olması nedeniyle, profesyonel kiracılar için cazip bir bölgedir.
• Islington: Popülerliği artan, kültürel ve sanatsal etkinliklerin yoğun olduğu bir bölgedir.
• Richmond: Yeşil alanları ve aile dostu ortamı ile dikkat çekmektedir.

Diğer önemli bölgeler arasında, Woolwich, Croydon, Sutton, ve Barking and Dagenham gibi yerler de öne çıkmaktadır. Bu bölgelerde de yüksek kira getirileri ve değer artışı potansiyeli bulunmaktadır.

Özellikle, Londra’daki ulaşım ağının gelişmişliği, yatırımcıların farklı bölgelerde değerlendirme yapmasına olanak tanır. Örneğin, yeni metro hatları ve ulaşım projeleri, gayrimenkul değerlerini artırmaktadır.

Özellikle, son yıllarda, Londra’nın merkezi bölgelerindeki kira artışları yavaşlamış olsa da, genel olarak talep hala yüksek. Bu durum, özellikle yüksek kaliteli konutlara olan talebin devam ettiğini göstermektedir.

2.2.2. Diğer Büyük Şehirler: Fırsatlar Şehri

Londra dışında da birçok şehir, yatırımcılar için cazip fırsatlar sunmaktadır. Bu şehirler genellikle daha uygun fiyatlı konutlar ve yüksek getiri potansiyelini bir arada sunar.

Manchester: Manchester, Birleşik Krallık’ta yatırımcılar için önde gelen şehirlerden biridir. Canlı bir şehir hayatı, iki büyük üniversite ve gelişen bir ekonomiye sahiptir. Şehirde, son yıllarda büyük kentsel dönüşüm projeleri ve yatırımlar devam etmektedir. Özellikle, Manchester’da konut fiyatlarının 2023-2027 yılları arasında %28 oranında artması öngörülmüştür. Bu durum, yatırımcılar için yüksek kira geliri ve sermaye kazancı potansiyeli sunmaktadır.

Birmingham: Birmingham, Birleşik Krallık’ın ikinci büyük şehri ve önemli bir ticaret ve finans merkezidir. Yüksek hızlı tren projeleri (HS2) gibi altyapı yatırımları, şehrin değerini artırmaktadır. Birmingham’da konut fiyatlarının 2023-2027 yılları arasında %27.5 oranında artması beklenmektedir. Bu da, yatırımcılar için cazip bir büyüme potansiyeli sunmaktadır.

Diğer önemli şehirler arasında:

• Liverpool: Yüksek kira getirisi potansiyeli sunan bir liman kenti.
• Bristol: Canlı ve yenilikçi bir şehir.
• Leeds: Finans ve hukuk sektörlerinin merkezi.
• Nottingham: Öğrenci nüfusunun yoğun olduğu bir şehir.

Bu şehirler de yatırımcılar için dikkate değer fırsatlar sunmaktadır.

2.3. Yatırım Yapılacak Alanlar ve Riskler

Yatırım yapılacak alan seçimi, potansiyel getiri ve risk iştahı ile doğrudan ilişkilidir.

Yüksek kira geliri ve büyüme potansiyeli olan alanlar: Bu alanlar genellikle şehir merkezlerine yakın, iyi ulaşım bağlantılarına sahip, ve/veya üniversite ve hastane gibi büyük kurumların yakınında bulunan yerlerdir.

Riskler: Yüksek getirinin yanı sıra, bazı riskler de bulunmaktadır. Bunlar arasında:

• Boş kalma süreleri: Kiracı bulamama veya kiracıların sık değişmesi durumunda, mülk boş kalabilir.
• Ödeme güçlüğü: Kiracıların kira ödemelerinde sorun yaşaması durumunda, gelir kaybı yaşanabilir.
• Maliyetler: Beklenmedik onarım maliyetleri veya yönetim ücretleri, yatırımın karlılığını azaltabilir.

Bu riskleri azaltmak için, iyi bir araştırma ve profesyonel yönetim şirketi ile çalışmak önemlidir.

2.4. Finansal Planlama ve Vergilendirme Bilgileri

Yatırım yaparken, finansal planlama ve vergi yükümlülükleri büyük önem taşır. Doğru bilgilere sahip olmak, yatırımın karlılık oranını doğrudan etkiler.

2.4.1. Finansal Planlama ve Kredi Kullanımı

Yatırımcıların öncelikle net bir bütçeye sahip olmaları ve finansal durumlarını iyi analiz etmeleri gerekmektedir. Bu, yatırımın ilk adımıdır.

Yatırımcılar, konut kredisi (mortgage) kullanarak mülk edinebilirler. Özellikle, yurt dışından gelen yatırımcılar için özel olarak tasarlanmış krediler bulunmaktadır. Bu krediler, genellikle piyasa faiz oranlarına göre ayarlanır ve %70-80’e varan oranda kredi imkanı sunar.

Örneğin, İngiltere’de konut kredisi faiz oranları %5.5 civarındadır. Bu oranlar, piyasa koşullarına göre değişebilir.

2024 yılı sonu itibarıyla, ipotek onayları ve konut satışlarında artış gözlemlenmektedir. Bu durum, piyasada canlanma ve hareketlilik olduğunu göstermektedir.

Özellikle, yatırımcıların dikkat etmesi gereken, piyasa dalgalanmaları ve faiz oranı değişiklikleridir. Uzun vadeli planlama, bu riskleri minimize etmeye yardımcı olabilir.

2.4.2. Vergilendirme Bilgileri: Önemli Vergiler ve Muafiyetler

İngiltere’de gayrimenkul alım satımında ve sahipliğinde çeşitli vergiler söz konusudur. Bu vergileri önceden bilmek, yatırımın maliyetini doğru hesaplamak açısından kritik öneme sahiptir.

Vergi türleri:

• Emlak vergisi (stamp duty land tax – SDLT): Bu vergi, mülk alımında ödenir ve oranı, mülkün değerine göre değişir. Konutun değeri 500.000 Sterlin’e kadar olan kısımlarda %5’e kadar, 1.5 milyondan fazla olan kısımda %20’ye kadar yükselebilir.
• Yabancı alıcılar için ek vergi: Yurt dışından alım yapanlar için %2 ek vergi söz konusudur.
• Kira Gelir Vergisi (Income Tax): Elde edilen kira gelirleri üzerinden ödenir. Bu oran, %20 ile %45 arasında değişebilir. Ancak, 6.000 Pound’a kadar olan kira gelirleri vergiden muaftır.
• Kurumlar Vergisi: Konutları şirket adına satın alanlar için %25 oranında bir vergi söz konusudur.
• Sermaye Kazancı Vergisi (Capital Gains Tax): Mülkün satışından elde edilen kâr üzerinden alınan bir vergi olup, bu oran %10 ila %28 arasında değişebilir.
• Veraset ve İntikal Vergisi (Inheritance Tax): Miras yoluyla edinilen mallar için geçerli olup, %40’a kadar çıkabilir.

Anlaşmalarla ilgili vergiler de söz konusu olabilir. Örneğin, ticari gayrimenkullerdeki kira sözleşmeleri için damga vergisi, ve kira ödemeleri üzerinden KDV (Value Added Tax) uygulanabilir. Vergilerin doğru hesaplanması ve ödenmesi, yasal yükümlülüklerin yerine getirilmesi açısından kritik önem taşır.

3. Özel Durumlar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

3.1. Konut Kredisi Kullanımı ve Finansal Planlama (Devam)

3.1.1. Finansal Planlama ve Risk Yönetimi

• Yüksek borçlanma oranlarından kaçınmak: Ev sahibi olmak isteyenler için yüksek borçlanma oranları riskli olabilir. Özellikle faiz oranlarının artması durumunda, geri ödemeleri zorlaşabilir. Bu nedenle, borçlanma kapasitesini iyi hesaplamak ve borçlanma limitini aşmamak önemlidir.
• Uzun vadeli planlama: Uzun vadeli planlama, finansal istikrarı sağlamak için kritik öneme sahiptir. Faiz oranları, piyasa koşulları ve kişisel mali durum sürekli değişebilir, bu nedenle esnek bir finansal planı benimsemek önemlidir.

3.2. Özel Durumlar ve Değerlendirmeler

3.2.1. Mortgage Desteği ve Finansman Stratejileri

• Maliyetlerinizi Bilin: Öncelikle, ne kadar satın alabileceğinizi bilmek önemlidir. Bu, bütçenizi ve mevcut finansal kaynaklarınızı net bir şekilde anlamanızı gerektirir. Konut kredisi, özellikle konut kredisi oranları düşük olduğunda, finansmanın önemli bir kısmını karşılayabilir. Bu, borçlanma maliyetlerini düşürerek daha fazla kişinin konut edinmesini sağlayabilir.
• Mortgage İmkanları: Birleşik Krallık’ta, yerleşik olmayanlar için de mortgage seçenekleri mevcuttur. Özellikle, HSBC, Lloyds, Barclays, ve Nationwide gibi bankalar bu tür krediler sunmaktadır. Bu krediler, genellikle evin değerinin %70’ine kadarını karşılayabilir, geri kalan %30’u ise peşinat olarak ödenmesi gerekir.
• Mortgage riskleri ve korunma yolları: Piyasa dalgalanmaları ve faiz oranlarındaki değişimler, mortgage ödemelerini etkileyebilir. Bu risklere karşı, sabit faizli krediler veya sigorta seçenekleri değerlendirilebilir.

3.3. Ekonomik ve Finansal Ortamın Anlaşılması

• Piyasa Dalgalanmaları ve Faiz Oranları: Konut piyasasında, faiz oranları önemli bir rol oynamaktadır. Faiz oranlarının düşmesi, kredi maliyetlerini azaltarak, konut alım gücünü artırır ve piyasasını canlandırır. Ancak, faiz oranlarındaki dalgalanmalar, yatırımcılar için risk oluşturabilir. Örneğin, 2023’te faiz oranları %5.75 civarındaydı, ancak 2024’te ve 2025’te düşüş eğilimi göstermesi bekleniyor.
• Enflasyon ve Satın Alma Gücü: Enflasyon, alım gücünü etkileyen önemli bir faktördür. Yüksek enflasyon, konut fiyatlarını artırabilir, ancak aynı zamanda kredi maliyetlerini de yükseltebilir. Bu nedenle, yatırım yapmadan önce, enflasyon beklentileri ve potansiyel etkilerini değerlendirmek önemlidir.
• Hükümet politikaları ve yasal düzenlemeler: Hükümet politikaları, konut piyasasını önemli ölçüde etkileyebilir. Yeni vergi düzenlemeleri, kiralama kısıtlamaları veya kentsel dönüşüm projeleri, yatırımın getirisini ve riskini değiştirebilir. Özellikle, Birleşik Krallık’ta, konut piyasasında yabancı yatırımcıları destekleyen politikalar benimsenmektedir.
• Küresel Ekonomik Gelişmeler: Küresel ekonomik olaylar, piyasayı etkileyebilir. Örneğin, küresel ekonomik krizler veya salgınlar, konut piyasasında belirsizlik yaratabilir. Bu nedenle, küresel ekonomik göstergeleri takip etmek ve riskleri çeşitlendirmek önemlidir.

3.4. Vergi Düzenlemeleri ve Yasal Yükümlülükler

• Emlak Vergisi (Stamp Duty Land Tax – SDLT): Ev alımında ödenen bu vergi, evin değerine göre değişir. Örneğin, 500.000 Pound’a kadar olan evlerde %5 oranında vergi alınır. Ayrıca, ikinci bir ev alınıyorsa veya alıcı yurt dışından ise, ek vergiler söz konusu olabilir.
• Kira Geliri Vergisi (Rental Income Tax): Evin kiraya verilmesi durumunda, elde edilen kira gelirleri vergilendirilir. Bu oran, gelirin büyüklüğüne göre değişir. Örneğin, yıllık 5000 Pound’a kadar olan kira gelirleri vergiden muaftır, ancak bu sınır aşıldığında %20 ila %40 oranında vergi uygulanabilir.
• Emlak Vergisi (Council Tax): Bu, belediye vergisi olup, evin bulunduğu bölgeye ve değerine göre değişir.

3.5. Riskler ve Korunma Yöntemleri

• Yatırımcılar, özellikle spekülatif yatırımlardan kaçınmalı, ve bunun yerine uzun vadeli, istikrarlı yatırım stratejilerini tercih etmelidir.
• Kredili alımlarda, faiz oranlarındaki dalgalanmaların potansiyel etkisi göz önünde bulundurulmalı, ve buna karşı korunma önlemleri alınmalıdır.
• Piyasa dalgalanmalarına karşı korunma: Yüksek getirili piyasalar genellikle yüksek risk içerir. Bu riskleri azaltmak için, piyasa analizi ve uzman görüşleri önemlidir.
• Yasal ve finansal danışmanlık: Yatırımcıların, özellikle uluslararası piyasalarda, uzmanlardan destek alması kritik öneme sahiptir. Bu, olası hataların önüne geçilmesine ve doğru kararlar alınmasına yardımcı olur.

3.6. Fırsatları Değerlendirme

• Düşük Faiz Oranları ve Artan Kiralar: Düşük faiz oranları, kredilerin daha uygun hale gelmesiyle birlikte, konut alımını ve kiralamayı teşvik eder. Bu durum, yatırımcılar için hem ipotek ödemelerini düşürerek hem de kira gelirlerini artırarak çift yönlü bir kazanç sağlar. Özellikle, konut kiraları artmaya devam ettiği sürece, yatırımın geri dönüşü de hızlanır.
• Gayrimenkul geliştirme fırsatları: Eski binaların yenilenmesi veya kentsel dönüşüm projelerine yatırım yapılması, yüksek getiri potansiyeli sunar.
• Yüksek talep gören bölgelerde yatırım yapmak: Özellikle şehir merkezlerinde, üniversite çevrelerinde ve iyi ulaşım ağlarına sahip bölgelerde talip yüksek olduğundan, yatırım daha karlı olabilir.

3.7. Riskleri Azaltma Yöntemleri

• Çeşitlendirilmiş Portföy: Tek bir mülke veya bölgeye bağlı kalmak yerine, yatırımları çeşitlendirmek riskleri azaltır. Örneğin, farklı şehirlerde veya farklı tiplerde mülkler satın almak gibi.
• Sigorta ve Hukuki Koruma: Olası risklere karşı, uygun sigorta poliçeleri ve hukuki danışmanlık hizmetlerinden yararlanmak önemlidir. Bu, beklenmedik durumlar karşısında finansal güvenliği sağlar.
• Piyasa Araştırması ve Analizi: Detaylı piyasa araştırması ve analizi, yatırımın temelini oluşturur. Piyasa eğilimlerini anlamak, gelecekteki değer artışını doğru tahmin etmeye ve riskleri minimize etmeye yardımcı olur.
• Uzmanlardan Yardım Almak: Konut edinme ve yatırım sürecinde, uzmanlardan destek almak, özellikle yabancı bir ülkede yatırım yapılıyorsa, çok önemlidir. Gayrimenkul uzmanları, avukatlar ve finans danışmanları, size özel ve güncel bilgilerle yol gösterebilir.

4. Mülk Sahibi Olmanın Yasal Yükümlülükleri: Mülk Türüne Göre

4.1. Mal Sahibi Olma Hali (Freehold): Tam Hukuki Mülkiyet

Malik olunan mülklerde, kişi hem taşınmazın hem de arsanın tam ve kısıtlamasız sahibidir. Bu durum, malikin mülkü dilediği gibi kullanma, değiştirme ve devretme hakkını verir. Esasen, bu durum, mülkiyetin en kapsamlı biçimi olarak kabul edilir.

a. Tanımı: Bu mülkiyet türünde, mülk sahibi, hem yapının hem de arazinin tam ve mutlak sahibidir. Bu, kişinin mülk üzerinde tam kontrole sahip olduğu anlamına gelir ve bu hak miras yoluyla devredilebilir.

b. Avantajları:

• Tam ve serbest tasarruf: Mal sahibi, dilediği gibi değişiklikler yapabilir, eklemeler, yıkımlar ve yeniden inşa etme özgürlüğüne sahiptir. Bu, mülkün kişisel ihtiyaçlara veya piyasa taleplerine göre uyarlanabilmesine olanak tanır.
• Uzun vadeli istikrar: Mülk sahibi, mülkünü dilediği gibi elden çıkarabilir, kiralayabilir veya miras bırakabilir. Bu, uzun vadeli bir yatırım ve miras bırakma imkanı sağlar.
• Ek maliyetlerin olmaması: Yıllık kira veya yönetim ücreti gibi yinelenen ödemeler söz konusu değildir. Bu, mülk sahibine uzun vadede maliyet avantajı sağlar.
• Piyasa değeri ve likidite: Genellikle piyasada daha fazla talep gördüğü için, satışı daha kolay ve değer artışı potansiyeli daha yüksektir.
• Kişisel kontrol ve esneklik: Mülk sahibi, mülkünü dilediği gibi kullanma, geliştirme ve yönetme özgürlüğüne sahiptir.

c. Dezavantajları:

• Yüksek başlangıç maliyeti: Genellikle, diğer mülk türlerine göre daha pahalıdır. Bu durum, başlangıçta daha fazla sermaye gerektirebilir.
• Tüm sorumluluklar mülk sahibine aittir: Bakım, onarım, sigorta ve vergiler gibi tüm masraflar ve sorumluluklar mülk sahibine aittir. Bu, özellikle büyük veya eski binalar için yüksek maliyetleri beraberinde getirebilir.
• Piyasa dalgalanmalarına karşı hassasiyet: Değer artışı ve değer kaybı, piyasa koşullarına bağlıdır. Bu durum, piyasa dalgalanmalarına karşı daha hassas hale getirebilir.
• Hukuki karmaşıklık: Bazı durumlarda, tapu kayıtlarında karmaşıklıklar veya ihtilaflar ortaya çıkabilir. Bu durum, ek hukuki süreçleri gerektirebilir.

Özetle, tapu mülkiyeti, sahibine tam bir kontrol ve esneklik sunar, ancak beraberinde yüksek sorumluluklar ve maliyetler de getirir. Bu seçenek, daha uzun vadeli ve daha fazla kontrol isteyen yatırımcılar için uygundur.

4.2. Kiracılı Mülk (Leasehold): Sahipliği Sınırlı Olan Durum

Bu, mülk sahibinin belirli bir süre için mülkü kullanma hakkına sahip olduğu, ancak arazinin sahibinin başka bir kişi veya kurum olduğu durumdur. Bu süre sonunda mülk, asıl sahibine geri döner.

• Mülk sahipliği, belirli bir süreyle sınırlıdır.
• Kira sözleşmesi (lease) ile belirlenen süre boyunca mülk üzerinde hak sahibi olunur.
• Kira sözleşmesi süresi bitince, mülk sahibine geri döner.
• Yıllık kira bedeli ve/veya hizmet bedeli ödenir.
• Gayrimenkulde değişiklik yapmak için izin almak gerekebilir.
• Mülk sahibinin onayı olmadan, mülkü kiralayamaz veya satamazsınız.
• Genellikle daireler ve apartman dairelerinde yaygındır.
• Kiracılık sözleşmesi, genellikle 99 yıldan 999 yıla kadar uzun süreli olabilir.
• Kira süresi kısaldıkça, mülkün değeri düşer.
• Mal sahibi, kiracının yapacağı değişiklikleri kontrol edebilir.
• Kiracının, tapu sahibine ödemesi gereken yıllık aidat (ground rent) ve ortak giderler (service charges) vardır.
• Kiracının, tapu sahibinden izin almak zorunda olduğu durumlar vardır.
• Kiracının, tapu sahibine karşı yükümlülükleri vardır.
• Kiracının, tapu sahibinin kurallarına uyması gerekir.

5. Yasal Riskler ve Korunma Yöntemleri

5.1. Yasal Riskler

• Tapu kayıtlarında sorunlar: Tapu kayıtlarında hatalar, eksiklikler veya ihtilaflar, mülkiyetin devrini engelleyebilir veya geciktirebilir. Bu durumlar, yasal süreçlerin uzamasına ve ek maliyetlere yol açabilir.
• İmar ve ruhsat sorunları: İmar planlarına aykırı yapılar, ruhsatsız eklemeler veya ruhsat eksiklikleri, mülkün değerini düşürebilir ve yasal sorunlara yol açabilir.
• Vergi yükümlülükleri ve borçlar: Tapu devri sırasında veya sonrasında ortaya çıkan vergi borçları, ipotekler, hacizler gibi yükümlülükler, mülkün devrini engelleyebilir veya ek maliyetler yaratabilir.
• Kentsel dönüşüm ve kamulaştırma riskleri: Özellikle kentsel dönüşüm alanlarında, mülklerin kamulaştırılması veya yıkılması gibi riskler söz konusudur. Bu durumlar, mülk sahiplerinin haklarını etkileyebilir.
• İptal ve fesih davaları: Mülkün alım satım sözleşmesinin iptali veya feshine yol açabilecek hukuki ihtilaflar, mülk sahiplerini zor durumda bırakabilir.

5.2. Korunma Yöntemleri

• Detaylı durum tespiti (due diligence): Satın alma öncesinde, tapu kayıtlarının, imar durumunun, ve diğer hukuki belgelerin detaylı incelenmesi büyük önem taşır. Bu, olası riskleri önceden tespit etmeyi sağlar.
• Tapu kaydının incelenmesi: tapu kayıtlarında, ipotek, haciz, veya şerh gibi yasal kısıtlamaların olup olmadığı kontrol edilmelidir.
• Gayrimenkulün hukuki durumunun araştırılması: Yasalara uygunluğu, imar planına uygunluğu, ve ruhsatların tam olup olmadığı kontrol edilmelidir.
• Hukuki danışmanlık hizmeti: Alanında uzmanlaşmış avukatlar tarafından, sözleşmelerin hazırlanması, yasal süreçlerin takibi, ve risklerin değerlendirilmesi sağlanmalıdır.
• Sigorta yaptırmak: Tapu sigortası, mülkiyet sigortası, ve diğer sigorta türleri, olası risklere karşı mali koruma sağlar.
• Uzmanlardan destek almak: Hukuk, finans ve gayrimenkul alanında uzman kişilerden destek almak, riskleri en aza indirmek için kritik öneme sahiptir.
• Piyasayı takip etmek: Emlak piyasası ve ilgili yasal düzenlemelerdeki değişiklikleri takip etmek, olası riskleri öngörmek ve bunlara karşı önlem almak için önemlidir.